商业地产的投资艺术　随着政府加大对房地产的宏观调控和土地资源供应越来越紧张，成本越来越高，很多国内开发商已经开始从住宅开发转型到商业地产，并且积极推崇和追求商业地产的高回报，一时间大量商业地产项目争相上马。国内开发商和国外基金或投资者的口味和眼光很明显是不一样的，国内开发商几乎无一例外的是擅长开发住宅，并迅速的完成了原始积累。由于国内开发商普遍原家底较薄，全部采用滚动开发、预售楼花和利用银行贷款等空手道的方式，在住宅价格爆涨的时代个个赚得盆满盆满。与之相反的是国外投资者，尤其是香港的开发商，从一开始进入中国房地产市场开始就把目光锁定在了商业地产，开发大量的高档服务式公寓、办公楼、酒店和购物中心等，而且基本都采取长期持有经营不出售的策略。经过了多年产权商铺销售的惨败教训后，现在的开发商大部分已经明白大型商业地产必须自持经营的道理，并积极的学习国外商业地产开发运营的成功理念，尤其是香港商业地产的经验。但为什么经过这么多年的商业地产开发热潮后，国内开发商成功开发并运营的商业地产项目少之又少呢？为什么大部分都像烂尾楼一样被外资收购呢？原因很简单，国内开发商忽略一个很重要因素，国内开发商基本都是炒短线的高手，对于做长线投资根本不明白其中的门道。尽管市场上很多商业地产专家告诫开发商要统一产权，统一招商，统一经营，统一管理（四统一），还要招商策划先行，这样的理论几乎已经成了老生常谈，而且大部分开发商已经照做了，但还是失败了。其实战术固然重要，但战略更重要，国内开发商投资商业地产首先就是犯了投资战略上的错误，无论战术多好最终都不会成功。投资商业地产本身和经营IT公司是一样的，都是一门富豪的投资游戏，没有烧钱的心理准备是不可能成功的，国内开发商别说每年8﹪的租金回报了，超过5年回本都是承受不了的。国外投资者虽然也追求回报率，但是更注重稳定和有增长的回报，不太在意短期的利益。所以在商业地产前期培育阶段，几乎不计较租金收益的多少，反而大量投入财力塑造市场形象和品牌。所以国内商业地产市场往往产生了两极分化的局面，国内开发商做一个商业项目就惨烈牺牲一个，国外投资者做一个成功一个。其实商业地产最重要的的是投资模式的战略为主导，以香港开发商举例，它们投资商业地产的战略几乎是惊人的一致：一、投资大型综合商业项目：香港开发很少投资一个商业单体项目，基本投资的都是大型综合商业项目，包含服务式公寓，写字楼，酒店和购物中心，其中购物中心部分体量一般不会超过10万平方米。这样做有几个好处：首先综合商业项目具备多种商业功能，充分满足了高端客户的日常需求，项目自身就能制造商圈效应。第二是不同的物业之间可以起到配套功能的作用，相互之间制造客户和人气，尤其是购物中心，就算没有外在客流，只要有部分公寓、写字楼和酒店的客户与消费，就不会觉得冷清，生意会逐渐越来越好，这对在培养期新的购物中心很重要，中国消费者喜欢热闹，没有人气的购物中心是无法吸引客流的。第三是不同的物业组合可以平衡投资回报率，因为公寓、写字楼类物业的租金是立竿见影的，而购物中心都要几年后才能贡献利润。但是如果购物中心的商业气氛好，带动了物业的整体价值，公寓和写字楼的价值也会水涨船高，左右都不赔。而且就算最后出现了资金压力，也可以推出公寓或者写字楼分散产权出售增强现金回流量，如果是只有单体的购物中心则不容易套现了。第四，大型综合商业物业往往能够成为区域内的地标性建筑，并且很容易成为市民经常光顾的场所，同时也能展现投资商的实力与品牌，无论对商家还是消费都是信心的保证。通过上面四点投资商就已经把投资和经营风险降到很低了。所以除非很有钱否则不要投资单体购物中心，风险是很大的。二、尽量不用银行贷款香港开发商在投资商业项目中一般会尽量避免使用银行贷款，即使有也是短期的流动资金贷款，并且普遍利息较低。商业项目普遍认可的年回报率约8﹪，但这是一般是指第5到7年左右的成熟期的平均租金回报率，头几年可能连4﹪都不到。如果每年的租金收入还不足以支付货款利息，都不知道何时才能偿还全部贷款，怎能有回报可言呢。三、本身是上市公司既然不能依靠银行贷款，就要有良好的融资平台。香港商业地产开发商都是上市公司，而且基本都是有十几年历史的地产蓝筹股票，具有良好的现金流和融资能力，有源源不断的资金支持新商业项目的开发与运营。只要项目有稳定和增长的租金回报，股市就会有好表现，投资者就会追捧形成良性循环。8﹪的年回报率对于这些公司而言只是评估投资的标准之一，实际操作时并不具备参考意义。国内开发商是逆行其道，希望透过开发商业地产后打包上市，但一个负债累累的地产公司又如何上市呢。其实国内开发商还是投资思维上的没搞明白，以为商业地产的价值起码是住宅的两倍或更高，所以尽量的开发更多的商业项目以求暴利。实际上除了少部分门面房商铺可以独立出售外，大部分商业项目是有价无市的。商业地产是拥有高的价值，不是拥有高的价格。如果没有财力去支撑，开发商根本就无力等到项目建设完毕的一天，也就享受不到高的价值回报了。开发商业地产就像是和氏壁一样，在农民手中永远是一块普通的石头，在珠宝商手上就能价值连城。