莲塘“梧桐山与凤凰文化”的广告推广思路——深圳市尚美佳广告有限公司我们的目标?一、实现楼盘的快速销售?二、进一步巩固富春东方房地产开发公司的品牌形象?三、为深圳楼市注入新的开发理念和推广模式前言：站在制高点，找到切入点?近几年来深圳楼市可谓是“烽烟四起，百花齐放”；各个楼盘做秀是“八仙过海，各显神通”，加上本市主要媒体参与炒作，楼市的“军阀大战”愈演愈烈。让我们站在制高点冷眼观看现有的这些楼盘，根据各自地块特点，无非是从以下四个方面进军市场，进行楼盘推广：（一）、中心区成熟的配套：?有座落罗湖老中心区的碧中园、嘉多利花园、世濠大厦、经典家园、骏庭名园、都市名园等等；有座落福田新中心区的新新家园、中央花园、东方雅苑、皇庭彩园、黄埔雅苑等等；这些楼盘的最大卖点就是社区外环境完善成熟的配套，或者是新中心区的政治、行政、商务中心，政府投入大量的资金建设全新的公共设施，吸引了很多上下班一簇。（二）、教育地产?东莞桂碧园的成功，开创了教育地产的先河，今天深圳楼盘撕杀当中，也有众多的楼盘走这条路，万科的四季花园、百仕达地产、最典型的是宝安的桃源居，把一向清高的清华大学附中的牌子都挂到深圳的楼盘小区里面；这些楼盘小区内有品牌小学、中学，准确把握了国人“望子成龙，望女成凤”的心理，吸引了大量有子女正在读书的中年置业者，当然也有一些楼盘把小区附近的名牌学校当成楼盘的一个卖点。（三）、洋为中用?毛主席教导我们说：“古为今用，洋为中用”，本市的很多楼盘成功地把“洋文化”运用到楼盘推广实践当中，金域蓝湾的“玛雅文化”，波托·菲诺的“意大利文化”，新亚洲花园的“新亚洲文化”，枫丹·雅苑的“法国文化”，西海湾花园的“新加坡文化”，棕榈湾的“澳洲文化”等等。这些花园文化让人耳目一新，提高了小区生活的档次，吸引了很多有文化品味的置业人士。（四）、智者乐水?水景一直是楼盘的金元素，本市的许多花园小区都打水景的旗号，香密湖的“水榭花都”，深圳湾畔的：碧海红树园、南海玫瑰花园、蔚蓝海岸、鸿景湾名苑、金地萃堤园等等。水是有灵性的，水的清澈象征人的明智，水的流动体现智者的探索，她是都市的眼睛，以水景为卖点的楼盘吸引了许多置业中的智者。我们的切入点：“仁者乐山”?根据前面的分折，我们可以得出一个这样的结论：目前本市楼盘当中以山作大卖点做主题的还较少，由于本项目位于梧桐山南麓的优越性，“仁者乐山”是我们把本项目推向市场的切入点，以山作为楼盘的卖点，既可填补本市楼市的不足，又可给广大置业者耳目一新的感觉，吸引众多仁者的眼球。仁者乐山的理由?孔子说：“智者乐水，仁者乐山，智者动、仁者静”。?因为山的高大象征着人的慈善；山的沉稳象征仁者的集思广益；?因为山是力量的象征，山的文化源远流长；?因为山的美和伟大是无穷无尽的宝藏，令人心旷神怡，要是能认识居于其间的意义，并能享受自然界的美妙，那么，山的价值就更高了；?自古以来，大凡居享别墅者，皆有山相伴：?陶渊明的“悠然见南山”；?毛泽东、蒋介石的庐山别墅；二、找到我们的坐标?1、本区兄弟楼盘的市场信息：均价名称主要卖点每平米其它聚福成熟梧桐山公园花园社区5000元仙湖植物园鹏兴山水仙湖植物园花园之美5200元东湖公园环绕成熟社区傲翠庭山景5000元名校项目定位：?1、创造条件：?梧桐是树中之王，是灵树。?《闻见录》：“梧桐百鸟不敢栖，止避凤凰也”。?《魏书》“凤凰非梧桐不栖”。?梧桐凤凰，千古绝配。值凤凰卫视三周年之际，凤凰卫视正在建设凤凰文化，凤凰山庄是一份特殊的礼物。开发商可以尝试和香港凤凰卫视对接，各取所需，形成双赢之局。2、结论：?定位：凤凰文化的、渡假型生活的、环保健康的高档住宅?凤凰文化的：凤凰为鸟中之王，凤凰文化博大精深，建设一个凤凰文化主题公园鄣显楼盘档次；?别墅型生活的：梧桐山是小区后花园，和纯自然相融，别人节假日才能享受的生活，我们天天拥有。?环保健康：纯天然社区，人与环境和谐统一。梧桐山项目命名?A、凤凰山庄（园）?B、梧桐春天?C、乡村别树（墅）?D、美地雅林我们的业主是谁?1、二次置业的成功人士：享受生活?2、港澳人士：向往亲近大自然生活?3、归国留学人士：喜欢清静的、高尚的生活?4、首次置业的金领人士凤凰山庄（暂定）广告推广阶段及主题?总纲第一阶段：梧桐山文化（做势）?第二阶段：凤凰主题公园文化（做市）?第三阶段：环保人居文化（做事）第一阶段:开盘前?推广目的：做势（让最多的人特别是港人知道在深圳莲塘有一座这么美丽的山）?推广主题：梧桐山文化?推广手段：电视纪录片、凤凰周刊彩色插页、旅游资料?推广内容（支撑）：?1、地理位置：近港人入深关口处——港深往返方便；?罗沙公路旁——到市区方便；?西邻体育公园——休闲煅炼方便；?2、纯自然风景：梧桐山上有天然的矿泉水源；?山体植物茂密；?自然环境优美；?3、梧桐山的传说：名称的来历；?现代寓意：天然氧吧；休闲；?广告语：梧桐山，深圳市里的“世外桃源”。第二阶段:开盘后至封顶?推广目的：做市（最大限度、最快速度占有深港两地目标客户）?推广主题：凤凰文化主题花园?推广手段：邀请凤凰卫视台的某一主要领导或节目主持人参与楼盘的开盘仪式，并在凤凰卫视台进行实况转播；?与此同时，推出楼盘名称、相应的VI系统、市场形象的LOGO画面和深港两地主要报纸上的软性文章，立体推广；开盘前两周，在深港两地的主要报纸上通过硬软广告形成俩个冲击波，遥相呼应，强势推销。?推广内容：?1、“凤凰山庄”落户深市“世外桃源”；?2、凤凰为百鸟之王，凤凰山庄的业主为人之英杰，凤凰山庄是高档住宅，为港深成功人士专享。?3、绝佳的位置：港深往返到罗湖8分钟、到沙头角5分钟；家门口的罗沙公路到东门只需10分钟；?5、凤凰文化将为我们住宅小区带来高尚而又丰富多彩的社区文化；?6、环境和配套：独得天厚的自然风光，梧桐山是我家的大花园；临近的体育公园为休闲、煅炼提供了最佳场所；每天有近20条大中巴线从罗沙公路通往市中心，超市、银行、医疗、名校一应俱全。?7、好品质来自好的队伍：介绍富春东方房地产开发有限公司；设计师；承建商；代理商；广告推广公司；?8、?会所介绍；灵活的付款方式；?9、其它内容。??广告语：?主推：聚天地之灵气，荟深港之英杰。?辅助：凤凰山庄，楼盘明星。?住在春天的房子里?第三阶段:现楼热销期?推广目的：做事（除楼盘常规实事外，还做自己楼盘的特色事。）?推广主题：送你一个环保的家?推广手段：平面广告，软文相结合。?推广内容：?1、楼盘热销炒作；?2、现楼实景推销；?3、主题公园推广；?4、?会所功能推介；灵活的付款方式；?5、?送太阳能热水器，缔造一个环保的家；?6、?第二阶段一些内容的延伸：位置、配套、交通；?7、?其它内容。?广告语：主推：聚天地之灵气，萃深港之英杰?辅助：凤凰山庄，绿色的家环保的家。??住在春天的房子里?具体要求?文案：?画面设计：?文化底蕴要厚；?墨绿色+金色?文风要亲切、具有很强的欣?墨绿色代表生态，活力；赏性；?金色代表尊贵、典雅；?煽情性要强，能引起人们的?整个画面给人的感觉是天然共鸣；的、生机勃勃的、高尚的、文化的。小结我们的楼盘卖点?从主到次?梧桐山是我家的后花园，渡假式居家生活?博大精深的凤凰文化?深港往返快速便捷?小区外环境配套成熟周全?纯环保健康人家关于本项目几点建议（仅供参考）?1、项目目标定位：若能成功地与凤凰卫视对接，移植电视上的凤凰文化，既可提高花园档次，又可吸引更多的香港置业者，形成连环销售的势头，外销应占很大的比例。2、户型设计上要考虑港人居住的习惯，不要使这部分业主有陌生感。70至80平方米的房型仍是畅销房。3、由于本项目有独特自然资源，整体规划上休闲度假的氛围要突出，显示自身的优势，以别于一般楼盘单纯居家的功能。服务人员架构?总负责：王德源（总经理）?项目组长：张海波（副总经理）?执行组长：夏劲松（创意总监）?美术指导：曾文?创意文案：徐文金?AE：陈娟?现场制作：李从忠?媒介：张煜玲