上海社区商铺案例库——十尚坊商业街?报告编写目的：通过对各典型案例的调研分析，着重考量其发展沿革、业态配比、租售情况等，以为部门今后项目的洽谈及内部员工工作技能的提升贮备资源、提供依据。?案例调研时间：2007年8月?报告撰写时间：2007年8月-9月?项目启示：?启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”?启示二：设计立足于经营本源一、案例背景介绍项目概况?“十尚坊”位于闵行区龙茗路（顾戴路、平阳路段），其名称来源于商业街中10栋形态不一的商业建筑，全长300米，总建筑面积为18000平方米。?原为江南星城社区商铺，上海丰柏企业发展有限公司2003年收购后，对项目进行了适度改造，并聘请时尚生活中心有限公司对十尚坊进行统一经营管理。?2005年开始招商，按规划，“十尚坊”中餐饮占60%，精品零售占20%，服务、娱乐占20%。租金时间项目租金2005年（十尚坊招商时半岛大都汇3-4元/㎡/天）十尚坊8-9元/平方米/天?沿街：3.5-3.8元/平方米/天（1-2层）半岛大都汇目前?内街：3.5元/平方米/天（1-2层）?普通住宅底商约为2-3元/㎡/天龙茗路、顾戴路沿线?餐饮约为3-4元/㎡/天二、案例启示启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”区位特征——小范围看，生活类消费基本充足?大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。?处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递减趋势。注：半岛大都汇?东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有1.1万平方米的地下停车场及300多平方米的儿童游乐场。人口、商业集中区商业街末端区位特征——大范围看，时尚餐饮休闲消费需求较大?上海的西南区域又是整个城市中活跃的、时尚的、富有激情的新上海人的聚居地之一，这些人有良好的教育背景、稳定的高薪收入、对于生活质量的较高要求。他们需要的商业形式是一个可以交流、放松、体验生活的空间，这个空间超越了社区商铺的层次。?项目开发期间，该区域基本以商场、卖场及生活配套类商业为主。项目定位定位?综合考虑项目所处区位及自身特点，开发商将其定位于区域副商业中心，即介于区域商业中心与社区商铺之间，通过统一的经营管理，将其打造区域互补型商业（餐饮为主，兼顾休闲、娱乐、零售等业态）的时尚休闲消费中心。?项目不但可以满足该地块周边步行15分钟路程住宅区居民需要，还可以吸引整个古美板块，以及辐射至周边七宝、莘庄、春申等人口密度较大的区域范围。以较具特色及较大比重的餐饮，扩大了消费人群范围。?项目招商过程中引入了类似于“订单地产”的概念，投资者可以在商业街规划落实前参与其中，给出建议，并签订框架式协议，这就使得投资者能购买到更为满意的商铺，也有利于入驻业态的错位互补，减小了投资风险。位置商家类别位商家类别置1号Kfc快餐5号香港肥杜火锅港式火锅/东南亚风味菜Sport100运动服饰专卖金伟利海派菜馆Papajohn’sPizza叼馋台湾菜2号九仟口味塘野鱼馆本帮菜/粤菜吉亨面馆台湾面馆3号唐韵茶坊茶坊光大自助银行银行自助营业厅Easy厨房江西菜6号九香炭烤东北炭烤藏乐汤坊粤菜小家碧玉本帮菜4号苏菲食尚淮扬菜雷允上药房东北人东北菜组合发型美发快客便利店仙霸玩具店玩具店拉祜酒家云南菜7号蓝之艇海洋风情餐本帮菜厅位置商家类别位置商家类别8号澳门街澳味葡菜餐厅9号大渝合川菜久景服饰服饰店雪峰高山茶茶坊哥弟服饰店甜蜜蜜港式茶餐厅Maplecreek精品生活馆家居用品专卖番茄主义西餐龙之道保健养生会所10号洁丰干洗洗衣房迪欧咖啡咖啡厅中国电信电信营业厅一诺意大利咖啡咖啡厅瑞鑫坊苏浙沪特色风味菜豪泉桑拿会所哈达瑜伽会所从商家数量看，餐饮占63.2%，精品零售占18.4%，服务、娱乐占18.4%。与前期规划基本相符启示二：设计立足于经营本原建筑特征：原建筑形态及规划不适合商业经营?江南古典风格?外立面不通透，?色调灰暗、封闭?人行步道狭窄?仅有少量花坛外，其余皆为硬地为了克服以上建筑形态产生的对于商业经营的不利因素，并与项目时尚、现代的消费业态定位相呼应，开发商聘请HMA建筑设计事务所对其进行了整体改造。?建筑改造：建筑设计主要使用木百叶和砖百叶，包裹于原建筑的外面，适度保留原建筑的形态并增加采光和通透感，使之更适合商业功能的发挥。“木”元素“砖”元素改造前改造后?加大绿化：引入“花园”的概念，将楼与楼之间的硬地改建为喷泉水景、林间小道等悠闲的园林小品，打造了独具园林特色的商业街区，建筑与建筑之间的庭园也可作为商家的户外茶座区域，增加了消费的情趣14?道路改造，便利停车：–项目改造后将原人行道拓宽，完全为消费者辟出了舒适的步行空间–在街旁专用停车道设置了154个地上停车位，通过调整人流、车流动线，合理配置商业，使店家与停车场仅一步之遥。16?市政道路?车行道及停车位?步行道?停车位?车行道?步行道通过产品改造，使消费者在第一眼便对项目留下了更为直观的印象，同时实现了项目的建筑形态与业态定位的协调一致，更为适合商业功能的进入和发展。案例链接：从“淮海中路138广场”到“无限度”?“无限度”前身为“上海广场”6层、4万方的商业裙房（地上3.6万方），落成于1997年，位于淮海中路这个上海最繁华的时尚购物区。其原定位为购物零售商场，为衬托出高档华贵，外立面大量采用大理石贴面，建筑形态封闭，使顾客在未进入广场前无法知道其内部有哪些商品以及经营品牌的档次水平，人气不足，经营情况不理想。?2005年年中，该项目由摩根士丹利收购，并对其定位及建筑风格进行了整体改造。改造后的“上海无限度”被打造为融购物、休闲、娱乐于一体的、具有个性化、互动性的一站式体验型动感时尚消费中心。改造后：建筑设计与经营理念相结合?1-4层立面采用玻璃的透明设计?5层以上保留原封闭设计，赋予神秘感?一楼设直达五楼的自动扶梯?外立面设置三个SPACESHOW的舞台，与其他媒体相连或展示商场内部情况，改造前：封闭的建筑形态SHOW舞台三、项目总结准确传达外在的建筑设计内在的准确定位共共助助项目项目成成功功从十尚坊的发展轨迹看，纵然人口密度及消费能力对商业发展起到至关重要的作用，但对于一个已处于相对不利区位的项目，不能简单地根据其表象特征便判定其未来成败。只要对项目自身及周边的商业特征有较为深入的了解，找准市场切入点，形成差异化经营，填补区域空白，并实现建筑与定位的互融互动，最终也将取得项目运营的成功。THEEND