个案典型案例分析——青枫国际?基础信息青枫公园畔首席精装美宅开发商：常州恒基置业有限公司营销/策划：稻田机构装修状况：精装精装修标准：2000元/平米平均单价：8500元/㎡总建面积：61400平方米占地面积:38000平方米物业公司：中兴科技容积率：2.4车位配比：1：1.1开盘时间：2010-12-18入住时间：2013-05-30青枫国际1尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?城西青枫板块首个精装产品问题一：刚需为主的钟楼开发区域板块内首个精装修产品，能否被市场接纳？地段：星港大道以北，玉龙路以东临钟楼区政府南望青枫公园钟楼开发区主干道——星港大道玉龙路2尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?竞争楼盘分析楼盘名称装修总建容积率类型产品户型区间均价总价区间销售率（万㎡）（㎡）（元/（万）㎡）青枫国际精装修6.142.4多层、高层66-135850056-11426.6%景瑞曦城毛坯22.32.38高层61-200750045-15090%景瑞铂庭毛坯212.3高层89-117650050-9091.3%凯尔枫尚毛坯202.5高层80-140750060-10099.6%宝龙城市广场毛坯883.2小高层、高层85-159650055-12091.3%（一期）金色领寓毛坯82.5小高层、高层86-123750065-9291.5%（一、二期）御源林城毛坯301.73高层、别墅90-130650055-8599.3%万水美兰城毛坯24.12.3高层、别墅85-131750064-9882.6%龙湖·龙与城毛坯800.8高层、别墅————————新城香悦半岛精装修262高层、别墅84-350——————3尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?城西青枫板块首个精装产品问题二：精装产品销售受阻，问题来源于规划、产品还是定位呢？开盘时间2010.12.18推出楼栋多层2#、4#（1梯2户，底层1，2层架空9层）高层5#（2梯4户，底层1，2层架空）　推出套数176套去化套数74套户型面积（平去化比例推出套数（套）成交套数（套）米）（%）去化率42.05%66.07503060.00%签约均价8169.34元/平米87.89-94.42411843.90%客户构成区域首置性客户（奔牛、109.95-121.84352057.14%新闸等乡下客户居多）12525624%134.572500%备注：销售数据截止到6月29日4尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际问题三：小地块受限制，规划有没有能让项目做到利端最大化？?规划设计?项目规划总建筑面积6.14万平方米，共7幢；北沿星港大道4幢为多层产品，西沿玉龙路3幢为高层产品，住宅底层一二层为商铺；?建筑外立面选择了古典式与现代式不同风格的表现，外立面材料也选择了涂料与玻璃材质；?因小区沿路商业规划，因此绿化景观皆无，小区生活舒适度较差；5尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?户型配比问题四：户型配比有让项目所处的困境转危为安么？面积楼号单元房号户型户数面积（㎡）楼号单元房号户型户数（㎡）1三房二厅二卫1237甲1三房二厅二卫135252三房二厅二卫12272一房二厅一卫66251三房二厅一卫110728F3一房二厅一卫6625乙52号楼2二房二厅一卫927号楼4三房两厅二卫125251三房二厅二卫1227丙2梯4户，底层1，2层架空　1002三房二厅二卫1237　1梯两户，底层1，2层架空9层共42面积楼号单元房号户型户数（㎡）1二房二厅一卫937精装修精装修产产品定位不明确，在品定位不明确，在产产品品设计设计均有投均有投资资甲(9f)2二房二厅一卫927、首置、改善三、首置、改善三种种需求需求类别类别，在功能，在功能设计设计上住上住1二房二厅一卫925宅面宅面积积66-13266-132平米，平米，从从小小户户型到大型到大户户型，型，两两乙(7f)4号楼2二房二厅一卫925房房两厅两厅一一卫为卫为主；主；1二房二厅一卫925丙(7f)2二房二厅一卫9351梯两户，底层1，2层架空　346尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?户型鉴赏问题五：户型设计有让客户对问题重重的项目另眼相看么？北向空中花园设计书房赠送一半面积南北面积浪费通透主力主力户户型型91.76-92.9691.76-92.96平米，于多平米，于多层层住宅住宅上，南北通透，上，南北通透，赠赠送面送面积达积达6.356.35平米；平米；功能功能设计设计全面，全面，双卧双卧朝南，北向空中花朝南，北向空中花园园双卧朝南，飘窗设计，居住设计为书设计为书房；房；舒适户户型型设计设计上均有浪上均有浪费费面面积积之之处处；；7尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?精装修分析问题六：主打的特色“精装修”，有为项目添加冲出重围的筹码吗？青枫国际的精装修标准一直处于概念模糊中，目前对外称2000元/平米，但其设施设备与材质却未能让客户放心，在品牌的选择上也采用了“某某品牌或其他同等档次品牌”；其装修感觉也只能概括为：无档次无特色无水准高层主力户型66.66平米8尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?精装修分析高层主力户型66.66平米！修装精的动心有没9尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?精装修分析高层户型135平米！装修的精品牌没有10尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?样板房分析品牌精装修确切的没有！工法区展示11尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际青枫国际附加值：科技住宅?隔音帘　　为降低主干道交通将给沿街住宅带来的噪音问题，并达到冬暖夏凉的居住环境，青枫国际小高层住修！的精装宅采用隔音帘以达到保温隔热，降低噪音的隔离效果。隔音帘服不感仅能够使您的居家环境四季如春，还能有征给您一个宁静、甜美的生活。没?户式智能多联中央空调　　户式智能多联中央空调采用定频系统的有机结合，解决机组负荷运行时变频机能效比低的问题，高效且节能；定频系统和变频系统还能随心所欲单独设定，且智能化的控制能够精确控制每个房间的温度，给您方便舒适的生活；与传统家用空调比，户式智能多联中央空调可节省多个室外机，无需安装复杂的水管路系统，无需二次换热，在节省空间的同时给您一个赏心悦目的居家环境。?住户联网报警系统　　为增加居住安全，青枫国际精装高层公寓和稀缺小高层均住在住户室内安装紧急求救按钮、门磁、红外感应探头、煤气泄漏探头等多种报警检测装置，对住户内的非法入侵、火灾及煤气泄漏等各种非正常情况作出及时报警。12尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?精装修分析基本材料配置标准玄关、过道、客餐厅、主次卧、书房：墙面贴环保壁纸；顶面局部轻钢龙骨石膏吊顶，乳胶漆饰面；客餐厅地面为玻化砖，其品牌利家居或其他同等档次品牌；主次卧及书房地面为多层实木地板，厂家定制；化定厨房配置标准：工厂次、等档整体橱柜：圣像卡贝诺、工厂化定制；他同或其制”！台面：人造石，工厂化定制；“装修的精保障油烟机、燃气灶：欧琳或其他同等档次品牌；没有水槽、龙头：不锈钢材质，欧琳或其他同等档次品牌；卫生间配置标准：洁具：杜拉维或其他同等档次品牌；卫生间龙头：汉斯格雅或其他同等档次品牌；淋浴房：厂家定制；浴霸：同济阳光或其他同等档次品牌；卫浴五金：汇泰龙或其他同等档次品牌；13尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?推广分析问题七：平面推广如能突出了项目的优势，增加更大力度，项目会起死回生么？日期报纸类型版式广告内容供应量逐年上升青枫国际精装房渐入佳境青枫国际冬天里的一把火热销奇2010-12-22常州日报整版迹席卷龙城珍稀房源浓情加推12.18逆市飙红引爆青枫公园畔精装住宅市场热销席卷龙城珍稀房源火爆2010-12-24扬子晚报整版加推2010-12-31扬子晚报整版臻藏房源2+1金牌户型献礼新年！建筑面积88平米赠送面积9平米2011-1-14扬子晚报整版极度极少数青枫国际与您一起见证98%的奇迹得房率！2011-4-15扬子晚报整版青枫国际尊享3重礼精装2房50万起小高层、高层，产品形式丰富多样66-190㎡经典户型两房至六房2011-4-22扬子晚报整版2011-4-27常州日报半版2011-4-29扬子晚报整版2011-4-29常州晚报半版2011-5-4常州日报半版2011-5-6扬子晚报整版2011-5-6常州晚报半版2011-5-13扬子晚报整版2011-5-18常州日报半版2011-5-20常州晚报半版14尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?营销包装！物料宣传感的品质没有如此包装下的钟楼开发区的首席精装产品如何向客户表明其品质感与高端感如何让客户相信其精装修的档次感营销包装上只有“小气、低端”15尚美佳?中國│持续系統的房地产整合解决之道个案典型案例分析——青枫国际?项目优劣势分析优势分析：劣势分析：?项目位于星港大道北侧，交通方便快捷；?精装修标准概念模糊，区域抗性大?稀缺多层产品，赠送空中花园面积，附加?蓄水期相当长，且营销推广节奏混乱，力度小值较高；?高层产品户型面积跨度大，客户群不明确?政府科研楼列于其中，小区被划分，安全性能差?一层住宅位于商铺之上