绿地集团技术管理产品研发部绿地集团营销管理部（讨论稿）-------------------------------------------------------------------------------关于下发《绿地集团售楼处规模及装修控制导则》的通知集团各房地产单位开发建设管理条线、营销管理条线：为积极应对当前房地产市场的严峻形势，贯彻集团控制成本、快速推进的要求，改变目前部分售楼处建设出现的规模过大、成本较高的情况，进一步增强集团房地产主业在各种市场条件下的抗风险能力，集团技发部协同集团营销管理部制定了《绿地集团售楼处规模及装修控制导则》，通过确立正确的评判标准，控制售楼处规模及成本，做到低投入、高速度、高性价比。现决定下发，请各开发单位参照执行。附件：《绿地集团售楼处规模及装修控制导则》，编号：装饰/2009-01绿地集团房地产技术管理产品研发部房地产营销管理部二○○九年四月十四日抄送：集团总裁室、集团办公室、综合管理部绿地集团房地产技术管理产品研发部2009年4月14日印发1校对：李煜、叶挺打印：张雨翔共印30份2绿地集团技术标准文件装饰/2009-01绿地集团售楼处规模及装修控制导则2009年4月发布绿地集团房地产技术管理与产品研发部绿地集团房地产营销管理部3绿地集团售楼处规模及装修控制导则目的：绿地集团作为中国房产业界的龙头企业，经历了中国房地产开发的各个时期，我们的售楼处设计工作也在经过多年的发展以后逐渐走到了行业的前列，优秀的售楼处项目不断涌现，集团各个房地产事业部都无一例外地把售楼处建设当作重中之重。事业部不仅面临着其所在市场的竞争压力，同时还有来自于集团内部其他兄弟事业部的竞争压力，再加上在中国房地产连年高速发展的大背景下，所以在集团各房地产事业部之间逐渐产生了售楼处规模与投入失控的趋势，错误地认为“越大越好，越贵越好”，走入了一些竞争的误区。本《绿地集团售楼处室内设计控制导则》正是针对这一现状，目的是为了在集团售楼处设计工作中取得更好更持续的进步，使我们的售楼处设计摆脱不成熟的竞争误区，确立正确的评判标准，控制售楼处规模，控制成本，控制施工周期（难度），尽量作到低投入、高速度、高性价比。同时在目前的经济大背景之下，合理节约建设成本，使集团在各种市场条件下都拥有更强的抗风险能力，符合集团在特定经济时期的大要求、大决策。一．总则：1．适用范围1．1本导则所提及的房地产售楼处主要是指绿地集团住宅项目的房地产产品销售处。1．2其他办公、商业项目的产品销售处本着“高质量、低投入”的原则参照使用本导则。2．适用单位：2．1绿地集团各房地产事业部（公司）2．2商业集团、云峰集团、南京城开集团、沈阳绿建集团3．导则作用：3．1保证并提高绿地集团售楼处的室内设计水平。3．2对初次开发房地产产品的单位具有指导作用。3．3对于本导则设定的最低及最高标准具有强制作用。3．4可提给室内设计单位作为售楼处设计任务书附件。4．措辞顺序：4．1肯定由弱至强依次为：宜——应——必须4．2否定由弱至强依次为：不宜——不应——禁止5．设计误区：5．1面积大小不是衡量售楼处室内设计品质高低的标准，过大或者过小的售楼处都会给销售带来负面的压力。5．2售楼处室内设计与会所室内设计是两个不同类型的项目，应加以区分，售楼处内部如设置会所，应是展示性的和示意性的，不应作为单独的会所来建设。5．3售楼处室内原则上宜按≤三年使用年限的临时性空间设计（除有其他未来用途的和特大项目以外），必须控制室内装修的造价。5．4应该重视后期软装的布置效果和氛围的营造，不应一味强调硬4装的投入，从而使造价得到控制，工期得以缩短。二：售楼处规模与功能分区1．售楼处的规模：售楼处规模应与该楼盘开发总量形成正比关系，但是实际使用面积也应有所规定。本导则为了更好地发挥售楼处的作用，结合本集团开发比例较多的规模等级，分类为以下五个规模标准：A.5万—10万平米小规模项目（按项目规划可售总量计算），售楼处室内净面积应设为300—600平米。B.11万—30万平米中型规模项目（按项目规划可售总量计算），售楼处室内净面积应设为600—1000平米。C.31万—60万平米中大型规模项目（按项目规划可售总量计算），售楼处室内净面积应设为1000—1200平米。D.60万—100万平米大规模项目（按项目规划总量计算），售楼处室内净面积应设为1200—1500平米。E.100万平米以上超大规模项目（按项目规划可售总量计算），售楼处室内净面积可以适当增加，但总面积不应超过2000平米。2．售楼处的功能分区2．1主要功能分区：售楼处是一个以销售房地产产品为主要目的的场所，所以其主要功能分区的设置应首先满足销售的要求，这些分区我们称为主要功能分区，也是每个售楼处必须配备的功能分区。这些区域包括：A.接待区10－50m2B.沙盘区60－300m2C.销控区10－30m2D.洽谈区100－500m2E.签约区50－300m2F.贷款区20－100m2G.销售后场50－300m22．2辅助功能分区：为了更好地展示产品和销售，售楼处除了主要的功能分区以外，还应设置一些辅助功能分区，使售楼处的功能最大化。这些区域包括：A.建筑技术展示区20－80m2B.企业文化展示区50－100m2C.会所体验展示区150－400m2D.VIP接待区50－100m2E.亲子活动区10－30m2三：售楼处造价控制1．根据绿地集团的房地产产品类型和其不同的定位要求，结合绿地集团多年的售楼处造价信息，制定以下造价标准：A.低端产品售楼处硬装造价（按装修净面积计）800－1000元/m25低端产品售楼处软装造价（按装修净面积计）600－800元/m2B.中端产品售楼处硬装造价（按装修净面积计）1000－1200元/m2中端产品售楼处软装造价（按装修净面积计）1000－1200元/m2C.高端产品售楼处硬装造价（按装修净面积计1500－2500元/m2高端产品售楼处软装造价（按装修净面积计）1200－2000元/m22．作为销售道具的会所造价控制2．1会所部分作为销售道具在售楼处内出现必须是展示性的、局部性的应只做会所中规模小且效果好的部分，比如红酒廊、雪茄吧等，并能作为休息区或者洽谈区提供售楼处使用。2．2除了少量高档或有特殊要求的项目外，原则上不宜建造类似于游泳池等面积较大、投入较大、且影响工期的大型会所设施。3．材料选择与造价控制3．1售楼处原则上是临时性的建筑，所以在室内高档材料选择上必须遵守首先考虑使用能替代的中低档材料的原则。3．2必须要选用高档建材的应遵循少量、局部、效果提升明显的使用原则3．3应有总价控制意识，在整体材料选配上应控制总价，高中低档材料在不同的区域搭配使用，做到既能体现售楼处的尊贵豪华也能尽可能地减少成本投入，做到较高的性价比。四：总结绿地集团作为房地产行业中的领先企业，各事业部（公司）在建设售楼处的过程中应本着更先进、更成熟、更完善的宗旨。尤其在现在国际经济大背景下，能够在确保效果的前提下，有力地、合理地控制造价，为绿地集团提高整体的抗风险能力作出贡献。意见反馈与收集请绿地集团各房地产事业部（公司）、商业集团、云峰集团、南京城开集团、沈阳绿建集团技术部与营销部在阅读本讨论稿后在2009-4-25日前将意见通过下列方式反馈至集团：集团技发部——zyx_design@126.com联系人：张雨翔集团营销部上传到天诺联系人：孙川6