持续系统的房地产整合解决之道金坛市房地产调研报告2011年5月尚美佳?中国┃常州市场部尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道目录Part1金坛城市发展研究Part2金坛房地产总体市场研究Part3金坛房地产板块分布及特征分析Part4金坛市中心住宅项目专题调研Part5金坛市中心商业项目专题调研尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道1城市总概金坛——“江东福地”武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为金坛历史沿革春秋战国晋隋末唐（411年）（前500年）（617年）（688年）1949年1993年2010年境中设2010系唐变城县就早乡隋立延改武动和（有在属人末金陵为后但隶市年于自农先石县金垂县属坛全立）民器吴民市国金坛拱名关(第活时地金起77县百山县四未系山义动代强乡年变多级位)县有尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道2城市总概金坛—宁、沪、杭三角地带之中枢金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年(617)建置。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今(1993年11月10日金坛撤县建市)。全市辖7个镇、1个省级经济开发区：金城镇、薛埠镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积976.7平方千米，其中陆地面积781.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。全市面积975平方公里2010年GDP308.3亿元户籍人口54.9万市区人口22万支柱产业纺织服装、精细化工、光伏新材料、机械电子尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道3城市交通金坛—水陆空，交通方便便捷?金坛的水陆空交通非常便捷。京沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在50公里之内；?到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。?目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海金坛一个半小时、至南京约一个小时；?在建的京沪高铁将于2011年7月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需40分钟，至南京只需30分钟左右；总长：200公里尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道4城市规划“东扩南移，发展三大生活片区”I.城市总体规划东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。居住用地：包括中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区，居住用地人口毛密度统一按300-350人/公顷计，至少可容纳居住人口24.3万人。城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人”字型生态水景环。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道5城市规划长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市II.城市发展规模（2001—2020）年份200120102020市区总人口（万人）162224城市用地规模（k㎡）13.42126.83通济河与经济开发区界交汇处丹原金城漕东城市面积：62.7平方公里河乡界2020年城市建设用地：26.8平方公里钱资荡尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道6金坛开发区规划?金坛开发区区域面积68平方公里已开发面积10平方公里。?开发区注册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。金坛经济开发区的产业规划：盐化工产业区轻纺机械产业区高新技术产业区物流出口加工产业区重大项目预留及橡塑产业区尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道7金坛湖滨新城概念规划高档生态休闲生活居住新城?区域地势平坦、交通便利、水源丰富、环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。?目前完成、已开工或正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新城而过。?滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。?其中钱资湖水域面积4.6平方千米，北岸面积17.54平方千米，南岸面积18.36平方千米。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道8城市经济发展分析城市经济发展稳步增长金坛经济总量及增速?单位：亿元金坛经济总量持续保持稳定增长，35030820.00%18.00%2010年GDP方突破308亿元，相应30026326116.00%25022314.00%人均GDP突破56000元，相当于20018212.00%8000美元以上，从经济发展的规律10.00%1508.00%性判断，未来几年将是房地产发展1006.00%4.00%50的提速期；2.00%00.00%20062007200820092010全年生产总值增长速率数据来源：金坛年鉴单位：元金坛人均收入情况30000?人均可支配收入增加的同时，人均23996250002168119710消费支出也在稳步上升，2010年增20000172831502215020长速度变快，很大原因是金坛地区150001211613108107101162210000物价、房价的迅速上涨，因此总体5000消费水平在不断升高。020062007200820092010人均可支配收入人均消费支出数据来源：金坛年鉴尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道9城市经济发展分析房地产行业面临着较大发展机遇金坛产业结构单位：亿元2010年金坛产业比重3503007%250112.637%94.1200101.385.915069.956%173.7100145147.1121.65097.5014.615.516.720.22220062007200820092010第一产业第二产业第三产业第三产业第二产业第一产业数据来源：金坛年鉴?第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。?但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，房地产行业也是面临着较大的发展机遇。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道10城市经济发展分析金坛市近三年常住人口及人均GDP发展状况年份2007年2008年2009年2010年总户籍人口（万人）54.43254.5954.6554.9人均GDP（元）41023434864785856000人均GDP同比增长21.2%6%10%17%?近四年，金坛市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约22万。?人均GDP继续保持较快增长，2010年增长速度逐步加快。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道11城市研究小结金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区1和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度假区。金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未2来城市的发展将高速前进。东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用3地。金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三4产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。人均GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来5对待生活质量的要求也愈加提升。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道12目录Part1金坛城市发展研究Part2金坛房地产总体市场研究Part3金坛房地产板块分布及特征分析Part4金坛市中心住宅项目专题调研Part5金坛市中心商业项目专题调研尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道13固定资产投资金坛固定资产投资近两年大增，城市正处于快速发展周期；近年金坛房地产投资情况房地产企业对金坛前景信心不断增强，房单位：亿元120.0035%地产投资增速较快，市场环境较为健康。100.0030%25%80.0020%60.0015%40.0010%20.00?金坛固定资产投资从06年开始基本每5%0.000%年稳定提升，特别是08年响应国家基2006200720082009建投资比重较大，说明金坛城市发展城镇固定资产投资房地产开发投资占固投比重处于平稳上升周期。年份城镇固定资产投资房地产开发投资占固投比重?房地产占固投比例呈平稳发展趋势，200646.8915.2132%200762.5017.0927%说明房地产投资并没出现过热，楼市2008103.6420.2119%发展比较健康。200989.6620.4323%数据来源：金坛年鉴尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道14商品房价格信息2010年金坛商品房成交价格及成交套数走势单位：元/㎡单位：套6000800700550057505700550060054805520535052505005210500049005120400510030047004500200100400001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010商品房成交价2010商品房成交套数数据来源：金坛年鉴?2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高最终并没有影响金坛商品房成交套数，基本保持在400-600套/月左右；?7月、8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道15商品房供应结构