上海船厂地块项目总体定位报告分析框架-上海船厂地块项目总体定位本案概况本案概况市场环境分析市场环境分析未来市场结构预测未来市场结构预测项目开发总定位项目开发总定位写字楼定位写字楼定位住宅定位住宅定位酒店定位酒店定位商铺定位商铺定位环境配套定位环境配套定位高档住宅定位高档住宅定位服务式公寓定位服务式公寓定位品质定位品质定位品质定位品质定位品质定位品质定位价格定位价格定位价格定位价格定位价格定位价格定位项目总体形象、项目总体形象、客户定位客户定位客户定位客户定位客户定位客户定位功能等功能等服务定位服务定位服务定位服务定位服务定位服务定位国外类似物业分析、比较本案概况??项目规模大??业态丰富用地面积：约43公顷总建筑面积：约85万平方米，沿江带长约为1000米。拟开发物业：住宅、酒店、酒店式公寓、办公楼、商业。??地理位置优越??濒临黄浦江西靠浦东南路，北临黄浦江，与北外滩隔江相望，东面是东方路，南侧是主交本案本案通干道—浦东大道。项目概况：相对于浦江两岸开发的项目，本案自拥独有的优势规划方案规划方案项目概况–地块现状动迁成本较高，应充份发其长达1000米的沿江优势及其经济效益船船厂厂俯俯11瞰瞰22沿江船台沿江船台33船厂现状船厂现状杨浦大桥杨浦大桥浦东大道浦东大道本案本案大大连连路路隧隧张扬路张扬路至虹桥机场、至虹桥机场、道道人民广场人民广场地铁二号线地铁二号线延安东路隧道延安东路隧道世纪大道世纪大道浦浦东东东东南南复兴东路隧道复兴东路隧道方方明珠二号线明珠二号线路路路路境内交通（车行）境内交通（人行）至卢湾、徐家汇至卢湾、徐家汇南浦大桥南浦大桥过境交通（车行）过境交通（人行）项目SWOT分析优势劣势机会1、船厂地块紧邻小陆家嘴成熟金融区，并与规划中的北1、本项目所在区域相对小陆家嘴而言不具中心优势。外滩高档休闲区隔江呼应，有着得天独厚的地段优势22、本项目地块面积较大能够进行完善配套的综合项目开、本项目建成时间晚于其主要竞争对手。发，是目前规划中唯一一个滨江商务区。3、R4、M6线以及项目商务定位中的渡船将进一步增强本区域的通达性。4、作为临江物业，拥有良好的水景条件。机会威胁1、随着北外滩地区的建设，本项目的景观优势将得到进一步1、新鸿基地产已落实投资港币８０亿元，在上海陆家提升。嘴金融贸易区发展一项大型地标性物业，将包括豪2、大量外资、外地企业进沪发展产生了对写字楼的新生需求。华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于２０１１年底前分期完成。3、对办公环境要求高的广告、设计、文化类公司及外资办事处将在未来几年大量增加，这将使本项目的优势得以发挥。2、上海环球金融中心总体量达到377300平方米，预计于2007年建成，将与本项目直接争夺写字楼目标客户。市场环境分析市场环境分析-市场供需预测甲级写字楼从统计数据看出，陆家嘴区域写字楼未来供应量将比较大。1,000,000陆家嘴卢湾静安黄埔800,000徐汇长宁虹口其他600,000mqs400,000200,00004567890123FFFFF99999900004567899999900000000011111122220000022222市场环境分析-市场供需预测甲级写字楼根据我行预测，陆家嘴区域写字楼未来租金将有一定下浮。甲级写字楼租金陆家嘴甲级写字楼租金US$/sqm/day1.401.201.171.171.171.201.101.051.051.000.850.800.730.700.710.680.620.660.640.650.600.400.200.002001200220032004F2005F2006F2007F2008F写字楼体量建议陆家嘴商务楼供应、吸纳及空置率,00040045%供应需求空置率35040%35%30030%25025%20020%15015%10010%505%00%199920002001200220032004F2005F2006F2007F2008F2009F2010F根据我行对陆家嘴区域的供需判断，若使陆家嘴区域的空置率及租金保持在合理的区间范围，本项目的写字楼体量宜在25－35万平方米之间。注：此建议从市场角度出发，具体配比我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。市场环境分析-市场供需预测高档住宅(15000元/平方米)未来未来供给供给预测预测单位：万平方米150120根据我行预测，上海市高档住宅供给在2010年前将继续稳步增长。9060预计上海高档住宅的价格将平稳上扬，但价格增30幅逐年回落。020002001200220032004200520062007200820092010未来未来需求需求预测预测单位：万平方米120100随着上海经济的快速发展和国际地位的提高，高80档住宅的未来需求也将逐年增长。6040高档住宅供给量在全部住宅市场中所占比例极低20，高档住宅的市场消化速度较快，市场吸纳量接0近100％。20002001200220032004200520062007200820092010市场环境分析-市场供需预测未来需求分析境外游客稳步增长272.5自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万人300204.26211.6181.4次，2001年超过200万人次，2002年达到272.5万人次，比上年增长200136.7936%，2003年由于受到“非典”影响，但仍达到211.6万人次。89.310031.1824.02据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客0中，60%以上是来参加国际会议和展览的。1978年1990年2000年2002年入境境外旅游者人数(万人次)上海已经成为外资企业在中国投资的热土，另外，世博会申办成功，将极大地促动上海会展业及旅游业的发展。供需预测供需预测18000116000根据未来供应量的预测及上海的海外游客入境人次、会展业发展等影响因素，0.914000120000.8我行预测五星级酒店未来供求如左：100000.7套8000未来五年内每年会有两至三个新增五星级酒店，预计市场会有一定的竞争压力60000.64000，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下0.5200000.4，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%以上的理想水平，整个市场不会4567890123FFFFFFF有太大的波动。9999990000456789099999900000000001111111222200000002222222未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其五星级酒店客房总量实际客房利用量入住率中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。市场环境分析-市场供需预测服务式公寓随着上海外籍人口的不断增加，服务式公寓的需求量逐年增长。单位：万平方米20015010050020022003200420052006供给量需求量市场环境分析商业市场商业用房总体租金水平5004002000月300/米2001方200平2002/元1000南京路淮海路四川路豫园徐家汇新客站陆家嘴其他?区域间的租金差异十分明显，成熟商圈的租金水平是其它地区的2至3倍。?陆家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京路、淮海路、徐家汇商圈仍有一定差距。商业面积市场容量预测写字楼白领游客居民合计北外滩项目本身陆家嘴北外滩外滩国外国内项目本身陆家嘴浦东新区上海市外滩潜在人口(万人)3.730316411,0920.724.2351441,1232,513潜在客户比例50%15%4%6%10%5%80%2%1%0.5%0.1%\总的潜在客户1.94.50.11.04.154.60.60.50.40.71.169频率（次/周）4.02.00.80.81.01.02.01.00.80.50.3\每周人流量7.49.00.10.80.11.01.10.50.30.40.321每天平均人流量1.11.30.010.10.010.10.20.10.040.10.053平均每人次消费(元)601201201201,2536078080808080\每天收入(万元)631542131386136344361收入小计(万元)2339930361每天总收入(万元)361陆家嘴单位面积收入36(元/平方米/天)全全市、市、游游客客项目商业面积容量99,163(平方米)主要客户群：写字楼内白领、游客、居民北外滩、外滩北外滩、外滩辐射范围：以项目自身、陆家嘴为核心圈，以北外滩、外滩、陆家嘴陆家嘴浦东为第一辐射圈，全市、游客为第二辐射圈项目项目面积容量：根据消费者流量与消费额的预测，本项目商业面积注：此建议从市场角度出容量约为发，10具体配比万平方米。我行将通过案例研究、财务分析等再行确定。未来市场结构预测未来市场结构预测区域市场整体看好??上海区上海区域域经济的经济的拉拉动动作作用用；；??政府政府对商务楼对商务楼宇宇经济经济及及重点房重点房地产项目的地产项目的政策扶持政策扶持；；??大量外资大量外资进入；进入；??陆家嘴陆家嘴金融贸易区金融贸易区的的持續打造；持續打造；??世世博博经济经济影响影响。。未来市场结构预测环环岛生活岛生活区区–浦江两岸未来项目定位分析““渔渔人人码头”码头”国国际采际采购服务中心购服务中心““上海上海之星之星””文化旅游文化旅游国国际际客客运运中心中心台商国台商国际际街街贸易贸易园园??商办商办娱娱乐乐区区水水上上旅游旅游总总站站特色假日特色假日市场市场文化文化、、教育教育科科研研区