甲乙丙新市場下的豪宅營銷各方趨勢小探討丙一、精准的客户资源一、精准的客户资源一、精准的客户资源一、精准的客户资源1-1-1-1-客户资源到精准客户资源（破点到破面）客户资源到精准客户资源（破点到破面）客户资源到精准客户资源（破点到破面）客户资源到精准客户资源（破点到破面）2-2-2-2-购买资源到话题影响资源（影响买房的人）购买资源到话题影响资源（影响买房的人）购买资源到话题影响资源（影响买房的人）购买资源到话题影响资源（影响买房的人）二、业内资源共享二、业内资源共享二、业内资源共享二、业内资源共享1-1-1-1-弱市下的抱团营销弱市下的抱团营销弱市下的抱团营销弱市下的抱团营销2-2-2-2-豪宅营销的资讯共享豪宅营销的资讯共享豪宅营销的资讯共享豪宅营销的资讯共享三、资源整合力三、资源整合力三、资源整合力三、资源整合力1-1-1-1-媒体媒体媒体媒体----活动活动活动活动----维护的三维资源维护的三维资源维护的三维资源维护的三维资源2-2-2-2-具有营销洞察力后的整合力（定点看客方案）具有营销洞察力后的整合力（定点看客方案）具有营销洞察力后的整合力（定点看客方案）具有营销洞察力后的整合力（定点看客方案）3-3-3-3-客户生活链的整合能力客户生活链的整合能力客户生活链的整合能力客户生活链的整合能力甲豪宅营销在经过十年的市场洗牌豪宅营销在经过十年的市场洗牌豪宅营销在经过十年的市场洗牌豪宅营销在经过十年的市场洗牌正从正从正从正从产品课题产品课题产品课题产品课题————圈层课题（情绪、爱好、兴趣）圈层课题（情绪、爱好、兴趣）圈层课题（情绪、爱好、兴趣）圈层课题（情绪、爱好、兴趣）但从甲方需求上而言，对营销需求则更理性化、精准化但从甲方需求上而言，对营销需求则更理性化、精准化但从甲方需求上而言，对营销需求则更理性化、精准化但从甲方需求上而言，对营销需求则更理性化、精准化一、全民营销一、全民营销一、全民营销一、全民营销绿城、远洋、中信的例子绿城、远洋、中信的例子绿城、远洋、中信的例子绿城、远洋、中信的例子二、粉丝培养二、粉丝培养二、粉丝培养二、粉丝培养1-1-1-1-仁恒的一个电话管到底仁恒的一个电话管到底仁恒的一个电话管到底仁恒的一个电话管到底2-2-2-2-建发的交房不停管建发的交房不停管建发的交房不停管建发的交房不停管3-3-3-3-星河湾的三个场运营星河湾的三个场运营星河湾的三个场运营星河湾的三个场运营三、老板营销三、老板营销三、老板营销三、老板营销精准的客户资源，有效的口碑传播力精准的客户资源，有效的口碑传播力精准的客户资源，有效的口碑传播力精准的客户资源，有效的口碑传播力四、资本杠杆四、资本杠杆四、资本杠杆四、资本杠杆1-1-1-1-天境客户的国家意识天境客户的国家意识天境客户的国家意识天境客户的国家意识2-2-2-2-中信的资本管理模式中信的资本管理模式中信的资本管理模式中信的资本管理模式五、软开发商五、软开发商五、软开发商五、软开发商1-1-1-1-观澜湖的高尔夫生活圈观澜湖的高尔夫生活圈观澜湖的高尔夫生活圈观澜湖的高尔夫生活圈2-2-2-2-中信的大高尔夫社交中信的大高尔夫社交中信的大高尔夫社交中信的大高尔夫社交3-3-3-3-鹿鸣谷的全纬度健康模式鹿鸣谷的全纬度健康模式鹿鸣谷的全纬度健康模式鹿鸣谷的全纬度健康模式乙只会做广告的乙方，越发缺乏市场只会做广告的乙方，越发缺乏市场只会做广告的乙方，越发缺乏市场只会做广告的乙方，越发缺乏市场有效的上游思考下游化、豪宅营销运动化、空间感受立体化有效的上游思考下游化、豪宅营销运动化、空间感受立体化有效的上游思考下游化、豪宅营销运动化、空间感受立体化有效的上游思考下游化、豪宅营销运动化、空间感受立体化成为广告公司很关键的新能力需求成为广告公司很关键的新能力需求成为广告公司很关键的新能力需求成为广告公司很关键的新能力需求一、营销介入力一、营销介入力一、营销介入力一、营销介入力有效的上游思考下游化有效的上游思考下游化有效的上游思考下游化有效的上游思考下游化BBBB：查漏补缺：查漏补缺：查漏补缺：查漏补缺精益求精精益求精精益求精精益求精1111----弱市没有猛招，只有细招弱市没有猛招，只有细招弱市没有猛招，只有细招弱市没有猛招，只有细招2222----之前没有做的，现在要做之前没有做的，现在要做之前没有做的，现在要做之前没有做的，现在要做3333----之前做三招的，现在要做五招之前做三招的，现在要做五招之前做三招的，现在要做五招之前做三招的，现在要做五招四个精细四个精细四个精细四个精细①多点传播②正确传播③业内传播④定向传播多点传播举例:短信多卖点传播项目资源全诉求多买点传播：短信三段发:一天分三个时段,对同一号码段发三次三段三件事：诉求内容不同，三段短信完整起来，便是一个项目资料短信营销策略短信营销策略短信营销策略短信营销策略1111提炼提炼提炼提炼短信编辑关键词，每次只说一个卖点短信编辑关键词，每次只说一个卖点短信编辑关键词，每次只说一个卖点短信编辑关键词，每次只说一个卖点佘山天境关键词?品牌：金地品牌，极致高端产品?资源：上海唯一山资源?社区：佘山下非佘山生活?产品：私家酒店，秘境大平层?景观：三千秘境，四大景区?细节：情景体验，故事场景?服务：物业酒店化……短信营销策略短信营销策略短信营销策略短信营销策略2222排序排序排序排序卖点排序，营销判断最有效的最先说，最大强度的说卖点排序，营销判断最有效的最先说，最大强度的说卖点排序，营销判断最有效的最先说，最大强度的说卖点排序，营销判断最有效的最先说，最大强度的说短信头很重要！短信头很重要！短信头很重要！短信头很重要！早上：80份早点，6种早茶，15种营养配餐。不是酒店，不是VIP服务。五星级酒店盖在佘山的头一回，顶级酒店，四大景区，金地天境，佘山首个秘境大平层。216975666中午全上海有钱人都知道的秘密“佘山有山，佘山有圈，佘山不能住。五星级酒店盖进社区，四大景区种在家门口，佘山下的非佘山生活。216975666晚上：黄蜡石搬进社区，佘山有了。百年银杏进庭院，佘山也有了。全石材包房子，佘山也有了。酒店盖在社区里，天境第一回。顶级酒店，四大景区秘境公开216975666短信营销策略短信营销策略短信营销策略短信营销策略3333组装组装组装组装一语惊人一语惊人一语惊人一语惊人++++本期内容本期内容本期内容本期内容++++促销信息以及电话，组成本期内容促销信息以及电话，组成本期内容促销信息以及电话，组成本期内容促销信息以及电话，组成本期内容内容1短信头内容2短信头3内容++++促销短信头内容4短信头内容5【金地、博加、易居、华屋四方共同建立短信头信息库，内容6并根据投放效果建立排序，同时销售根据投放效果，对主题内容进行效果排序为后期短信投放，项目巡展，客户说辞建立良好的价值排序】短信营销策略短信营销策略短信营销策略短信营销策略4444培训培训培训培训答七分留三分。答七分留三分。答七分留三分。答七分留三分。如：如：如：如：四大景区：四大景区：四大景区：四大景区：6666大情景体验，大情景体验，大情景体验，大情景体验，55550000个触点个触点个触点个触点平层：户型以功能分区，户型的多功能使用平层：户型以功能分区，户型的多功能使用平层：户型以功能分区，户型的多功能使用平层：户型以功能分区，户型的多功能使用酒店：酒店：酒店：酒店：5555大管家下的五大体系大管家下的五大体系大管家下的五大体系大管家下的五大体系短信营销策略短信营销策略短信营销策略短信营销策略5555时间时间时间时间原则上旧号码段的投放，可以选择在周一到周四原则上旧号码段的投放，可以选择在周一到周四原则上旧号码段的投放，可以选择在周一到周四原则上旧号码段的投放，可以选择在周一到周四新号码段得选择放在周五及周末新号码段得选择放在周五及周末新号码段得选择放在周五及周末新号码段得选择放在周五及周末保证对新号码段得开发可以最有效保证对新号码段得开发可以最有效保证对新号码段得开发可以最有效保证对新号码段得开发可以最有效短信营销策略短信营销策略短信营销策略短信营销策略6666反馈反馈反馈反馈每次根据短信投放信息，进行分析及后期跟进：每次根据短信投放信息，进行分析及后期跟进：每次根据短信投放信息，进行分析及后期跟进：每次根据短信投放信息，进行分析及后期跟进：客户反馈良好：加投一轮短信，且以短信为主客户反馈良好：加投一轮短信，且以短信为主客户反馈良好：加投一轮短信，且以短信为主客户反馈良好：加投一轮短信，且以短信为主客户反馈平淡：客户反馈平淡：客户反馈平淡：客户反馈平淡：信息不突出：加强信息提炼和客户现场意见融入信息不突出：加强信息提炼和客户现场意见融入信息不突出：加强信息提炼和客户现场意见融入信息不突出：加强信息提炼和客户现场意见融入信息无打动力：更换信息，经过一轮，逐渐根据反馈，对项目卖点进行再聚焦。信息无打动力：更换信息，经过一轮，逐渐根据反馈，对项目卖点进行再聚焦。信息无打动力：更换信息，经过一轮，逐渐根据反馈，对项目卖点进行再聚焦。信息无打动力：更换信息，经过一轮，逐渐根据反馈，对项目卖点进行再聚焦。短信营销，关键在于快速而准确的结果分析和修正，建立模块化的信息结果分类和应对措施，将有效提升短信的次轮效果日期日期日期日期////时间段时间段时间段时间段发送内容发送内容发送内容发送内容反馈效果（发送量、来反馈效果（发送量、来反馈效果（发送量、来反馈效果（发送量、来分析判断分析判断分析判断分析判断后续措施后续措施后续措施后续措施电量电量电量电量////来人量）来人量）来人量）来人量）?诉求不清晰，