《姚安县东片区》住宅项目定位及物业发展建议2011年2月前言我司着重于对姚安及周边各县的房地产现状及发展趋势、东片区区域发展前景、地块自身特点，结合我司对项目定位的经验以及对姚安购房者的调查，侧重于从市场角度提出项目定位的推导体系，并提出我司对于本项目的定位和营销思路。以便提升整个项目的品质及形象，在加快销售周期的前提下，实现利润最大化。本项目百富勤百所做的工作1.28-2.152.18-3.6&3.8-3.103.12-3.183.20-4.5第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段市场调研报告撰写终稿汇报营销策划公司评审中期沟通工作内容工作内容工作内容工作内容??客户沟通?问卷数据统计补充市调?营销策划方案??地块考察?确定研究思路终稿汇报?平面推广方案?政府部门访谈?撰写主体报告?收集基础资料?公司评审?典型项目调研?建议修改?专业人士访谈?中期沟通?客户问卷调查?反馈调整对前期沟通的回顾?发展方向：商业街区+多层住宅达成的共识?发展战略：打造姚安最高端的住宅小区，实现短、平、快的销售速度?形象定位：民族化、品质化?研究当地居民的生活习惯及消费习惯反馈的问题?当地居民对房地产产品的需求?市场未来的发展趋势及方向报告框架宏观经济背景研究房地产市场发展市场调研及分析房地产市场调研消费者市场调研项目解析区位机会挖掘市场机会挖掘客户机会挖掘确定项目整体开发目标方向住宅定位及物业建议解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对全省近年国民生产总值情况生产总值(GDP)2009年累计比去年同三次产业占2010年累计比去年三次产业占(亿元)期增长%?GDP比重%（亿元）同期增长%?GDP比重%生产总值(亿616812.1%7220.1412.3元)第一产业　1063.965.2%17.2%1105.814.0?15.3第二产业2580.3413.6%41.8%3223.9315.8??44.7其中：全部工业2088.311.2%33.8%2606.0414.736.1建筑业492.0425.7%8%617.8920.88.6第三产业2523.9313.4%40.9%2890.4011.540.02009国民生产总值高于全国平均水平3.4个百分点；增长速度在全国排名第15位。近年来全省国民经济运行总体上呈现了稳步复苏、回升向好的态势。城市结构呈现第一产业比重下降，第二产业平稳增长，第三产业规模扩大、比重提高的良好态势。云南的经济增长已经开始向城市成长推动型转变。全省近年人均收入与消费支入情况指标名称2009年2010年累计比去年同期增长（元）（元）%?城镇居民人均可支配收入14424?16064.58.1?　城镇居民人均消费支出　8349.2111074.18.6农村居民人均纯收入33693952.013.2?农村居民人均生活消费支2165.703398.316.2出城镇居民与农村居民人均可支配收入差距是全国31个省市区城乡居民收入差距最大、最严重的省份。主要原因是因为农民创业遭遇金融服务短缺，自然灾害造成农民直接经济损失，农民没有享受到土地市场增值的收益降低了农村居民收入.全省生活质量改善,消费结构调整显著?消费支出大幅提高2010年，居民消费支出11074元，比2005年累计增长58.3%，年均增长9.6%。?生活型消费下降,享受型消费不断增长2005年，云南省城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重为42.8%，2010年为41.4%，下降了1.4个百分点。2010年，云南省城镇居民人均居住支出为835.5元，比2005年增长53.8%，年均增长10.8%，增幅居八大类消费第五位。人均住房面积为36.2平方米，高于全国平均水平。2010年，云南省城镇居民服务性消费支出为3849.7元，比2005年增长1.5倍，占消费支出比重达34.8%。?居民生活水平显著提高居民服务性消费呈以下特点：一是饮食、交通、通信、文化娱乐服务消费快速增长；二是免费义务教育政策实施前，教育支出在服务性支出中占据首要位置，2007年开始全面实行免费义务教育后，教育费用明显下降；三是衣着、家庭服务、医疗、居住、其他服务类消费比重平稳。全省房地产市场情况2009年完成情况比上年增长2010年完成情况比上年增长房地产开发规模737.46亿元32.3%768.83亿元19.6%商品房施工面积6837.88万平方米27.2%8170.3万平方米32.4%竣工面积1680.56万平方米59.4%1060.71万平方米-13.5%商品房销售面积2229.95万平方米35.7%2274.95万平方米32.0%商品房销售额653.53亿元48.4%722.13亿元46.2%?云南房地产开发投资跨越式增长，累计完成投资额是规划目标的4.1倍。新增住房建设面积和人均居住面积也大幅增长，5年共新增城镇住房建筑面积将达到7100万平方米，人均住房建筑面积达34.1平方米，均超过了“十一五”规划目标。房地产业已发展成为云南省国民经济的重要支柱产业小结?全省经济全面复苏,国民经济稳步上扬,西南桥头堡位置逐渐稳固。城市增速提升。?房地产行业已成为全省重要支柱产业,全省人均住房面积达34.1平方米,明显高于全国人均居住水平。?城镇居民消费型结构调整,生活质量显著提高。城镇化率与一线城市接轨。报告框架宏观经济背景研究市场调研及分析房地产市场调研消费者市场调研项目解析区位机会挖掘市场机会挖掘客户机会挖掘确定项目整体开发目标方向住宅定位及物业建议解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对房地产市场--楚雄中央郦城开发单位：云南隆基伟业置业有限公司项目地址：楚雄西昌路项目占地：53500平方米总建筑面积：26万平方米建筑面积：22平方米主力户型：80-150㎡容积率:4.3商业面积：1389平方米地下建筑面积：34700平方米建筑密度：57.5%项目分二期开发：一期销售住宅,二期推出商业绿地率：30%开盘时间：2010-10-20销售价格：2800-3100/平方米销售情况：开盘5个月内完成所有住房销售。目前仅存少量商铺.房地产市场--楚雄康和园?项目地址：位于楚雄州鹿城西路与岔街交界处?开发公司:楚雄市红旗房地产开发有限责任公司?规划布局：地块为“7”字形。小区采用半围合式,人车分流布局，车流通过主出入口直接进入地下停车场，地面道路只满足消防车辆及搬运车通过。?建设总用地面积：8078平方米?开盘时间：住房2010,11.28,?建筑面积:13756.8平方米目前已售謦?户型面积:44-130㎡?商铺2011-04左右开始销售,价格未定?销售价格:2800-3000/平方米?建筑密度：34%?容积率：1.7?绿化率：26%房地产市场--楚雄锦都花园项目地址:位于楚雄市老城区，东临楚雄西客运站和彝州大酒店用地，西面临楚雄州水利局用地，南临鹿城西路项目性质：商住开发单位：楚雄泰然房地产开发有限公司用地面积：4752.39平方米总建筑面积:13561.12平方米户型面积:80-130㎡销售价格:2600元/平方米地下建筑面积：468.99平方米建筑密度:43.5％开盘时间：2010-06-08容积率:2.75销售情况:目前住房\商铺均已全部售謦绿地率:21％房地产市场--楚雄西辰壹品?项目地址：楚雄市鹿城西路西客运站对面?开发商：楚雄康居房地产开发有限公司?建筑结构：框架剪力墙结构?用地面积：7523.23平方米?建筑面积：41494.75㎡?建筑密度:28.97％?地下建筑面积:3590.28平方米?户型面积：住宅50-130㎡?商铺30-150㎡?容积率:4.87?绿地率:37.2％.?销售价格:住宅2800/平方米?商铺22000/平方米?开盘时间:2010-8?销售情况:住房,商铺已经全部售完.房地产市场特征?楚雄房地产市场已经步入房地产发展的第二阶段,物业形态已从多层向小高层转变,同时也反映出土地价格增值较快。?住宅均价在2800-3000元之间,商铺价格在20000-30000元之间。房价上涨幅度保持在年平均10%左右。?供需二旺,刚需强烈,置业热情高涨,老城区新开项目,均实现开盘爆销之势。现阶段可供销售的房源较少.基本新房源集中在新城区。房地产市场—南华家豪雅苑地址：南华县龙泉广场旁南华首席城市休闲广场文化社区开发商：云南家豪房地产有限公司占地面积：占地140亩建筑面积：12万方项目业态：多层商业商住建筑风格：现代中式住宅容积率：3绿化率：30﹪户型范围：104-156㎡（多层）60-200㎡（商铺）主力面积：住宅104-119㎡开盘价：住宅起价1500销售情况：住宅已售90%最高价1800（主要针对本地上班族，私营业主）商铺5000-28000　商铺已售100%（私营业主）?户型设计：户型面积较大。主力户型在120-140平米之间，设计平平，功能性不强。?小区设施：临街独立商铺，健身器材，规划道路，景观绿化。?周边配套：龙泉菜市场、华鑫购物中心、家世界超市、同心平价超市、佳豪超市。餐饮配套：山菌美食园、菌宴村、金太阳美食城、苦笋鸡、彝香菌园。运动休闲：新世纪KTV、星光灿烂KTV、馨语酒吧、海王星KTV、鲜果E簇吧、文化宫、青少年活动中心、健身中心、交谊舞运动场、灯光篮球场、体育运动场。教育配套：东城小学、县青少年安全上网教室、青少年宫幼儿园。医疗配套：县中医院、计生保健医院、云南白药大药房、农合社区医院。房地产市场—南华龙城花园南华首席综合大盘未来中央生活区?地址：南华县商住小区仁和园?开发商：南华永盛地产有限公司?占地面积：占地500亩?建筑面积：40万方?项目属性：多层商住花园洋房?建筑风格：彝族文化风