港汇新华壹品物业建议沈阳市华世东铭营销策划有限公司根据前期对通化市场的了解结合项目自身的情况我们提出项目物业建议的两套方案方案一：建立星级物业管理物业等级的划分一星级物业二星级物业三星级物业四星级物业五星级物业属于低级物业一星级物业一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩；人员配置p管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人，其他人员可以根据需要设置p保安：每120户设1人p保洁：没140户设1人p卫生绿化：没2500平方米配1人p车辆管理：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班p维修员：建筑面积每4平方米设置一人一星级物业管理细则二星级物业二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。人员配置p二级物业定编要求：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。p其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；二星级物业管理细则三星级物业三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；4.有委托的物业管理项目；5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。人员配置p保洁员：每300户设一人（可根据实际情况变更）p保安员：5人p维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。p绿化员：每7000—8000平设置1人p车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。p机电人员：每一万平配1-2人三星级物业管理细则星级物业收费标准p一级收费标准：由目前计划的1.5元/平方米调到1.8~2.4元/平方米p二级收费标准：为1.2~1.8元/平方米p三级收费标准：为1.0~1.2元/平方米物业公司向开发商收取的费用p国家的政策是，按照项目总建安费用的2%支付前期物业管理启动资金，建安费不含土地出让金、市政七通一平等费用。p开发商应建安费（业主购房时已缴纳，含在房款中）的2%。我们根据对各个星级物业管理制度和要求的分析，以及结合项目自身的条件，建议做2/3星级物业，来提高项目自身的品质。方案二：强强联合为了提高项目的附加值，建议与国际型的物业公司签订顾问合同，与国际物业公司签订顾问合同，可保证资金费用较低的情况下做高品质的物业管理，同时可以借助知名物业公司的品牌效应为项目做宣传。项目品质物业VS国际知名物业品牌国际知名物业品牌戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司第一太平戴维斯（Savills）中国公司北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司上海世邦魏理仕物业顾问有限公司戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司戴德梁行地产顾问（深圳）有限公司[1]是一家国际房地产顾问公司，在全球40个国家共有163家分公司，员工超过1万人。作为中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、天津、大连、深圳、武汉、西安、重庆、杭州、成都均设有正式牌照的分公司。因应市场的发展，戴德梁行集团更推出综合住宅服务品牌——泛城（中国），秉承专业、创值、正派的理念，为客户提供一站式住宅服务第一太平戴维斯（Savills）中国公司第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾，四川南充）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司万通鼎安国际物业充分借鉴国际专业化物业管理经验，同时将中国特有的儒家思想加以融合。本着“因地制宜、立足本土，以人为本”的经营宗旨，实施管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化的管理机制，并于1998年通过ISO9001国际质量管理体系认证，2002年通过ISO14001环境管理体系认证，2009年通过OHSAS18001职业健康安全管理体系，建立了高速有效信息反馈机制以及公正严明的考核机制，持续完善管理与服务的过程，确保万通鼎安国际物业以“规范、标准、严谨”的管理为在管项目提供高品位服务。截至2010年底，万通鼎安国际物业管理的精品项目达20个，管理面积达400万平方米，管理区域由北京辐射至天津、浙江、江西、四川等地区，已逐步发展成为战略定位清晰、品牌形象良好、管理功底深厚的物业管理品牌企业。上海世邦魏理仕物业顾问有限公司全球首屈一指的商业房地产服务公司，总部位于美国加州洛杉矶，“财富500强”及”标准普尔500强”企业，全球主要商业市场的领导者，本地智慧及全球网络的最佳平衡，提供充足的资源及经验丰富的专业顾问服务，为房地产业主、投资者及承租者提供全方位的房地产方案，不断提高专业顾问的素质及服务水平，帮助遍布全球的客户提升实力并发挥优势。世邦魏理仕连续三年被美国《商业周刊》杂志授予全球50佳企业，并连续两年跻身《财富》杂志评选的成长最快的100强企业，全球网络及本地经验，以提供全面及优质的服务，完善的网络数据库，以获取市场最新的咨询和动向，完善的企业架构，以充分发挥团队专业经验，智慧资本及信息科技资源，以提供卓越的分析研究和服务工具，广泛认可的业绩纪录，以满足客户不同的房地产需求。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司、第一太平戴维斯（Savills）中国公司、北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司、上海世邦魏理仕物业顾问有限公司等国际物业公司的顾问费用为3万-8万/月。提供服务p交房前：配合销售：物业公司从后期物业管理方面考虑，对人流动线，物业用房等方面提供建议。配合活动：物业公司可以配合售楼处进行物业服务讲解，增强客户购买信心，从楼盘宣传期起，物业公司提供公司的形象展示，公司LOGO，如有需要可以提供外籍人士到场宣传。p交房后：各个部门的建立，人员的培训、面试、管理制度的出台等一些具体管理方面的工作。备注：合同期最少为一年，可根据开发商要求选择合作年限。物业公司向开发商收取费用形式1、全权委托式开发商把物业管理工作全权委托给物业公司管理，收取费用归物业公司所有。2、3星级物业取费标2、佣金制准物业管理公司为开发商收取物业费用（归开发商所有），但开发商要负责物业公司的人员开资及设备费用。3、顾问制强强联合式物业管理公司为开发商提供物业顾问服务，为开发商招聘物业服务费用计算人员及管理制度的制定，同时也可以为楼盘销售提供相应的配合。根据培训课时和项目规模收取顾问费用。