经济数据2012年，全市生产总值完成432.5亿元，同比增长10.3%；地方公共财政预算收入完成23.9亿元，同比增长18.4%；规模以上工业增加值完成280亿元，同比增长13.2%；全社会固定资产投资完成270亿元，同比增长20.9%；社会消费品零售总额完成119亿元，同比增长15.8%；城镇居民人均可支配收入达到19532元，同比增长11.2%；农民人均纯收入达到11011元，同比增长12.5%。中国、河南、登封2012年经济增速对比中国、河南、登封城镇居民可支配收入和农村居民人均纯收入对比12101088AxisTitle6AxisTitle6442200登封市历史文化登封历史文化源远流长。中国第一个朝代夏王朝定都阳城，即今天的登封。“登封”、“告成”则因公元696年武则天“登”嵩山，“封”中岳，大功“告成”而得名。少林寺是佛教禅宗祖庭，中岳庙是五岳之中规模最大的道观，嵩阳书院则是北宋鸿儒程颢、程颐兄弟讲学之所，是宋明理学的发源地之一。-登封是大禹文化之乡也是两大文化发源地：少林寺是国际武术发源地，李洼是河南曲剧发源地。登封商业现状登封商业有什么？商业带呈现“井”字形，即中岳大街和目前登封商业形象相对落后，商业档少林大道为两横，菜园街(东商埠路）次低，传统国营百货大楼（上海商场）和嵩山路（西商埠路）为两纵，相互交已经倒闭，被零散的小贩占据或被整体叉，目前已入驻主流品牌基本分布于此出租为超市，商业表现形式仍以临街门域，且呈次形象北高南低之面表现为主。区内并现档现状。登封商业现状现有商业的缺点临街门面最大弊端在于各个门面传统国营百货大楼已经属于不同的业主倒闭，被零散的小贩占，小业主目光短据或被整体出租为超市浅和片面追求利，虽然占有较好的地理益的天然属性使位置，但由于规模小和临街门面无法实老式建筑规划的局限，贰现科学的统一规壹已不可能重现往日的繁划；华景象；商肆叁　商业形象和城　商业经营业态市作为国际旅游发展现状已经不能城市、中国武术满足人民日益提升之乡的形象远远的消费需求。脱节；登封商业现状登封商业缺什么？国内、省内知名零售连锁企业现代复合型商业登封缺“一站式满足人民精神需经营企业，能够满足商业综合体”求的休闲娱乐行人民“一站购物”需求业和体验业态缺的经营场所。乏缺乏完善的大体量现代商业物业结构　项目立地条件1金茂生活广场南邻少林大道、东靠2菜园路，属于登封传统老商圈--上海商场商圈。周边商业氛围浓厚，行政事业单位众多，市民认知度高。属于3登封的传统老商圈。4　项目立地条件1　项目用地面积为20124平方米，2计划建设总面积16万方，包括主题商业、三栋高层配套商业和一栋高层写字楼。6万多方的商业单体建筑和中汇城市综合体的大体量底商配套商业3足以使该项目有成为登封商业核心商圈内核心商业的条件。4　项目立地条件1　大型国内和省内连锁企业目前都进入快速跑马圈地态势，纷纷为达到2企业战略布局和抢占市场的目的，在一、二、三线城市布局完毕后，纷纷渠道下层，开始在全国县域城市拓展场地，尤其是经济较发达县城和全国3知名城市成为他们首选之地。因此全国商业发展趋势也为项目将成为登封4核心商业奠定了品牌入驻基础。　项目立地条件1　项目处于登封市规划的招待所片区“中汇城市综合体”范围内，该综合体项目遵循“新地标、新生活”理念，将建设登封市会议中心和万人文化生2活广场，打造集公寓、酒店、商务、零售、休闲娱乐、餐饮、康体、住宅等为一体的高档商业综合体。项目建3成后将成为登封市中心城区功能提升的新亮点，成为登封市建设国际文化旅游名城的新地标。政府整体规划定位为该项目成为登封核心商业做了充4分的政策保障。项目威胁1项目潜在最大威胁就是竞争威胁，作为县域城市，由于受城区人口限制，综合商业存活体量不会太大，也不会形成多商圈；2商业零售的易复制性会导致品牌竞争的威胁。威胁三3目前登封正在规划的综合商业有三家，威胁二谁先抢占市场先机，谁的存活几率就会无限增大，因此本项目的操作周期快慢对后期是威胁一否能成功运营起着很大的助推作用。PART3登封金茂生活广场定位建议项目战略定位鉴于目前登封缺少能够满足人民“一站式”消费需求的商业经营场所，建议项目定位为城市首家“一站式商业综合体”模式全业态全客层复合型首席时尚首席生活中心购物中心休复闲娱乐合型中心城市商业中心项目档次定位以中端品牌为主流、中高端品牌为辅，适量引进部分高端引领品牌，既贴近当地购物需求，又引领当地消费品质的提升。业态和档次定位配比建议休闲娱乐30%业态占比建议购物50%餐饮20%高档15%档次定位占比建议中档80%低档5%功能定位实现购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体，满足全客层、一站式休闲购物需求。业态组成百货、超市、影院、娱乐中心、大型中式酒楼、特色餐饮及美食广场、大型运动广场、美容SPA、健身中心、银行。业态规划和楼层功能布局业业种楼层功能布局态-2F设备用房、停车场（针对高层住宅和商务办公客大群）型-1F停车场及设备用房、超市中转仓综1F综合超市主力店、超市上货平台、电器主力超店入口、影院和五楼休闲娱百珠宝化妆、男女皮鞋、乐业种入口、菜园路沿货皮具箱包、女装、男装、街设置品牌大店等。运动服饰、床品家居、童装童玩、旅游纪念品和休2F珠宝化妆、男女皮鞋、箱包皮具、钟表眼镜、闲娱乐餐饮高档礼品、旅游纪念品、家电连锁、西式快餐、金配融机构等套服3F男女品牌服装、男女内衣、运动品牌、女士SPA务等专家电连锁、洗化专业店等4F业星级院线、童装童玩、儿童娱乐城、床品家居等店5F星级院线、KTV、康体健身中心、大型动漫城、小吃美食城、特色餐饮等项目建筑建议11、负一层楼板游泳池区必须达到1200kg以上/1楼板承重负荷㎡。一层超市楼板不低于1000kg/㎡22、一层5.4米，二层5.2米，三层以上低于4.82楼层挑高米。影院不低于9米。3柱距33、影院柱距不低于10米，其他柱距8.4米44、由于商场是一个南北狭长物业，应通过设置双中4平面交通空，人为规避物业狭长缺陷，使平面交通设置更合理，以迎合消费购物心理。55消防步梯5、消防步梯为在满足消防需求同时，要尽量考虑物业最大化利用原则，避免太多垃圾面积出现项目建筑建议6每层设置手扶双向电梯各两部，分别设置于6垂直交通南北双中空中间。菜园路设置垂直梯大堂，满足五楼休闲娱乐和四楼影院特殊营业需求。增设独立货梯2部，满足经营者上下货需求；7上下水、排烟7针对特殊业种，提前预留；88外部交通充分考虑外部车流和人流交通。由于项目地块南高北低，建议在北邻少林大道面广场内退，设置下沉广场。方便进入超市。下沉广场外侧预留外铺；项目建筑建议99建议主大门设置于少林大道，在项目西侧和大门设置东侧、南侧设置辅大门；10商务写字楼门厅10西移，尽可能使商业主立面面宽增大；由于商业属于高层住宅底商，上部有四栋1111转换层要求高层，核心筒数量较多，影响商业的正常使用，并且本身物业就是一个狭长物业，再没有转换层去保障商场内部的宽度，整体商业规划出现的死角和垃圾面积会增多，所以强烈建议增加转化层。PART4登封金茂生活广场招商建议招商原则招商根本指导方针严格遵循以下原则业态比例分配原则招商期间租金优惠原则统一形象原则统一服务及信息化管理原则项目同业差异、异业互补内容源头原则多元经营方式原则收益比较原则主力店招商先行原则合同期策略项目销售策略实体铺和虚利润最大商业物业部依托商业实现先招商造势，拟铺相结合化原则分自持原则配套物业增值运用事件营销原则策略再销售原原则则推广策略项目洽谈会事件营销项目发布会报广推广项目投资会短信推广登门拜访户外高炮推广单页推广24目标引进品牌目标引进品牌目标引进品牌由于时间比较仓促，并且是第一次考察项目，以上仅是通过对项目初步接洽后的一些建议，具体操作执行方案须待对项目有一个完整的市场调研后方可制谢定。因此，如有不到，敬请指正。谢！郑州大商道商业运营管理机构