万科2014年报：逆市增长，理性投资；坚定转型，谋定后动由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。根据同日公布的2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息（含税）5.0元（2013年度为4.1元）。以2014年末总股份数计算，万科现金股利达到约55.19亿元，占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。2014年，万科的整体税金支出达288亿元。销售逆市增长产业化一骑绝尘2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。在坚持中小户型普通商品住房定位的同时，绿色节能性能在万科的产品中也得到体现。2014年万科完成绿色三星项目面积205.3万平方米，绿色一星、二星项目面积合计约674.8万平方米，较2013年均有增加。2014年，万科联合中城联盟的60余家房企以及多家设备厂商和研发机构，采用了全产业链协同研发，完成了针对室内PM2.5污染的解决方案，以回应社会对空气质量的关注。据悉，这一室内除霾系统可在重度污染环境下，将室内PM2.5指标降低至风景区水平，今年将在万科项目中大范围推广。过去一年中，质量精度更高、能耗更小的工业化技术在万科项目中也得到广泛应用，万科2014年新开工主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到27%、100%和87%。已售未结规模创新高由于结算滞后于销售，2014年万科结算面积为1,259.0万平方米，同比仅增长2.3%。受这一因素影响，2014年万科实现营业收入为1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。但同样因为销售增长快于结算，万科已售出未结算资源规模创出新高。截至2014年底，万科合并报表范围内有1670.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1946.0亿元，较2013年末分别增长16.2%和19.9%。白银时代，房企利润率普遍下降。相比2013年，万科的结算净利率也下降0.60个百分点，为11.41%。万科董事会秘书谭华杰表示，利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，虽然较2012-2013年的高点有所下降，但仍保持在较高水平。“为推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试，”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。”坚持理性拿地2014年，万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底，万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米，此外还参与了7个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。谭华杰表示，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调，但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市，2014年下半年，住宅（含商住）土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”尽管手持充裕资金，但面对土地和住宅市场的背离，万科仍然采取了理性的投资策略。“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示，“以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源，没有必要急于以高价拿地。”资金充裕，加大回馈股东力度2014年，万科实现经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金上升至627.2亿元，较年初大幅增长41.36%，远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）仅为5.4%，为2006年以来最低水平。从债务结构来看，2014年，境外负债占万科有息负债的比例达到19.65%。随着年内B转H的成功，万科实现了和国际资本市场更加全面、直接的对接，未来境外融资优势有望得到更加充分的体现。“目前公司的资金状况处于多年来最佳水平，“谭华杰表示，“这一方面为未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持，另一方面也使公司有能力更好的回馈股东。”根据同日公布的分红派息预案，2014年万科拟每10股派送人民币5.0元（含税）现金股息。以2014年末总股份数计算，万科拟派发的现金股利将达到约55.19亿元，占2014年万科合并净利润的比例为35.05%，较去年提高5.18个百分点。“三好住宅”+“城市配套服务商”过去一年，转型成为万科提及频率最高的词汇。在此次年报中，万科首次披露了未来十年的业务版图构想：“三好住宅”+“城市配套服务商”。“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。”郁亮表示，“万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。”另一方面，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。“我们希望在十年后，新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮说。一系列变化已经发生。从前海企业公馆、深圳留仙洞，到松花湖滑雪场，到正在筹备中的物流地产、家装业务，以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”……一个个看似独立的项目背后，万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。启动事业合伙人变革与经营转型同时进行的，是万科的事业合伙人制度变革。2014年5月，万科推出事业合伙人持股计划，首批事业合伙人将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人进行投资管理。自5月28日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科A股股票。截至2015年1月27日，集合计划共持有万科A股股份4.94亿股，占总股本的4.48%。另一项变革——项目跟投机制也于2014年4月正式启动。在该制度下，项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资项目，其他员工则可选择自愿参与。项目的经营成果直接和员工的投资收益挂钩。在郁亮看来，与股东共同承担投资风险，是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致。“从跟投的实施情况来看，员工认购踊跃。截止2015年3月25日，万科共有4837人参与跟投，占全公司地产编制人员的68%。”谭华杰透露，“从跟投实施情况来看，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。”万科认为，任何来自外部的监督约束，哪怕再严密，也不如员工的自我激励和相互管理更加有效。也正是这些积极的信号，给予了管理层应对白银时代挑战的信心。“无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，万科的事业合伙人制度都将成为重要的基础和保障。”郁亮说。