硕硕泰泰温温泉城商泉城商业业地地产产知知识识培培训训商业地产知识商业地产知识?何为商业地产?商业地产的内容?商业地产的类型?商业地产的销售模式?商业地产的客户商业地产知识商业地产知识?何为商业地产商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。商业地产知识商业地产知识商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产知识商业地产知识概概念念：：购物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。商业地产知识商业地产知识概概念念：：SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。2、半主力店租户：运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。商业地产知识商业地产知识概概念念：：1.SOHO公寓：酒店式公寓，一般是平层的，以小户型单位为主2.LOFT公寓：一般是指两层空间，高大而开敞的空间，上下双层的复式结构3.CID：中央科技区4.CLD：中央生活区（因CBD的出现而诞生）5.CBD：传统中央商务区（高端商务区）其具有以下特征：：拥有较高盈利水平的产业，以第三产业为主导：拥有设备空间的最高聚集度：具有最高的地价和较高的能达性：具有良好的社会服务条件，：借助信息交通维持在区域经济中一定比重的控制作用：趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这个阶层与现代信息，科技领域重合的趋势显著商业地产知识商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式商业地产项目是只租不售、或只销售其资金回收模式相对简单部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买大多数购买者购买商业地产类产品是住宅类产品时，主要是买来自住的，作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖.是属于消费终端出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待，也就是说商铺销售出去了我们的商业才刚刚开始住宅的设计主要是基于一般性作用功能的需要即可（如交通，采光，通风等）商业必须针对不同的业态不同的功能不同的产品，基商业设计也是不一样的（如层高.交通，承重头等）商业地产知识商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开投经发资营行行行为为为商业地产知识商业地产知识商业地产的四元素开投商消发资户费商客者商业地产知识商业地产知识商业地产的发展特点及趋势高品质商分割商铺业地产领风骚商业地产发展趋势及特点第三方经营国际资本管理发展趋加紧抢滩向显著商业地产分类商业地产分类?地产投资市场产品类别城市综合体；多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发.管理.运营的一购物中心个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体市场型商铺主要是指专业市场社区型商铺小区内(社区)门按开发形式划分面底商型商铺住宅楼底商写字楼商铺写字楼底商交通设施商铺以交通发展起来的商业商业地产分类商业地产分类都市型社区型便利型按投资价值划分专业型其他商铺商业地产分类商业地产分类综合型专一型按业态划分特色型零散型商业地产分类商业地产分类专业型商铺定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。商业地产的销售模式商业地产的销售模式整体零散转让销售销售模式自由返租出租销售商业地产的销售模式商业地产的销售模式返租销售概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。商业地产的销售模式商业地产的销售模式返租销售实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。商业地产的销售模式商业地产的销售模式返租销售利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。商业地产的销售模式商业地产的销售模式返租销售风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。商业地产知识商业地产知识公式租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率投资回报率：投入与投入后所得收益的比例（投资回报率＝年租金／总投资资金）投资回报周期：从投资到收回本金所需要的时间（投资回报周期＝总投资资金／年租金）商业地产知识商业地产知识6%-10%左右是合理回报率商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。商业地产知识商业地产知识?商业地产的客户投资者最关心什么？商业地产知识商业地产知识物业是否能增值增值空间有多大投资风险有多大（投资保障问题）商业地产知识商业地产知识怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？或者说什么才能保证物业能增值呢？商业地产知识商业地产知识地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间背景环境——大的经济环境是否健康发展行业环境——商业地产行业是否是投资热点价格合理——销售价格是否与实际价值趋同商业地产知识商业地产知识?影响客户决断的因素客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。商商业业地地产产知知识识影响客户决断的因素内在因素外在因素参与开发的其他客户自身实力、知识、年龄项目本身公司品牌、偏好、……（唯一性）商商业业地地产产知知识识外在因素开发商实力参与开发的发展商公司品牌信誉建筑设计经验公司物业、运营公司商商业业地地产产知知识识外在因素硬件项目本身软件商商业业地地产产知知识识硬件软件地理位置产品定位交通状况投资成本周边商业市场投资回报率同类市场整体水平投资回报周期周边居民水平进驻品牌建筑形式未来前景铺位划分销售策略配套设施优惠政策●●●推广力度运营管理●●●商商业业地地产产知知识识什么最能吸引潜在投资者呢？或者说怎样才能打击到投资者呢？?项目优势商商业业地地产产知知识识销售策略以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。带租约销售——最有力的销售说辞招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。点对点——最有效的销售手段抛弃以往的“坐销”形式，让招商专员和销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目的招商销售。效果课课后作后作业业?1.写10点本项目区域位置优点及缺点.?2.写10个本项目规划优点及缺点.，谢谢商业地产知识商业地产知识商业地产的发展时机亚洲及国内：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。欧美：欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。