《香江国际》后期营销方案1、项目现有情况1、项目剩余房源目前，香江国际剩余的房源总量为346套，其中望江阁三单元160套还未推出，望江阁二单元81套，望江阁一单元66套，滨江阁三个单元共剩24套，其中二单元19套，观江阁三单元剩8套，一单元6套，二单元1套。下图为望江阁一、二单元剩余房源的的分布情况：望江阁一单元未销房户型位置分布望江阁一单元未销房楼层分布252220181号户型112.68㎡数2号户型116.32㎡7量15（3号户型82.71㎡1-9楼未销数量4号户型113.61㎡套1010-18楼未销数量）77665号户型113.61㎡3319-27楼未销数量2656号户型81.60㎡0户型分类分析：由上图可看出望江阁一单元剩余房源最多的分析：由该图可以看出望江阁一单位的楼层是户型所在位置靠北，且面积相对较大。户型的朝向和高矮也对销售有很大的影响，楼层越高剩余的房面积是影响销售的一重要因素源越多。望江阁二单元未销房户型位置分布望江阁二单元未销房楼层分布252319A户型116.20㎡2018数16B户型116.20㎡7量（15C户型82.63㎡1-9楼未销数量套10D户型113.50㎡10-18楼未销数量）33E户型113.50㎡19-27楼未销数量53262F户型81.52㎡0户型分布分析：由上图可以看出望江阁二单元和一单元一样，靠北的户型且面积相对较大的销售情况都不太好。分析：从上图可以看出广安消费者对1-9楼的房其中F户型由于位置较好由一半为我公司预留的房源。子期望值比较高。2、商业情况分析目前，金山·香江国际安置区沿步行街底商可售面积为2200㎡，已经售出面积为350㎡，8个商铺，还剩18个商铺未出售。沿步行街的商铺，有几间目前为项目部的办公地，有些商铺内堆积了很多工程材料和杂物，步行街的路面不够整洁，极大的影响了铺面的形象。小结：通过对广安市区及周边城镇的走访了解，目前金山·香江国际在这些地方都没有广告，以致上客量受到了极大的影响，这是影响推售量的最大也是最直接的原因。售楼部及其周围墙体广告严重损毁，且已经过期；针对商业这块售楼部外也没有户外的广告，这也是这段时间商铺销售情况不好的原因之一。3、现有广告投入情况公交车：去年以后就没有投入公交车广告户外：全部没有投放围墙：没有做针对尾盘或是商业做过更改，以及信息告知短信：没有2、市场分析1、大环境情况分析广安现在受到大环境的影响，所有的楼盘销售情况都不好。广安城南片区的大盘也已经开始全面在推售，所以客群的分散程度也在加剧亦有越来越强的趋势。东南片区随着天下豪庭的开盘走红，发展的速度也会加快。东南片区也是政府重点打造的新型高尚居住片区，它以后将涵盖政治、文化、金融等，独立形成新兴城市版块。2、竞争楼盘情况在我项目的同区域内已然有新的楼盘出现----新天地楼盘，新天地楼盘的地理位置不在我项目之下，建筑外墙也不差，小区的布局好，户型也较为不错赠送面积较多且户型较多样化。3、项目营销策略1、总体营销策略广安现阶段的市场比较疲软，不只是城北销售情况有困难，城南的所有房屋销售都显得比较低迷，主要原因应该聚集在以下几点：1、目前政策打压比较严重，对二套房和外地购房客群的制约性较大。2、金融政策的方面对市场的影响比较大，现阶段所有项目的贷款都有问题，这直接影响了客户的够买热情和积极性。3、社会舆论的影响：由于政策的调控和房贷的压缩，致使大家都觉得房价会下降，大家都在观望，观望的蔓延致使了市场的惨淡。鉴于以上几种市场情况，实际项目现阶段的重点是明确我们自己需要什么。首要任务：扩大宣传面增加销售量总的营销策略：制造亮点，吸引关注2、营销策略建议1、商业氛围的浓郁，品质的高端商业上建议以前期招商为主，商业上建议以中高端为主，通过招商吸引和聚焦人气。有一定的人气和关注度后才具有项目的主动权。2、商业街的打造商业现在是我们项目最早呈现的，我们应该着力进行打造，可以在靠渠江北路打造商业街入口景观，通过一些小得景观呈现调动客户对项目的信心。3组织一次老客户联谊，调动客户和市场的积极性本项目到目前为止已经有1300于组的客户购买群体，我们可以通过他们的偏向和喜爱来感染他们身边的潜在购买群体，加大了信息覆盖量。4更换乡镇广告的内容全新更换乡镇上的所有广告，做一起较为有主题的宣传，不能够只做信息的告知，而是要找到刺激消费的关键点，以新的版面和色彩调动市场的购买欲望。5售楼部内部的卖场氛围包装任何一个场景长时间保持一致都会显得单调和和乏味，来看房的客户也会感到厌倦，加之我们项目现在主要是销售尾盘和商业开始销售，所以商业氛围应该比较浓郁一点。6售楼部队伍的专业培训现在销售的是尾盘和商业，销售难度会更大，那么置业顾问的重点发展方向和介绍技巧以及相关的引导就比较重要。7围墙广告的更换围墙比较醒目的外围广告，同时也比较吸引关注度，围墙的广告应该及时更换，以新的一期的广告主题出现。3、销售周期拟定2011年11月宣传造势阶段主要目的把信息量进最大量覆盖，吸引一定的关注度。2011年12月---2012年1月项目的强势销售阶段这个阶段外出务工人员返乡热潮，很多外来资金都在这个时间段纷纷会广安。我们应该抓住这个机会尽最大努力销售剩余房源和商业。2012年2月---2012年3月销售结束阶段4、项目推广策略1、项目整体推广策略项目在时间周期上比较紧，前期一段时间未做任何宣传，针对这一情况建议：集中式投放2、项目推广的策略实施序号单项内容完成时间备注1乡镇广告2011.11.3以原有的尺寸和位置为准2围墙广告2011.11.23展板广告2011.11.1做桁架显得比较大气4售楼部包装2011.11.3建议放下所有窗帘，改用写真画5商业街横幅2011.11.2主要体现商业销售字样6工地广告2011.11.2项目名称和电话7宣传单页2011.11.38短信群发2011.11.2覆盖信息量9媒体广告2011.11.5主要考虑公交车MV、电视媒体2011年10月24日