房行东方http://www.swothouse.com/房行东方更多精彩内容请进入http://www.swothouse.com/Pa1rt发现价值提案内容Pa2rt实现价值房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.价值在于选择art1Part价值在于发现发现价值价值在于创造板块定位方向价值在于选择项目定位方向房行东方http://www.swothouse.com/板块定位研判本项目位于南阳路群众路东南，从地段归属上看，项目在南阳路沿线。4300元/㎡南阳路受历史发展条件制约，板块发展刚起步，现状环境差，市场认同感低。从太极公馆到现在的优盘，形成了一个整体上：层次不高，产品不精，价格总体偏低的市场规律。沿线均价只有4200元/㎡预计到年底价格能上升到4500元/㎡GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.那么，最多4500元/㎡我们项目定位在南阳路沿线上能卖多少钱？！房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.我们面向南阳路，但我们更属于郑州我们面向南阳路，但我们更属于郑州心有多大心有多大舞台就有多大舞台就有多大放眼全市寻找属于自己的价值板块寻找属于自己的价值板块…………GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.东区的发展，城市的北移，城中村的改造……如果抛弃传统地段认识站在城市资源角度理解，不难发现郑州市高端项目的资源板块渐渐浮现……房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.1、农业东路龙湖南区板块：一线品牌开发企业紧邻CBD依托龙湖板块均价高达6000元此板块随着温哥华广场的开发而画上完美句号成为不可替代的豪宅板块温哥华山庄房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.龙湖南区太远CBD无法复制我们继续寻找……GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.2、未来路金水路板块新老城区的联结带金水路的拓宽改造汇聚一批复合型地产综合体集中的党政机关板块内住宅均价5200元/㎡企业经验良莠不齐房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.金水路豪宅板块无法触及继续寻找……GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.踏破铁鞋无觅处东风路——距离项目仅有260米南东风路阳本案路房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.3、东风路板块汇集全省知名开发商缔造郑州北区高档豪宅板块均价达到5400元GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.板块定位小结跻身豪门比附高端，跻身东风路板块充分利用板块资源提升项目价值！房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.板块定位策略策略核心：只有建立与东风板块的参照比对关系，形成能够引发认同的参照结果，才能实现本项目竞争错位与价值筑底的要求。我们设定的板块参照系数：东风路天明路个性特征分析：东风路是连贯东西的主干道，好似头枕中州大道，尾连南阳路的“巨龙”；共性特征分析：1、同处东风板块；2、城市发展60年，推动郑州的崛起；3、城中村的改造，城市轻轨的通行，催生东风板块的巨变。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.策略小结宁做龙尾不做鸡头板块地位确立：东风路豪宅板块房行东方http://www.swothouse.com/房行东方更多精彩内容请进入http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.项目定位方向板块内竞争对手分析已上市项目蓝堡湾—城市复合体中的高档豪宅，建设配套标准高，精装修美茵湖—绿茵广场加上万平方米的美茵湖，形成无敌景观，高端领跑产品圣菲城—水岸名宅，创新产品，高附加值阳光新城—高层版花园洋房，观景退台思达数码国际公寓—顶级豪宅中的小户型，架空公园设计，精装修，酒店物业天明国际森林公寓—紧依绿茵广场，高档板块中的小户型房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.板块内竞争对手分析即将上市项目开发商项目名称占地面积总建筑面积上市时间预计价格新长城地产新长城丰庆路项目75亩18万㎡2008年6500元/㎡建业地产南阳路宋寨南街项目65亩8.7万㎡2008年6500元/㎡开祥地产十二里屯改造项目165亩45万㎡2008年6500元/㎡中鼎地产十二里屯改造项目35亩11万㎡2008年5000元/㎡新阳光控股十二里屯改造项目65亩21万㎡2008年5300元/㎡河南嵩鹏置业东风路小铺路项目114亩30万㎡2008年5300元/㎡1、顶级品牌开发商汇集于此：从建业、新长城到开祥，均是以开发高档社区为代表的品牌公司；2、上市时间集中：都集中在2008年；3、大型综合体项目集中体现：新长城项目，十二里屯改造项目，嵩鹏项目均设计有大体量的商业。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.“红海”or“蓝海”竞争项目特点本案对比1、开发企业品牌知名度高，影响力大，号1、企业品牌影响力不大，召力召力强，实力雄厚；不强；2、规模大，20万平方米以上项目就有3个；2、规模我们优势不明显；3、产品形态上是主力商家加盟的城市综合体。3、城市综合体的产品形态上，拼不过人家.房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.项目定位研判定位方向研判：城市综合体Or品质生活社区项目多种元素组合：?原生态高龄树木绿化体系?低密度小高层?高绿化半围合景观设计?人车分流交通体系?高配比停车位定位城市综合体定位城市综合体各种优势不够明显各种优势不够明显GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.田忌赛马以纯居住为主导的精品型低密度纯板社区目前还是市场空白！我们与其在城市综合体的“红海”中竞争，倒不如凭借优势在低密度居住型社区上打出一片“蓝海”！房行东方http://www.swothouse.com/GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftwarehttp://www.foxitsoftware.comForevaluationonly.“蓝海”战略建议本项目分两部分开发：第一部分：住宅部分，低密度大型生态社区为主；第二部分：精品商业，内置商业长廊。GeneratedbyFoxitPDFCreator?FoxitSoftware