长沙梅溪湖项目开发可行性研究（执行总结终稿）呈致方兴地产（中国）有限公司2010/07/05目录1项目背景与基地分析2市场与竞争分析3项目类比案例分析4项目初步定位5开发方案初步建议CBRichardEllis|Page2Section1项目背景与基地分析1.1主要考虑因素及机会1.2宏观经济背景1.3基地背景1.4交通规划CBRichardEllis|Page31.1主要考虑因素及机会q客户大规模造城，树立客户在中部地区的品牌形象，实现未来10年稳定现金流?塑造本项目作为客户进军长沙及华中地区大规模造城项目的代表作；?本项目的长期持续型开发特性是客户未来10年稳定现金流的保证；?在现有优良的品牌形象基础上，打造难以撼动的市场地位；?发挥方兴企业背景优势，拓展开发产品类型。CBRichardEllis|Page41.1主要考虑因素及机会q城市/人民打造城市名片、地标，促进产业全面升级，创造就业机会?铸造华中区首席国际生态经济片区、湖南省地标项目、长株潭两型社会建设的名片，长沙市核心功能的显现；?成功导入先进型文化创意、健康服务、金融后台、会展旅游、科研设计产业，带动区域发展及中高收入人群的进入及提升消费潜力；?通过区域的发展，商业的升级，提高生活品质；?通过区域成功开发，带来就业机会5.2万个以上；?为区域产业精英提供良好配套，留住人才。CBRichardEllis|Page51.1主要考虑因素及机会q政府增加地方政府财政税收收入，有利提高区域价值?落实梅溪湖片区“国际服务、会展中心及科技创新中心”的战略定位；?帮助政府有步骤地推进区域土地开发整理工作，加速树立区域形象；?通过区域成功开发，每年创造税收5.11亿元，实现社会消费品零售总额33亿元；?为大河西先导区建设和招商引资树立风向标；?带动区域土地升值和持续投资开发热潮；?确定最协调的城市功能、最合适的物业配比和最佳的区域开发模式。CBRichardEllis|Page61.2宏观经济背景q长株潭一体化未来湖南的综合经济中心，而长沙在城市能级和经济表现上拥有绝对核心地位?2007年12月，长株潭城市群被批准为“两型社会”建设综合配套改革试验区；?以长沙为核心的长株潭一体化为长沙城市化带来最大契机；?长株潭一体化是“中国第一个自觉进行区域经济一体化实验的案例”，是全国城市群建设的先行者。长沙?长株潭地区空间结构框架规划确定为:“一主、两副、环绿心”本项目40MK长沙株洲湘潭总量占全省%KM04长株潭生态常住人口(万)6643732951,33220.79%绿洲土地面积11,82011,2725,01528,10713.27%(平方公里，2009年)20KM湘潭株洲国内生产总值(亿人民币)3,744.761,022.6739.385,50742.59%固定资产投资(亿人民币)2,441.78563463.963,46945.08%社会消费品零售总额1,524.9364.4223.22,11342.99%(亿人民币)城镇居民人均可支配收17,92720,23817,43316,1091.2倍数据来源：维基百科（元）(均值)CBRichardEllis|Page7数据来源：各地统计年鉴1.2宏观经济背景q长沙宏观概况?长沙是一个集山水洲城为一体的千年历史文化名城；?经济总量在全国省会城市中位列第5，人均GDP在中部主要城市中列第1；?城市化率61.8%，进入中级阶段的高速发展期；?人均可支配收入、人均消费支出居各中部六市之首，典型的消费型城市；?房价处于中间水平，未来上升空间较大。长沙武汉重庆郑州合肥南昌常住人口(万)6649102,859752510465生产总值(亿元)3,7454,5616,5293,3002,1021,838人均GDP（元）56,62044,29022,91644,00042,98139,669城市化率61.8％64.7%51.59％63.41%64.1％43.18%社会消费品零售总额(亿元)1,5252,1642,4791,435703634人均可支配收入(元)20,23818,38515,74917,11717,15816,472人均消费支出(元)15,02012,71012,14410,80412,68512,406人均居住面积(平方米)29.2730.8831.4226.626.1---中高端住宅均价(元/平方米)*6,5288,0006,300---8,0007,500（截止2010年6月）CBRichardEllis|Page8数据来源：各地统计年鉴，世邦魏理仕1.2宏观经济背景q长沙行政区划?长沙市区被流经城市的湘江分为河东和河西两部分；?长沙市区共有5个行政区域：芙蓉区：市中心开福区：商业、工业区大河天心区：行政、商业区西先雨花区：旅游、商业贸易区导岳麓区：教育中心、国家级开发区区本项目?大河西先导区为长株潭一体化两型社会的先行建设区域，包含两区两县，即岳麓区、高新技术园区（河西）、望城县和宁乡县。CBRichardEllis|Page91.3基地背景q基地区位及条件基地区位?大河西先导区是长株潭一体化“两型社会”试点的先导突破区；长株潭?先导区自比为长沙的“浦东”，发展初期路径是：大量推地、大量建设?本项目所在的梅溪湖片区是先导区启动核心区域；?梅溪湖片区功能定位为“国际会展服务及科技创新中心”大河西先导区长沙市市政府基地条件?容积率约为3.07，总建面940万方→?开发强度较高，要特别关注市场的吸纳能力梅溪湖?大规模造城?300.8米海拔高度岳麓山→?需考虑未来城市天际线的和谐CBRichardEllis|Page101.4长沙交通规划q长沙交通规划?本项目位于长沙市河西，二环与三环之间，距离市中心6KM；?距离拥有56条航线，年客流量1,128Metro#1万的黄花国际机场30KM；桥大?距离长沙市火车站7.5KM；武广新长桥亮月桥沙火车站11KM；矶大三汊三环长途北站?六座跨江大桥连接河西河东，距离长二环沙首座大桥－－橘子洲大桥仅3.9KM；银盆岭大桥长途西站?轨道系统：1、2号地铁一期已开工建橘市中心子洲大桥长途东站本项目长沙火车站设；2号线将穿越梅溪湖片区；长株潭汽车站?四个长途汽车站，距离河西长途西站Metro#2黄花机场猴子石大桥仅2.5KM。武广新长沙站黑石?三条跨江隧道更加便捷河东与河西的铺大桥往来；其中营盘路隧道已在建，南湖路隧道于2010年下半年开建，劳动路隧道已在地质勘探阶段；CBRichardEllis|Page11Section2市场和竞争分析2.1土地市场分析2.2各物业市场现状及未来发展2.3竞争分析CBRichardEllis|Page1222..11土土地市地市场场分析分析CBRichardEllis|Page132.1土地市场分析q土地供求土地供应量逐年下降，成交量基本稳定，未来土地市场呈供不应求趋势?从供应土地面积上来看，2007－2009年每年以37％的比例下降；?长沙市08和09年土地供应量分别为824.83万平方米和511.3万平方米，年度土地供应呈下降趋势；?2009年长沙市土地供应副数出现大幅下降，至2010年一季度持续下降趋势；长沙市土地市场走势（2007-2010一季度）万平方米25002325.48200178180200016015114015001201302.71240.8100901000824.838060511.35175004026113.4678.9120002007200820092010Q1供应土地面积成交土地面积供应副数数据来源：长沙市国土资源局网CBRichardEllis|Page142.1土地市场分析q土地供应岳麓区土地开发活跃n岳麓区作为长沙的“浦东”，处于大力建设的启动期，土地开发活跃；n从土地供应区域来看，2010年一季度岳麓区土地供应量最大，达75.81万平方米，其中土地供应以工业用地为主；2010年一季度各区新增土地供应量比较2010年一季度各区域成交土地比较万平方米8075.81平方米800,000.0070700,000.00675,311.7660600,000.0050499,199.58500,000.00472,805.6140400,000.0030300,000.0020.4320200,000.00112,636.838.3410100,000.0084,401.514.163.6037,290.8335,645.1933,760.6035,97355,.98975.981.128,286.8520,230.6400.00岳麓区雨花区芙蓉区天心区开福区望城区岳麓区雨花区芙蓉区天心区开福区望城县2010年一季度各区土地供应量比较土地成交面积土地成交建筑面积数据来源：长沙市国土资源局网CBRichardEllis|Page152.1土地市场分析q土地成交整体长沙土地市场需求旺盛n2007-2009年以来土地成交率均在100％以上，以2007年178％成交率最高；n2010年一季度土地成交以岳麓区为主，区域的房地产市场热度较高；n其中，岳麓区成交土地面积47.28万平方米，成交建筑面积67.53万平方米（约占长沙市一季度供应总量的43%）；平方米800000.002010年一季度土地成交区域分布图700000.00675311.76600000.002%499199.584%5%500000.00472805.61400000.0043%46%300000.00200000.00112636.83100000.0084401.5137290.8335645