合肥绿地中心2013年3月份提案PART1工作回顾主推产品当前主推产品为住宅。同期推售的还有针对写字楼的大客户定制方案。营销节点一季度为住宅蓄客期推广主题239米地标之上的中心生活线上推广outdoorbanner销售物料——双月刊新春海报抽奖券现场易拉展板宝线下活动1绿地中心贵金属投资品鉴会活动地点：项目售楼部活动对象：中行存量金融资产200万元以上线下活动2元宵喜乐会活动宗旨：聚人气、促成交、提品牌。活动对象：老业主及意向客户。线下活动3绿地“醉”美佳人季活动时间：3月份持续系列活动活动地点：绿地中心临时租售中心活动目的：造影响，万朵玫瑰全城送；聚人气：“醉”美佳人季主题祝福卡、祝福墙PART2市场及竞品分析合肥住宅市场走势合肥楼市区域性特征明显。2012年包河区共出让8宗地块，引来各大牌开发商关注;高铁商圈价值渐被肯定，未来包河区有望成为最有吸引力的板块；经历春节期间整体低潮后，年后合肥住宅市场渐入复苏期。自新“国五条”细则公布后，催化合肥楼市进一步升温；刚需、改善众多新盘齐入市，市场潜力与竞争压力并存。竞品比对分析比对项目主要竞品华润凯旋门、新地中心、置地广场三大政务区综合体；优势：1、品牌力，世界500强品牌实力，远比华润还强；2、规划力，合肥南站高铁枢纽明年开通，项目前景最大利好；3、产品力，55万方高铁综合体，239米摩天办公集群体量规模。劣势：1、区域：项目所在包河区的区域认同度不及政务区；2、配套：项目周边配套成熟度不及政务区，对目标客群有一定影响；3、案场形象：不及华润和新地，略胜置地广场。竞品最新动态华润凯旋门新品推售：一期大户型推售时间较长，现已基本售完，二期小户型销售比较顺畅。价位：小户型8000—10000元/㎡，大户型11000——12000元/㎡新地中心新品推售：天誉4号楼、5号楼，2014年5月交付。价位：15000元主力户型：99-216平米户型共300多套优惠：一次性付款98折，按揭99折。置地广场栢悦公馆：新品推售：2月20日全新推出中部景观组团，在售面积为96-230㎡。价位：在售3#楼140平户型，精装均价9800，毛坯均价8500。货量：在售1#、2#高层所剩不多。优惠赠送：一次性付款98折，按揭无优惠；购房赠送中央空调，品牌锅炉，暖气片。PART3客群分析客群基本特征区域：以地缘客群包河区为主，外围区域客群为辅。年龄、主力年龄段分布在26-50岁。家庭：小型家庭结构，两口之家、三口之家为主。职业：客户多为私营业主，中高层管理者。行业：分布比较广泛，以商业、制造业为主；渠道：来访渠道以围墙吸引的客户为主，其次网络、路过占比较大。客群分类及购买洞察主力客群：首置客对价格敏感，购买行为保守实在，重性价比，重购房优惠折扣；希望兼顾工作生活便利，置业一步到位。辅助客群：改善客认区域，认品牌，认产品规划设计，希望换到比现有住宅更完美的房子。此类客群下一步需提升比例。三级客群：投资客购买力强，看重区域前景，看重开发商口碑，多次置业经验；置业目的是为了投资升值。对投资客要引导未来，着眼发展潜力。PART44月推广执行及住宅开盘计划4月住宅营销节点：4月20日住宅板房开放，4月29日住宅首次开盘。销售目标：销售住宅一栋楼。推广主题：239米地标之上的中心生活。活动层面：清明节暖场活动，412高铁论坛暨239寻梦活动。推广层面：活动的宣传配合，住宅开盘推广。4月分周执行计划——4月第1周报纸新闻报道：本周有清明节，只建议一篇，主形象加清明节活动信息。选重要版面刊登。报纸软文：本周一篇，配合活动炒作的产品软文，借以绿色环保活动说明绿地的绿色三星标准建筑，含写字楼和住宅。网站：网站专题、论坛、绿地官网等转载纸媒报道网站BANNER:活动宣传，增加亲临现场即有机会赢取239克金砖信息。微博：转发239活动参与表+来访赢金砖，强调市民参与感的日常舆论维护。短信：通知客户参加清明节活动并说明来访有机会赢金砖+详情参阅X日X报报道。附：清明小长假活动建议放飞梦想?亲子风筝DIY放风筝是清明时节人们所喜爱的活动。每逢清明时节，人们把风筝放上蓝天后，便剪断牵线，任凭清风把它们送往天涯海角，据说这样能除病消灾，给自己带来好运。在这个主题下，放大项目绿色三星建筑的环保性，针对环保型建筑缓解现在城市PM2.5的影响，扩大项目影响力。我们邀请客户在临时营销中心参加亲子风筝DIY活动，现场参与制作风筝并在风筝上描绘梦想，放飞希望！条件允许的话，可在项目空地划块区域试飞，最后根据制作出来的风筝美观或创意评奖，飞得好有精美礼品。现场更可以加入239圆梦的登记工作。4月第2周——高铁论坛举办周报纸新闻报道：每周两篇报道，选重要版面刊登；报纸软文：配合报道的落地软文，每周两篇，一篇写字楼，一篇住宅。网站：地产类网站转载纸媒新闻报道；绿地官网宣布239活动正式启动。网站视频：周五举办日，制作论坛全程视频直播。微博：转发239活动参与表+来访即有机会赢取239克金砖+活动正式启动新闻。短信：来访现场即有机会赢取239克金砖短信+高铁论坛举办信息。239活动主画面产品软文—办公产品软文——住宅4月第3周——论坛追踪+样板间开放周报纸新闻报道：一篇，以论坛成功举办回顾为主；建议与会嘉宾访谈形式。报纸软文：每周两篇，一篇写字楼，一篇住宅（加样板间开放信息）。网站专题：转载纸媒的高铁报道和软文。网站BANNER:增加新里铭公馆示范单位开放信息网站视频：周五举办日，论坛全程实时直播。微博：追踪论坛在业界的影响+239活动报名盛况。短信：239活动有奖短信，全城市民火热参与。4月第4周——住宅开盘周（4月22至月底）开盘周线上媒体组合：报纸开盘硬广：周五刊登，内容含产品形象+开盘信息。报纸软文：两篇，基于区域、品牌、地标之上的住宅价值解析软文+开盘信息。网站新闻：开盘新闻报道。网站BANNER：更新开盘发售信息+样板间继续开放信息网站视频：制作开盘日现场认购、抽奖活动盛况视频，网站全面转发。微博：239金砖大抽奖活动即将揭晓，金砖花落谁家、人头汹涌等微博内容持续更新。短信：本周每天集中大批量短信发送。4月第4周——住宅开盘周（4月22至月底）开盘周线下活动及物料配合：429开盘日即239金砖大抽奖日，抽奖全程邀请公证处公证监督。置业基金大派送活动，置业基金可折算成房价；现场礼品派送来者有份。现场物料：价值点展板等开盘物料、239抽奖海报/易拉宝、239抽奖箱、论坛照片开盘户外开盘硬广开盘软文4、5月份住宅推售节点表4月4月20日板房开放4月29日开盘5月营销节点蓄客期开盘一栋续销一栋传播主题239米地标之上的中心生活住包河选绿地地标旺销硬道理活动线高铁论坛暨239活动启动仪式置业基金大派送客户答谢会239金砖大抽奖周末暖场活动物料线抽奖活动海报易拉宝、现场展板、论坛活动照片、邀请函、抽奖箱等1.活动现场包装1.活动现场包装媒体线2.报纸新闻报道+产品软文2.开盘硬广+开盘软文3.产品短信+活动短信3.开盘短信4、网络新闻及BANNER5微博4、网络新闻及BANNER5、微博PART5二季度住宅办公工作计划住宅购房逻辑比政务区楼盘更有性价比比包河区其它楼盘更有档次合肥不可能有第二个高铁站包河区不可能有楼盘能超过绿地中心无需犹豫等待、清除客户下单疑虑不怕货比货帮客户思考1、高铁商圈升值保障2、绿地品牌实力保障，信的过3、综合体商业配套，不担心生活不方便4、239米办公地标荣耀感，住的有面子5、高性价比户型，买得聪明实在6、高铁论坛专家：置业包河时机不能错过7、首次开盘旺销就是见证，众人之选包河区买楼第一选择促成交二季度住宅推广思路营销目标：5月份完成1栋楼货量推广主题：住包河，选绿地，地标旺销硬道理！延续提升地标之上的中心生活主题，抓住客户务实易引导的特性，扣住区域前景+品牌+地标+开盘旺销四点。得出住宅第二阶段的响亮主题口号。有杀伤力的购买逻辑，有杀伤力的推售配合！推广配合：户外路牌继续奠定项目高调形象。报纸软文剖析旺销背后原因，用旺销佐证购买信心。线下活动配合：举办已购客户答谢会、周末暖场活动案场配合：随着正式销售中心开放，案场建议设置包河区高铁规划及项目规划触摸屏、论坛专家言论及照片、开设绿地品牌专区等价格策略建议：第二栋开盘，为满足客户升值期盼，售价微上调，但适当调大优惠幅度，刺激第二栋销售。办公购房逻辑对比国内高铁商圈办公物业对比一线城市办公价格和升值空间对比政务区办公物业，发掘自身优势论证绿地开发的办公物业升值案例对理性的办公客户树高端形象需论证投资价值促价值认同1、绿地为商办综合体专家，品牌保障2、239米甲级办公地标，提升企业层级3、真正甲级办公硬件配置，买得超值4、四大行的入驻眼光，证明一切5、高铁的区域前景，别的写字楼欠缺6、前期成功的办公大单定制佐证投资潜力型高铁办公促成交唯有投资绿地中心二季度办公推广思路营销节点：6月下旬开售形象定位：239米地标商务群价值定位：最具投资潜力的高铁商圈甲级办公典范推广主题：239米地标商务群前瞻高铁远景！推广配合：户外路牌继续奠定写字楼高端形象。报纸杂志硬广软文结合，剖析销佐证购买信心。线下活动配合：胡润对话活动、画展、行业商会酒会、办公投资专场报告会写字楼造势活动：胡润对话大徽商活动目的：为绿地中心地标商务形象赚足眼球起势，为写字楼开售蓄客造势。活动时间：开盘前一周活动地点：合肥某五星级酒店活动内容：A、邀请龙永图和胡润高峰对话大徽商，由央视财经明星主持人芮成钢现场主持，向企业金融界高管发出邀请函参与现场互动，已意向认购的写字楼VIP客户自动获得活动入场券。B、高峰对话结束后，由胡润针对经济界、文化界发布安徽风云人