“地产+互联网”的13种模式及2大瓶颈“房地产+互联网”可以诞生什么？这个问题激动着也困扰着所有地产人，明源君也一直在思考这问题。经过资料收集和采访，明源君发现，互联网已经深入改变了房地产行业开发策划、销售、后期服务等一切环节，而且这种改变还在持续中。一、开发策划阶段1.让产品本身拥有互联网思维：代表作品you+青年公寓you+国际青年社区在短期内获得可观的盈利有难度，但它代表着一种新的思维，即注重未来的需求。未来年轻人的生活与互联网高度融合，他们在住房消费上投入可能较少，更愿意把金钱用于消费娱乐上。you+负责人刘昕强调，YOU+的目标只是22-32岁的人群，这一群体的用户需要什么产品，他们就去做什么产品，并把这种产品做到极致，这就是他理解的互联网思维。比如，公寓开辟出更多的公共空间给大家交流娱乐，比如在房前屋后设置众多机关满足他们的个性需求。2.众筹户型、资金、客户、土地、开发商等一切资源：代表企业万通自由筑屋万通“自由筑屋”把主动权交给了用户：一切围绕用户的需求，重塑房地产开发的流程，并搭建线上、线下的专业系统，帮助用户通过互联网实现房地产定制化设计和订单化生产。“自由筑屋”的基本模式是：通过自由筑屋线上平台为依托，让用户提前参与目标产品的设计互动和选择，达成一定的数量，则进行群体性的订单化生产。在目标地块和目标产品相对明确的情况下，可以充分实现细分人群的聚集，完成更加多样、更加社群化的群体定制产品。对于用户来说，可以更好地实现好的产品、合理的价格以及社群化居住的可能性。为了帮用户达成所需，自由筑屋提供包括基于大数据系统的线上互动定制平台、整合的线下开发服务系统资源、丰富的项目土地资源以及开放性的用户所需生活配套供应链资源。万通同时也在众筹开发商和土地。万通众筹的阶段包括土地阶段众筹、产品定位阶段众筹、营销阶段众筹、运营阶段众筹。其中，土地阶段众筹实现购房用户参与股权投资；产品定位阶段众筹实现产品定制；营销阶段众筹实现寻找粉丝、规模销售；在运营阶段众筹，实现开发商作为GP成立有限合伙企业。明源君认为，万通提出的模式包括了所有的众筹模式，但到底哪些阶段的众筹可以成功仍有待时间检验。3.3D虚拟施工+工程质量追踪系统：代表企业龙湖在龙湖，手工画图人眼读图已经成为过去，龙湖的IT系统已更新至第四代。二维的平面图已经升级到3D虚拟搭建。也正因为如此，龙湖在模块的搭建上更细化，别的开发商会以容积率来搭建，而龙湖会细致到道路景观、平面布局，甚至户型。类似檐口构造、门窗体系、墙体颜色等这些“零部件”，也都被固定下来形成可复制的标准，它们加起来有300多项，光是檐口的构造就有5种，对应着不同的建筑形态。龙湖的系统可以虚拟施工，也就是各施工单位的入场顺序都可以确定下来，这保证了龙湖的工艺能被细化到惊人的程度。2011年，龙湖上马了一套客户投诉及工程质量追踪系统。这个系统把所有的客户投诉收集归类，分为150多种。然后，将这些信息追溯至土建工程师，并与人力资源系统打通，纳入绩效考核系统——投诉与相关人员未来升迁、奖金挂钩。这150多种投诉还将最终追溯到承建标段的乙方——总包和专业分工方，再与成本系统打通，进入龙湖的战略分工方体系，直接影响“金牌战略分工方”的评选。排名后三分之一的工程分包方年度绩效考核不能得A，而“金牌战略分工方”则可以在龙湖未来的招标里比别人享受一定的优惠。如果分包方的质量持续排名靠末，则可能取消分包资格。对分包方来说，要想得到未来潜在的千万元利润，就应该在现在多花两百万元把事情做好。二、产品销售阶段4.众筹买房共享收益：代表产品房宝宝，代表企业远洋地产明源君认为其实这种模式只是众筹中很小的一部分，只是做的企业很多。2014年中旬，P2P公司团贷网推出众筹买房产品“房宝宝”。“房宝宝”2014年6月首次上线，众筹目标是位于东莞的中信御园四期别墅。总共1400多万的众筹目标只用了22个小时达成，结束时年化约为40%，但房宝宝本身不承诺保本、保息。其模式相当于众人凑钱买别墅，关于是否售出或继续持有等问题则由众筹参与者共同投票。房屋产权属于第三方公司，与实际参与者形成委托协议约定代持的权利义务，由担保公司对第三方管理公司的行为进行担保。之后，万科与搜房网先后发起了“房产众筹”活动，两家都提出了购房者最低投资1000元、最高年化40%的口号。平安好房网也推出了用户最低众筹额为100美元的众筹，参与者按季度领取“房租”收益，需持有2-3年后才可考虑出售房产。远洋地产和京东金融的众筹界面，2014年11月12日显示参与人数近180000人，众筹金额达1200万。11日由于参与人数众多，众筹页面还瘫痪过一次。这次远洋地产“贡献”出的11套房源，原价最高的134.4万元，位于北京远洋新天地，原价最低的为24.8万元，位于秦皇岛远洋海世纪。远洋与京东的这次合作，双方都不会向对方付费，而是拿出各自的资源进行合作。5.全新经纪人角色：代表企业房多多、平安好房“房多多”已经是行业里最知名的O2O公司，它的概念是做交易式的、基于效果付费的地产电商。房多多鼓励房主将信息直接放到网络上，使房产经纪人变成一个提供线下服务的角色。另一方面，房多多说服万科、龙湖、保利等多家著名地产商将新盘放到平台上，让房产经纪人进行推广(也就是业内所说的“一、二手联动”)，房多多向地产商收取佣金，经纪人获得激励。房产经纪人是房多多平台上相当核心的角色。平安好房的特点在于全民皆可当经纪人。三、后期服务阶段6.线上整合线下资源，后期服务改变物业形态：代表企业途家、万科、蓝光途家网是中国领先的中高端度假公寓平台。途家的服务内容包括“管家”、“托管”、“交换入住”。途家管家服务并采用美国斯维登酒店管理体系，为异地不动产持有者提供入户管家服务；途家托管服务采用开放式托管服务合约，在不限制业主任何自住时间的前提下，将空余时间实现出租，最大限度地实现资产增值；交换入住服务为客户提供不动产分享体验的会员制服务，客户可用持有房产入住权置换途家分布全国的度假公寓入住权。北京万科与途家网确立了合作关系，由万科开发的天洋万科·北戴河小镇特别打造一站式专属管家服务体系，推出空置房屋托管、行车景点票务代订等个性化增值服务。房地产开发商蓝光地产的新物业品牌“蓝途·COM国际青年公寓”也是和途家网联手，在物业服务上引入互联网思维，由此将中国服务式公寓带入O2O的全新时代。蓝途·COM青年将完全颠覆传统公寓理念，小区内免费WIFI全覆盖，每一个蓝途·COM青年年国际公寓都将设置公共活动空间，24小时便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡厅、小酒吧、图书室等为住户服务的功能都将配备到位。下载蓝途·COM的手机APP客户端，小区住户可以建立社交圈、跳蚤市场，英语好甚至可以在这里招学生。可以通过手机预约家政、订餐、超市送外卖。线上途家网可以预订房源，住户拥有蓝途专属的社交平台、社区电子商务平台。7.智慧办公、智慧园区，整合内外资源从中获利：代表企业绿地、瑞安房地产绿地智慧办公2.0升级版使用后，大厦的超级秘书可以提醒每天的日程，办公室的云桌面可以同步异地显示办公室桌面的全部资料，业主卡将可以全球联网并在各地车库自动感应、自动开启。通过写字楼的微信操作平台可以预约健身房、会议室以及处理一系列行政办公类事务，还可以通过微信下单商城的咖啡、预约瑜伽房的课程等，这些需求都可以在办公室里轻松完成。瑞安房地产建设的创智天地园区，给企业打造了“一站式服务平台”，通过对创新资源的整合，帮助企业扩大自己的创新合作网络，园区会为入驻企业提供齐全的功能配套，例如进行集中采购为企业节约成本。园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台，也可以为园区内存在上下游关系的企业提供交易服务，从而对企业之间的资源完成整合，园区在这些交易中赚取部分差价，目前这种盈利模式已经比较成熟。另一种模式中，开发商能够利用自己的智慧办公系统，对入驻企业的经营情况进行大数据分析，可以为企业寻找合适的交易对象。新型服务式办公空间在为入驻企业提供灵活、智慧的办公空间的基础上，还可为有需求的入驻企业提供诸如金融服务等多元化的跨界服务支持。办公空间可以通过评估各家入驻企业的商业模式，从中选择最有潜力的企业进行投资。8.智能家居，提高产品附加值，平台用于后期经营：代表企业新城控股、华润新城控股高级副总裁欧阳捷表示，随着房地产由粗放向集约式转型，产品设计也逐渐由标准化向个性化转型，房企选择为旗下部分产品线配置智能家居以提高项目的含金量；更重要的是，随着移动互联网大潮的来临，手机取代电脑成为人们最常用的设备，以手机为遥控核心的智能家居系统迎合了这股潮流，需求获得极大释放。华润置地下的华润万橡府项目，与小米联合打造智能家居体验中心；景瑞地产与海尔U-HOME智慧社区签署战略合作，拟推出整合海尔照明系统、空气净化器、安防套装等智能家居设备的别墅产品。明源君认为，智能家居前期提高产品附加值只是开始。后期，这些安装在客户家中的平台在广告、大数据、O2O中的价值将进一步体现出来。9.与智慧平台合作，双方粉丝流量互导：代表企业当代置业这种模式和智能家居的区别在于先期有某些互动，后期有盈利模式。当代置业与乐视合作的智慧社区、智慧酒店、智慧体验中心，不是指简单的通过互联网推广、销售产品，其本质是双方粉丝的流量互导。就在每个城市的体验中心建立一个智慧社区、智能家居体验区，这个区域既是城市体验馆，又是楼盘的行销动线中重要的环节，粉丝来体验时成为楼盘的客户，楼盘的客户也是潜在客户。建立在双方准确客群细分基础上的精准营销，费效比原高于传统模式。智慧社区的生活方式将围绕的一个大屏（智能电视）+一个小屏（智能手机）来展开，绝大部分与业