世联关于综合性物业项目的经验分享15／6／1仅供与贵司交流。序：当都市中心区的土地高度稀缺，城市缺少功能完整的配套功能时，很多建筑形态由平面转为立体，于是，都市综合体应运而生2我们常常听到的问题?我们是不是每种物业都要做？公寓市场是不是已经饱和？写字楼?通常，在没有任何前提下、在没有任何总体市场有没有客户？目标下，我们被诸如此?我们应该做什么物业？每种物业做多大规模？类的问题所困扰?各个物业之间的关系是怎样的？写字楼会不会给公寓带来负面影响？商业和酒店如何做可以提升公寓价值？?地标性物业靠什么手段来打造？?我的自由资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？?我们需要融多少资金？在哪个阶段融资？以什么形式融资？?酒店能不能做，什么时候做，能不能改成其他的形式来实现销售？?酒店会给综合体带来什么作用？我们要不要自己做酒店？?商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？?从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求?启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？3我们忽略了的问题——综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，所以研究思路也必然不同作为高效复合型物业的比较因素城市综合体单功能物业城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭物业属性收益型+消费型消费型新的空间秩序集合出现区位人流密集的城市核心区根据功能确定，所以对城市形态和工功能复合&多样单一性作生活形态产生的影响远非单一物业所及使用效率24小时运转白天or夜间多渠道收益途径单一渠道（经营收益+使用收益）价值实现的长期，可生长、可追加一次性途径具有自我寄生功能，部分来自客户来源全部来自于外部于内部从收益型物业的基本属性出发进行定位研究从收益型物业的基本属性出发进行定位研究4综综合体合体项项目在定位目在定位过过程中的思考程中的思考关键关键点点1.综合体物业的发展模式及核心驱动力2.不同类型的物业在综合体中承担的功能3.各种物业类型之间的相互影响4.开发时序与物业价值最大化的关系5世联认为对以上问题的解答应该遵循以下思路，围绕两条主线进行分析和研究城市经济和产业相同属性项目发展规律成功因素借鉴客户对城市或区域价值和发展项目发展模式项目发区域发展前景区域发展研究和核心驱动力展愿景机会分类物业市场可综合体研究实现价值研究分类物业深度物业组合方案项目财市场研究务目标市场竞争研究兼顾长短期项目经济利益的盈利物业布局方案测算市场潜力研究模式用地限制客户行为研究项目开发时序61基于城市发展的大思维确定项目发展模式?城市综合体具有很强的复合性，往往一个城市综合体的开发建设和使用会在很大程度上提升区域乃至城市价值，甚至创造区域乃至城市?区域价值演变历程研究举例价值新的增值点——带动周边土地升值、带来高素质就业人口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化，所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城市（功能）层面的机会入手。?虽然我国二三线城市整体经济水平通常表现出快速发展的事势头，但是经济和产业发展现状水平普遍不高，导致收益性物业现状市场发展落后，可见未来价值往往大于现实价值，因此必须用动态、发展的眼光来判断项目价值，确定项目发展模式。重点关注重点关注：：??城市未来规划以及城市功能布局演变城市未来规划以及城市功能布局演变??城市发展趋势研究城市发展趋势研究??项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城市其他功项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城市其他功能区的关系能区的关系??类似城市项目成功发展案例研究以及经验借类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴鉴7基于收益性物业特征研究城市经济和产业2发展规律?城市综合体是城市发展从无序、自然发展转向有序规划、产业聚合、功能互补的产物，其发展与城市的功能、推动城市经济发展的主导因素、各产业之间的关系密切相关，所以综合体物业的城市研究应从城市经济和产业发展规律入手?综合体物业通常被购买者作为长期收益性投资，收益性投资物业的价值实现与城市经济和产业发展水平密切相关，所以城市研究应该关注影响收益性物业长期增值的因素，如城市发展阶段、城市功能演变趋势、区域价值及其发展趋势、主导产业活力及产业容量等。重点关注重点关注：：??城市经济发展城市经济发展总总体体特征特征??城市产业发展状城市产业发展状况况，，包括包括产业产业结构结构、产业形态及产业发、产业形态及产业发展水平展水平等等??主导产业发展主导产业发展特征特征及发展及发展潜潜力力??城市城市特征特征及城市发展阶段及城市发展阶段界界定定??城市人口城市人口特征特征及消费力研究及消费力研究8城市综合体形成的背景——城市化进程城市化率图1：世界城市化进程阶段性规律图?从美国大都市区发展历程来看，城市的中心80%后期阶段区由原来的单中心向多中心发展，而都市综合60%加速阶段体即是城市多中心的有机组成部分。40%初期阶段中国城市化的阶段位置?按照国际上人均GDP20%与城市化程度的相对关时间系，我国的城市化进程相对较低，因此，会在图2：人均GDP与城市化率的关系城市化进程中产生多个都市综合体社会经济发展水平人均GDP（美元）城市化率（%）1995年高收入国家2493075中上等收入国家426073中中等收入国家239060中下等收入国家167056低收入国家43028我国2005年人均GDP为1,100美元，世界排名第一的卢森堡为43,940美9元都市综合体与中心城市之间的相互关系?城市的CBD具有最高的中心性?副中心可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间以城市主要交通干道紧密相连副中心交通干道副中心?副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成差异性?都市综合体可以存在于CBD，可以存在于都市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的CBD优越区位最高中心区都市综合体10都市综合体项目的五种发展模式?不同发展模式的成功驱动因素核心功能典型案例模式一：均衡发展型多种功能北京华贸中心、香港太古广商务公寓场模式二：住宅驱动型新城国际酒店式公寓建外soho高科技都市综合体模式三：商务驱动型企业服务广州中信广场发展模式金融保险、深圳信兴广场博览会展模式四：酒店驱动型酒店上海商城商贸服务深圳华润中心模式五：商业驱动型休闲娱乐日本福冈博多运河城旅游观光11项目发展模式确定必须以系统研究为框架3，首先确定项目的核心驱动物业?综合体各组成部分之间形成一种相互依存、相互助益的能动关系，?项目核心驱动物业是并且通过这个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响指能够引领项目形象，，所以确定项目发展模式和核心驱动力应该本着系统研究的思维框使项目相对于于竞争对架，从研究综合物业各组成部分之间的相互关系和影响及不同物业手具有比较优势的物业在综合体中可能承担的功能入手，首先确定有可能成为项目核心驱?各类物业的比较的基动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。数（数量级）不同，项目核心驱动物业并不一?因此各分类物业市场的研究也不能孤立地研究各自市场规律。自身定在项目中配比最大的规律，而是应该沿着综合体物业相户影响和作用轨迹，从对整体系统可能产生的影响的角度对各分类物业市场发展规律及前景进行判断，从而确定各类物业的可能的价值实现。重点关注重点关注：：??各物业市场发展现状及发展前景各物业市场发展现状及发展前景??各物业市场之间可能产各物业市场之间可能产生生的的相互相互关系及关系及相互相互影响影响??各物业市场可能实现的价值及实现价值的各物业市场可能实现的价值及实现价值的约束条件约束条件??同类项目成功案例研究同类项目成功案例研究12综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统?与单个物业的研究方法不同的是，在研究?外向性较强的组成综合体项目过程中需部分??公寓为商业提供客商业为写字楼、酒采用相关分析法。?可以塑造与其他项源店和公寓提供配套?例如在确定项目的整目较大的差异?体规划时，必须考虑?公寓可能降低项目商业可能对公寓带各个物业之间的相互整体档次来负面影响影响从而确定建筑单商商业业体的位置排布。?实现较高的?保证开发企业现金销售价格流的来源办办公公公寓公寓?保持物业形?满足中长期居住者象需求酒店酒店?写字楼为商业、酒店和公寓带来潜?酒店为公寓或者?提升整体档次在客户?作用办公提供共享的服的有力手段?写字楼可提高商务和配套设施业整体档次?相互关系?标志性（尤其?酒店可以提高项是对外地和外籍?写字楼与酒店可目整体档次人士）共享大堂13都市综合体不同功能关联价值分析主要用途健康中心娱乐：运娱乐：剧娱乐：酒零售：专零售：酒店写字楼住宅组成动院吧/酒店卖店便利店住宅写字楼酒店零售：便利店零售：专卖店娱乐：酒吧/酒店娱乐：剧院娱乐：运动健康中心强烈弱或不确定中立潜在市场冲突14不同类型的物业在综合体中可能承担的功能?分类物业市场分析模型?酒店项目标志性物业，定义项目整体档次?商业可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。?写字楼价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流?公寓保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求15以关注终端使用者利益为研究核心兼顾4购买者价值体系的二元客户研究体系?综合体物业价值增值特征导致购买者的终极置业动机为投资，投资客收益的获取主要依靠租金、销售、经营及融资，所以投资回报是其判断物业价值的决策基础。?作为收益性物业，使用者利益的满足在很大程度上决定了物业的投资回报，所以综合体项目的客户研究必须以使用者利益研究实现的方式和手段为核心。?由于综合体物业是一个自我更新的有机系统，在客户层面具有自我寄生功能，