天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司?背景?城市宏观分析?写字楼市场研究?区域市场研究?低密度办公物业研究?竞争分析?需求分析?地块分析?定位分析?财务分析?设计建议?发展策略建议CBRichardEllis|Page2背景?世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。?此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。?此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。CBRichardEllis|Page3?报告摘要?城市宏观分析?写字楼市场研究?地理概况?区域市场研究?人口概况?经济概况?低密度办公物业研究?城市定位?基础设施条件?竞争分析?城市规划?需求分析?区域发展前景?地块分析?定位分析?财务分析?设计建议?发展策略建议CBRichardEllis|Page4城市宏观分析地理概况?地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗近郊区远郊区天津邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。?城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。市区?行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。滨海区市区和平区，河东区，河西区，南开区，河北区和红桥区天津市区图近郊区东丽区，西青区，津南区，北辰区，武清区和宝坻区远郊县宁河县，静海县，蓟县滨海区塘沽区，汉沽区和大港区??背靠北京，面向渤海的优越地理位置背靠北京，面向渤海的优越地理位置??国内重要城市、国际港口城市、直辖市国内重要城市、国际港口城市、直辖市??充足的经济发展空间充足的经济发展空间??强劲的城市发展动力强劲的城市发展动力CBRichardEllis|Page5城市宏观分析人口概况2000-2005年天津人口变化?2005年底常住人口1043万人，户籍人口15008939.31万人，市区人口为384.57万人。6?整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人1000一之人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口4分万500千的迁入。2?天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的00趋势明显。2000200120022003200420052020?《天津市城市总体规划(2005年-2020常住人口户籍人口自然增长率实际增长率年)》提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。2000-2005年天津市区人口变化12515.0%100?人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快10.0%?人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,75,区域功能加强区域功能加强人万505.0%1.45倍25??人口郊区化，推动商务和商业设施的发展人口郊区化，推动商务和商业设施的发展?00.0%?城市进程的加快导致商业和商务区格局发生城市进程的加快导致商业和商务区格局发生和平区河东区河西区南开区河北区红桥区滨海区塘沽区TEDA变化，为本项目提供了发展潜力变化，为本项目提供了发展潜力2002年2005年人口增长率资料来源：天津市统计网CBRichardEllis|Page6城市宏观分析2000-2006年天津GDP50020经济概况4001630012一?GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的元之亿2008分十百4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全10041国的同期增长水平。002000200120022003200420052006?人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家GDPGDP增长率-天津GDP增长率-全国平均水平。2000-2006年天津人均GDP比较?2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元80000同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平60000稳运行的态势。元40000?在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津20000经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段02000200120022003200420052006天津北京上海2000-2006年9月天津固定资产投资160040%?1200?各各项经济项经济指指标的标的表表明，经济发展明，经济发展后后劲充足。劲充足。?经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速元80020%?经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速亿增长400增长00%2000200120022003200420052006(1-9)全社会固定资产投资额投资额增长率CBRichard资料来源：天津市统计网Ellis|Page7城市宏观分析经济概况2000-2006年天津FDI?截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资10建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天8津经济发展起到了巨大的推动作用。6?除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优元美4惠的提出，外资企业的比重将越来越大亿十2?全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合-同利用外资额的比重达到52.5％，比2005年提高200020012002200320042005200611.2个百分点。合同外资实际利用外资??投资规投资规模大模大，增资势，增资势头头强劲强劲?主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行资料来源：天津市统计网?主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业业??投资投资领领域逐步域逐步拓宽拓宽，，第三产第三产业投资业投资比比重重上升上升??各种各种优优惠惠政政策对策对外资进入提供了外资进入提供了客客观观条件条件??随着随着外资外资企企业业在在津投资的增加，津投资的增加，对对高高端办端办公公物物业业及及零售物零售物业的业的需求也需求也将将随之随之增长增长CBRichardEllis|Page8城市宏观分析城市定位?2006年国务院通过了《天津市城市总体规划(2005—2020年)》?总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据?规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位?新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟本项目??天津天津新新的定位的定位给予给予城市发展城市发展一一个个历史性历史性的机遇的机遇??本项目区域发展的本项目区域发展的起起步区，有步区，有着得着得天天独厚独厚的优势的优势，将逐步，将逐步成成为城市为城市南南部部核核心区域心区域??城市空间布局规划城市空间布局规划在突在突出中心城功能的同出中心城功能的同时时，加，加快了快了多多中心布局的中心布局的完成完成，，对对项目项目所在所在区域区域也也将有将有积积极极的的影响影响CBRichardEllis|Page9城市宏观分析规划和基础设施概况西北半环?中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状?轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交两横两纵通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通三条联络线?中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构?通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善?,?城市规划城市规划更多更多的是以的是以产产业业带带发展为重点发展为重点,突突出出了以了以多多中心中心带状带状发展发展代替圆代替圆心发展的心发展的模式模式??住住宅宅区将逐步区将逐步退退出中心区，向城市外出中心区，向城市外延延发展发展东南半环??城市交通城市交通系系统和设施的水平提高直接从统和设施的水平提高直接从正正面面影影响响到本项目到本项目未未来和中心城区来和中心城区连连接的接的便利性便利性??多多中心发展的规划，为项目区域中心发展的规划，为项目区域未未来发展来发展成成区区域商域商圈创造圈创造了了条件条件CBRichardEllis|Page10城市宏观分析重点规划发展区域进展状况城市重点规划及基础设施概况CBD中央商务区小白楼，总建面180万㎡，已完成38万㎡海河改造分三期，整体完成50％。?天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点滨海新区总规划面积2,270平方公里。道路等基础设施投入将进一步加大。基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进梅江南的住宅开发已近多半，而卫南洼区域刚入了实质性阶段城市南部片区发展刚起步，未来有大量的居住项目和商业配套项目待开发。?重点基础设施项目进度计划?城市发展的主城市发展的主轴由轴由京津京津走廊构成走廊构成，高，高速便捷速便捷天津站改造整体2010年建成。京津城际快速客运枢纽。的交通将的交通将促促进城市的进城市的一一体化进程体化进程?城区重点发展区域将同步进行，会带来市场1号线、9号线（中山门-滨海）已建成营运?城区重点发展区域将同步进行，会带来市场地铁2号、3号、9号线（天津站-中山门），预计的的大大变变革革?分别于2010，2010，2008年投入使用。?南南部区域的住部区域的住宅宅规规模模化，人口高化，人口高素质素质，将，将带带京津第二高速公路预计2008年建成。来商业、商务的来商业、商务的繁荣繁荣京津城际高速铁路预计2008年建成。环城道路系统中环、外环线的改造??原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接友谊南路、解放南路、黑牛城道、红旗南路、原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接城市重点道路改造促使本项目所在区域发生质的变化卫国道、大沽南路等已经改造完毕促使本项目所在区域发生质的变化??本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办富民桥、蚌