商业地产决策分析步骤总结步骤1：商业房地产项目市场潜力判断商业房地产项目市场潜力的判断分为两个部分：1．判断商业房地产项目拟选定的发展城市是否具备相应市场条件：依据第四章中关于城市中心商业房地产和郊区商业房地产发展的市场条件，判断拟建商业房地产项目所在城市的生产力水平是否可以支撑该项目建成后的良性运营；2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展城市具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在城市当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。步骤2：商业房地产投资商竞争优势判断在对商业房地产项目市场潜力做出肯定判断后，需要进一步判断该投资商的竞争优势。比如，大地集团投资建设的北京MALL项目，大地集团的竞争优势在于其在广告传媒业十年积淀的广告经验；由北京王府井百货、北京物美商城及中关村生命科技院共同投资开发的中关村国际商城，其参股企业王府井百货和物美商城有较为丰富的商业企业运做经验，对于商业房地产来讲，上述商业经验成为其竞争优势。从上述分析，可以得出北京MALL和中关村国际商城的投资商在商业房地产项目的投资过程中，其企业竞争优势均可以得到发挥。企业在任何投资决策中必须准确判断自己的竞争优势，这是企业运营过程中最大化竞争力的首要过程。步骤3：投资商竞争优势在商业房地产项目上的发挥度在投资商确定其竞争优势后，应判断在商业房地产项目的操作过程中，其竞争优势能发挥到何种程度。其竞争优势发挥的程度越高，企业越具有投资开发商业房地产的可行性。企业必须准确判断其竞争优势在商业房地产发展上的发挥度。如果企业的竞争优势在商业房地产发展过程中，得不到发挥或发挥很少，那麽不需要做进一步的分析判断，企业就应放弃该投资方向，最好去做别的投资选择。步骤4：投资商竞争优势在商业房地产项目操作中的比重判断商业房地产的投资有其特定的特点，诸如投资大，回收期长，回报率较低，风险较高等。鉴于上述投资特点，及商业房地产项目操作过程复杂，牵涉行业广，多业态的复合业态特点，投资开发商业房地产对企业有多方面的竞争需求。投资开发商业房地产的竞争需求包括九大竞争需求：1）、土地成本的竞争需求2）、资金势力的竞争需求3）、商业地产开发经验的竞争需求4）、招商能力的竞争需求5）、融资能力的竞争需求6）、管理能力的竞争需求7)、公关能力的竞争需求8）、资本运做能力的竞争需求9）、其他能力的竞争需求以上各项竞争能力的竞争需求，需要企业在决策过程中逐个谨慎判断。依据对各竞争需求的分析，投资商才可以确定其各方面的掌控能力的高低、大小。对各竞争需求不同的掌控能力的不同组合将决定最终的投资决策方案、股权组合方案、项目运做方案、资本运做方案、市场运做方案等。赛睿顾问经过长期研究和实践，在评估投资企业各项竞争能力的竞争需求及评估各竞争需求不同组合状况下的决策等方面，均建立了分析模型。希望能为中国商业房地产的投资商提供有益的投资咨询。步骤5：投资商做出投资与否的决策及如何投资的决策前四个步骤实际上是渐进式的，只有上一个步骤的分析结论是肯定的，下一个步骤的分析才是有效的---如果对某个商业房地产项目的市场机会判断的结论是：该特定位置、特定市场环境的商业房地产的市场时机尚不成熟，那麽后面的步骤可以不进行，即可以否定该投资机会；如果步骤一肯定了该商业房地产项目的市场机会，而步骤二、三分析发现该投资商的竞争优势在该项目上无任何发挥，该项目也只能予以否定；如果前三个步骤分析的结论均正面肯定，第四个步骤的分析将极为重要。就步骤四而言，以下八大竞争需求对能否投资及如何投资的影响程度截然不同：1）、土地成本的竞争需求该因素可以让投资商在项目初期即可以站得优势或处在劣势。2）、资金势力的竞争需求该因素在投资判断中起核心作用，将决定该投资商可否投资该项目、可否以大股东的角色独立运做商业房地产以及在何种法人治理结构下才可以运做完成该项目。具体判断较为复杂。3）、商业地产开发经验的竞争需求该因素对于战略投资伙伴的投资判断极为重要。4）、招商能力的竞争需求该因素对投资决策的影响力度不大，主要要求投资商在运做时能充分考虑。5）、融资能力的竞争需求该因素是决策的核心因素，必须谨慎对待其角色。6）、管理能力的竞争需求该因素会影响股权机构的最终方案以及今后项目的运做模式。7)、公关能力的竞争需求该因素往往不被国内企业所重视，但从经济发展的角度、从国际化趋势的角度，要想将商业房地产项目打造成为成功的项目，必须在此方面下足够的功夫。8）、资本运做能力的竞争需求该因素可以说是商业房地产项目能否在建设完成后创造品牌的关键因素。如果要保证已投资项目能持续发展，必须最大化企业的资本运做能力。9）、其他能力的竞争需求尽管其他诸如此类的因素在商业房地产投资决策时影响度没有上述8个因素大，但具体因素要具体判断。比如，投资商在传媒业的竞争优势在投资决策时可以予以充分考虑，但一定不能过分强调，以免决策时忽略了劣势，夸大企业自己的掌控能力，最后做出过于乐观的投资决策或过高估计自身价值的投资判断。在商业房地产投资决策时的不谨慎，严重的话，会让企业血本无归，甚至导致企业破产。在国内企业对商业房地产投资极为热盅的时候，在此特别提示所有的投资者务必做好投资决策分析。鉴于商业房地产产业在国内是崭新的产业，国内投资商普遍缺乏经验---几乎缺乏商业房地产业所有的经验，如果想做出正确的投资判断，以正确的方法把项目运做完成，并以科学的方法管理项目，创造利润以及真正打造商业房地产的品牌，建议国内投资商向国际成功企业学习：重视向业内咨询公司进行投资咨询。项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于商业房地产项目的成功将是决定性的。我们不能想象一个商业房地产项目所在地区没有必须的交通设施以及必要的停车场，它将如何面对市场需要及迎接市场竞争？实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的发展，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。否则，错误选择发展位置必然导致投资失败。房地产投资极为强调地段的重要性，对于商业房地产来讲，也绝不例外，而且商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。另外，不同类型的商业房地产项目对位置的要求也不同，如果开发商不能准确判断，项目发生运营问题几乎是难以避免的。针对不同的项目有不同的确定方案，投资商需要自己组织团队进行该项工作的研究分析，或者委托专业咨询机构协助进行。市场条件判断大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。住宅底商的投资策略住宅底商投资过程包括两个步骤：1）住宅底商项目选择各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点（M）、商情因子（E）、客流量（Po）、商铺周边房地产发展趋势（Re）、商铺初始售价（Pc）、“可视性”因子（Vi）、停车条件（P）、整个项目规划的科学性（D）等。以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍，那么该住宅底商项目可以初步选定。2）住宅底商选择住宅底商最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑：“可视性”因子（Vi）、楼层（F）、客流量（Po）、商铺初始售价（Pc）、硬件条件（C）等。以上内容可以做以下解读：商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”；一层商铺的价值最高；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。3）投资评价住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。