零售地产研究2014年8月零售热区零售商之亚太区扩张趋势研究目录引言0506市场驱动因素零售商在各细分市场的扩张趋势0815奢侈品牌和中档品牌扩张趋势零售品牌来源1820城市概况21香港上海22新加坡北京 23东京首尔24曼谷杭州25悉尼孟买租金分析2628电子商务的影响与日俱增中国游客对亚太区零售市场的影响2930结论附录31引言随着亚太地区经济的飞速发展，人们的生活水平不断提高，零售业需求随之攀升。成熟的零售市场面临着持续不断的经济层面的挑战，使越来越多的国际零售商将目光转向亚太区等新兴市场寻求发展。在本报告中，我们研究了100家国际知名零售商在亚太地区30个主要城市中的覆盖情况和扩张模式，其中包括了奢侈品牌和中档品牌。我们将销售额、市场规模和租金等因素考虑在内，在此基础上总结了该区域主要零售市场的发展趋势。国际零售商的覆盖情况因地理位置和零售商类别的不同而存在明显的差异。但是，受强劲的增长前景所驱动，我们看到来自全世界各个地区的中档品牌和奢侈品牌正将他们的触角伸向亚太地区的众多城市。文丽菁(DrJaneMurray)亚太区研究部总监方德权亚太区研究部冯建强大中华区董事总经理亚太区零售地产部主席TomGaffney香港零售地产部总监亚太区零售地产部联合主席零售热区|5市场驱动因素6|仲量联行市场驱动因素庞大的人口基数和强劲的经济实力带来的巨大市场规模，是吸引国际零售商进军亚太区市场的一个至关重要的驱动因素。目前亚太区人口数量占全球人口总数的54%，预计至2020年该区域人口数将达到41亿。同时，亚太区占全球的经济比重为36%，预计至2020年将达到40%，增长速度将是全球其它地区的两倍。目前，中国和日本分别是仅次于美国的第二和第三大经济体。由于亚太区的经济增长保持强劲，预计更多的亚太国家在全球经济中的排名将不断上升。此外，城市居民的收入不断增加，带来了巨大的潜在消费需求。从目前到2020年，亚太区的城市居民人口将每年增加4000万。根据仲量联行2014年的研究报告《重塑零售格局》，城市化进程成为全球零售市场的十大趋势之一。在亚太区城市化进程速度最快的是中国和印度，尽管截至2020年，中国（61%）和印度（35%）的城市化比率仍将远低于澳大利亚（90%）和日本（95%）等发达国家。城市化是亚太区创造财富的主要驱动力之一。目前，亚太区居住着世界上1/3的中产阶层人口，并且预计到2020年，这一数字将增至46%（布鲁金斯学会，2012年）。收入水平的提高意味着大量热衷购物的消费者开始有能力尝试购买时尚品甚至奢侈品，而大城市的中心地区则成为了零售商进驻市场的理想切入点。旅游业的快速发展是国际零售商进驻的另一个重要驱动力。国际旅客是大城市零售商的重要客源。旅游业以刺激消费者的消费意欲、提升品牌知名度、迎合时尚和新技术的变化趋势等更加无形的方式助推国际零售商发展。2013年，亚太区接待了2.48亿名国际旅客，同比增长6%，占全球总数量的近1/4（联合国世界旅游组织，2014年）。从各细分市场来看，东南亚地区的增长趋势最为明显，其国际旅客入境数量同比增长了10%，主要由亚太区域内的旅客需求推动。亚太区中产阶级人口快速增长75.7%67.3%54.3%12.2亿14.1亿15.7亿24.3%32.7%45.7%3.91亿6.9亿13.2亿200620132020亚太区世界其它地区来源：仲量联行研究部；布鲁金斯学会（2012年）零售热区|7零售商在各细分市场的扩张趋势8|仲量联行在本次调查中，我们研究了100家国际知名零售商的覆盖情况，其中一半为奢侈品牌，另一半为中端品牌。我们选取的30个城市分布在亚太区不同区域，涵盖中低收入和高收入国家。如果一家零售商在某个城市开设了至少一家门店（专卖店），则视为该零售商已覆盖该城市。一般情况下，我们不包括那些在百货商场或购物中心内设立专柜的情况。但是，在日本和韩国等市场，百货商场是一个主导的零售形式，而且许多大型零售商通常对这些专柜的运营进行严格的管理控制，因此，我们在考察这些细分市场时，将这种专柜形式涵盖在内。零售商覆盖情况根据仲量联行城市排名地图显示，零售商在亚太区的各个细分市场的覆盖情况各有差异。我们注意到，国际零售商通常趋向于选择一线重点城市作为首选进驻地，这与仲量联行报告《欧洲选址2013》中观察到的欧洲地区趋势类似。其它因素诸如发展前景或管理规制等，也对零售商的进驻策略有一定的影响。本报告第13页中的图示表明，城市的消费市场规模和销售额的增长速度与国际零售商的覆盖率水平存在一定的关系。通常，大中华区和北亚地区各细分市场的零售商覆盖率最高，而澳大利亚和印度的零售商覆盖率最低。而当我们研究这30个城市中的专卖店规模时，各城市之间也呈现出类似的趋势，零售商覆盖率越高的城市，专卖店的数量通常更多。零售热区|9沈阳13北京4首尔东京657南京成都1510上海大阪武汉21224德里杭州重庆23深圳178台北广州18151香港25孟买27班加罗尔曼谷14马尼拉101122胡志明市吉隆坡93新加坡12雅加达26布里斯班珀斯29阿德莱德3020悉尼28奥克兰19墨尔本10|仲量联行沈阳13北京4首尔东京657南京成都1510上海大阪武汉21224德里杭州重庆23深圳178台北香港是国际零售商覆盖率最高的城市?广州1815零售商覆盖率排名1香港25孟买27班加罗尔曼谷14马尼拉高收入城市101122胡志明市中低收入城市注：排名根据100家零售商在亚太区主要城市中的覆盖率来源：仲量联行研究部吉隆坡93新加坡12雅加达26布里斯班珀斯29阿德莱德3020悉尼28奥克兰19墨尔本零售热区|11大中华区——快速发展的消费市场吸引大型国际零售商关注在亚太区各城市中，大中华区的市场最吸引国际零售商目光，其中香港高居榜首，尽管其租金比该地区的其它城市高出很多（见第27页图表）。上海和北京分别位列第二和第四名。许多国外品牌将香港视为进入中国市场的跳板，而有些中国品牌则将它作为开拓海外市场的一个平台或试销市场。庞大的人口基数和络绎不绝的旅客（大部分来自中国大陆）使零售消费水平节节高升。2013年，有40家新零售商进入香港市场，其中有数家开设了旗舰店，如Oroton、Topshop等品牌。在中国大陆，大多数零售商选择先在上海和北京开设专卖店，然后再向中国的其它城市扩张。本报告第13页中的图示显示，在过去的三年里，中国的主要城市年平均零售销售额增长率为15-17%，庞大的消费市场和强劲的销售额增长速度吸引着零售商进驻中国市场。截至2020年，城市居民新增数量预计将超过1.3亿，广阔的发展前景和城市化的快速推进将继续刺激零售需求持续增长和零售商在中国的进一步扩张。北亚地区——零售商聚集的大型成熟市场北亚地区的零售市场相对成熟，收入较高，其国际品牌渗透率高。东京、大阪和首尔均位居亚太区零售商覆盖率前10名，许多品牌进入这些城市已经很久，都确立了稳固的市场地位，尤其是驻扎在东京的奢侈品牌。长期以来，这些庞大、成熟的消费市场一直都吸引着各大零售商，因此，在这些城市中的专卖店数量较多。Louis????Vuitton和Gucci等全球知名的奢侈品牌零售商早在30多年前便已经入驻东京。尽管日本城市的消费市场规模较亚太区的其它城市要大很多，但由于日本强大的本土品牌控制了分销渠道，以致新品牌难以进入，因此，日本的城市在国际零售商覆盖率排名中并不高。然而，出于对安倍经济的乐观预期，新的零售品牌正逐步入驻东京，以期挖掘该区域庞大的高收入消费人群。东南亚地区——新兴中产阶级消费人群增加促使零售商扩张东南亚强劲的经济发展形势催生出一大批消费人群，近几年，国际品牌也开始进军东南亚各大细分市场。该区域最为现代、富裕的城市——新加坡——是零售商最趋之若鹜的城市，也是亚太区第三大最受欢迎的城市。零售商不但希望在新加坡挖掘本地消费人群，还经常将该区域作为向东南亚其它主要市场扩张的基地。曼谷是泰国的首都，也是著名的旅游胜地，其城市中心地区聚集了多个国际品牌，从而跻身国际零售商覆盖率第10位，并且零售商的扩张也逐步辐射到曼谷的周边地区以及泰国的其它大城市。未来的七年里，东南亚地区城市人口数量预计将增长4500万，而由于城市居民的收入通常高于农村居民，因此增长的城市人口将推动包括雅加达、吉隆坡和胡志明市在内的东南亚各细分市场的消费需求增长，零售商在该区域内的扩张趋势有可能表现得更加明显。12|仲量联行销售额增长率和市场规模对零售商覆盖率的影响零售商覆盖率指数排名vs.零售销售额增长率120东京100新加坡香港上海首尔北京80吉隆坡曼谷大阪台北成都雅加达沈阳南京60马尼拉深圳墨尔本杭州广州悉尼武汉胡志明市重庆40德里孟买布里斯班班加罗尔奥克兰20大中华区珀斯北亚地区阿德莱德东南亚地区澳大利亚/新西兰印度零售销售额年平均增长率(2011–2013)零售商覆盖率指数排名–10%–5%0%5%10%15%20%25%注：名义零售销售额。气泡大小表示城市消费总额。来源：仲量联行研究部；牛津经济研究院（2014年）零售热区|13澳大利亚/新西兰——众多国外零售商蓄势待发排名紧随其后的是澳大利亚和新西兰的城市，尽管这些城市收入水平较高，但众多国外零售商尚未踏足。迄今为止，只有少数国际零售商入驻，其原因可能是由于城市人口数量少和/或销售额增长率相对较低。但是，由于这些国家和地区的经济环境稳定，因此，零售商也开始积极扩张。最近，一些知名品牌已经开始进驻澳大利亚市场，如Marks?&?Spencer和Sephora等品牌分别计划将于2014年年末和2015年年中开设店铺。而在新西兰，Prada和Christian