地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc8区整体未进行销售，但同样受夹层及三层因素影响，我司第一阶段可售区域（一、二层）商铺数量为405间，可售商铺面积为26659.02㎡。地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc3、9区销售情况表2.4：9区前期销售情况统计区域楼层已售商数(间)已售面积（㎡）未售间数（间）未售面积（㎡）9区一层954233.71829300.3二层361670.2323111666.47三层00404868.6合计1315903.9345325835.379区一层前期累计销售商铺95间，销售面积4233.7㎡；主要面向投资客户(关系户)与自营商户销售。地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc9区二层前期累计销售商铺36间，销售面积1670.23㎡。9区已售商铺131间，已售面积4233.7㎡；受夹层及三层因素影响，我司第一阶段可售区域（一、二层）商铺数量为413间，可售商铺面积为20966.7㎡。地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc4、10区销售情况区域楼层已售商数(间)已售面积（㎡）未售间数（间）未售面积（㎡）10区一层22510155.76442207.18二层24211357.0114781.27三层00394942.34合计46721512.77977930.79目前10区一楼商铺销控15间，可对外销售商铺29间。地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc目前10区二层一间商铺对外销售，销控商铺13间。10区已售商铺467间，已售面积21512.77㎡；受夹层及三层因素影响，我司第一阶段可售区域（一、二层）商铺数量为58间，可售商铺面积为2988.45㎡。地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc5、前期销售区域及面积总结区域可售间数可售面积（㎡）7区40226640.228区40526659.029区41320966.7710区582988.45合计127877254.46结合项目实际情况，7—10区第一阶段我司实际可销售区域商铺共计1278间，可售面积共计77254.46㎡。四、前期已售商铺主要客户投资群体分析分析数据样本来源：前期贵司提供的销售明细表中，针对客户认知途径、来访区域未有全面统计，本段内容中所涉及数据样本均来源于现场业务员对于10区成交客户的再次总结；涉及客户127组。1、前期投资群体的认知途径分析认知途径数量占比报纸1916%电视54%户外广告43%介绍8571%路过22%网络54%合计120100%从上表可以看出，通过朋友介绍成交的客户共计占比71%，这与项目前期发售未做集中推广有关：项目的发售信息只能在关系户或商户的朋友之间口耳相传，在此情况下朋友介绍成项目成交客户主要的认知途径。2、前期投资客户职业特征统计职业数量占比地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc白领1512%军官11%返乡人员2419%公务员65%教师32%生意人6955%退休职工32%医生43%合计125100%前期10区成交客户中，生意人所占比例最高，达到55%左右（未包括10区自营客户）；返乡人员占投资群体的19%。3、前期投资客户所属区域统计10区成交客户主要以泸州本地客户为主，占比83%；省外客户占比9%，其中省外客户主要是高收入返乡投资群体（广东、上海、浙江），或与泸州有生意往来人（贵州客户）；省内其他城市中成都也是返乡群体购买，其余宜宾、内江、自贡均是与泸州存在生意往来。省内、省外客户均是在熟知泸州状况的前提下进行投资的。外地投资客户如非对项目及所属城市特别了解的前提才敢投资，否则不敢贸然购买。因此本项目商铺销售工作应当围绕泸州本地这条主线进行推广，重点发掘本地投资客户，其他区域的销售推广做为辅助。4、前期投资与自营客户统计区域楼层投资（间）占比自营（间）占比总数(间)七区一层0　4　4二层0　0　0九区一层4776%1524%62二层2576%824%33十区一层10881%2519%133二层3494%26%36合计214　　268地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc备注：上表数据截止于5月14日。5、前期售楼处登记客户统计从6月3日至7月23日，售楼处累计接待上门客户683批，具体情况如下：1）客户认知途径统计（有效数据样本519个）认知途径报纸电视介绍户外公交DM路过网络合计数量66383264013405519占比13%7%63%8%0%1%8%1%100%2）客户所属区域统计（有效数据样本521个）区域市区合江古蔺叙永泸县成都重庆自贡宜宾其他合计数量3343015182828126545521占比64%6%3%3%5%5%2%1%1%9%100%3）客户所属职业统计（有效数据样本439个）职业事业单位商人企业员工其他合计数量5424927109439占比12%57%6%25%100%4）客户登记购买意向区域（有效数据样本548个）区域家居建材五金机电小商品副食品服装鞋包数量4158142973占比76%1%3%5%13%地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc6、前期接待客户主要反映的问题目前售楼处前期接待客户过程中，客户主要反应如下问题：1）多数上门客户认为目前买铺租金收益大低，回报率约在3%左右，回报都不抵存款利率；2）有部分上门客户只有兴趣购买副食品、小商品、服装区域商铺，认为该区域离客运总站更近，且铺位面积较小，租金相对也要比家居建材区域要高；3）客户关注3年半后租金如何支付问题，是按季度支付，还是按年度支付，目前委托租赁协议中未能有明确体现。五、本项目前期销售工作总结项目整体规模庞大，并且获得了当地政府的大力支持，前期招商、销售工作也取得了不俗的战绩。但在前期销售过程中也存在一些问题，需要加以解决，以利于后期销售工作的顺利开展。1、项目商铺定价体系问题项目整体涉及多个专业市场版块，包括五金机金、服装鞋包、小商品、家居建材等多类业态。专业市场商铺定价必须遵从市场的供需关系和价值规律，结合行业特性制定价格。但在本项目7—10家居建材市场中就存在一定问题：家具与建材对外销售价格基本基本一致。家具行业需求面积远远大于建材行业，如本项目双虎家私租赁面积近4千平米，租赁商铺48间，家具行业承租面积大，租金承受能力弱，而建材行业涉及品种较为丰富，经营面积的可调节性强。从租金及售价的角度，家具市场商铺都应当低于建材市场。2、层差价的设定比例不合适一二层差价偏低，二三层差价偏高。3、市场分区定价的问题项目7—10号楼中，市场主通道、次通道、及四周边角区域铺位价格未能制定合理价差，边角区域大面积商铺的价格与市场主通道小面积商铺价格相差无几。4、前期的账面投资回报率过低结合项目10区已销售商铺，投资回报率在3%左右，与银行一年期存款利率相同，虽然现场业务员人积极引导客户看高“成长空间”，但过低的租金回报率还是另较多投资者止步。上述问题对前期销售工作造成了一定程度的影响，本次销售前期应当针对这些问题加以解决，以便于本次销售工作的开展。第六部分：本项目7—10栋商铺销售方案一、泸州市商铺销售市场的综合分析1、在售商铺项目主要信息汇总项目名称商业类型规模销售时间销售率主力铺位大小售价水平销售模式龙西苑住宅底商约2150㎡一期2010年1月开盘；一期84％42㎡10500元/㎡（不直接销售二期2011年1月；沿街）-17588元/地址：深圳市福田区华强北路圣廷苑酒店世纪楼1001-1008电话：0755-83218231传真：0755-83201873项目合作：18025330681网址：www.shifang.cc三期尚未开盘二期61％㎡（沿街）千升-时零售商业约1280㎡2011年3月1日约49%35㎡1楼均价19800元直接销售代酒店/㎡,二楼16000元/㎡左右西南奥特住宅底商，37200㎡2011年4月9日其业务员表示20㎡三层：8888元/㎡、十年委托莱斯购物三层卖场销售率90%9888元/㎡、经营，十广场经过踩盘后发11888元/㎡；一、年后120%现该数据有水二层暂不销售回收分壹线国