长寿碧桂园·仿古商业街2011年营销策略暨组团包装创作沟通提案重庆·长寿2011年03月28日目录PART1：2011◆商业市场分析PART2：仿古商业街◆概况PART3：2011年度◆营销策略PART4：创作工作PART5：2011年度◆商业街推广费用预估长寿碧桂园给您一个五星级的家2011◆商业市场分析??长寿商圈分析??长寿商业特点分析??主要竞争对手分析长寿商业环境分析长寿商圈分析：长寿目前有2大商圈较具规模，协信广场商圈、以阳光世纪城为主的新城商圈。其中协信商圈商业气氛最浓，银行、餐饮、KTV、小吃店较多；新城商圈因区政府搬迁至桃花新城，周边楼盘开发较多，入住人群较多且有一定消费实力，自2005年开始逐渐兴起，至今已具有一定规模。2大商圈：协信商圈+新城商圈长寿古镇阳光世纪商圈本案盛世桃源餐饮街.黄桷湾协信广场商圈主要竞争对手分析??长寿古镇??洋世达·世纪广场??维丰·涴溪里??华盛·盛世桃源长寿古镇（重点关注）古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万平方米，总投资43亿元。按照国家5A级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。长寿古镇（重点关注）古镇设计理念?古镇规划定位为旅游地产以巴渝文化为背景，以中国西部（云、贵、川、渝）建筑文化为平台，展示几千年来巴渝人文文化及中国寿文化。吃、住、行、游、购、娱等形成一条线。长寿古镇（重点关注）?销售速度：首次开盘2011年1月16日，销售A区78间商铺，均价6600元/㎡，面积从30㎡—2300㎡不等，主要以240㎡为主。其中：30㎡-14000元/㎡；240㎡-6900元/㎡；2300㎡-6200元/㎡?B区目前正接受诚意登记，预计均价6900元/㎡；货量103套商铺。?优惠政策：一次性97折，按揭98折。长寿古镇（重点关注）?租赁政策：一楼临街商铺35元/㎡，临河商铺一楼25元/㎡，二楼20元/㎡，三楼15元/㎡。2011年下半年展示区对外开放，可签意向性协议，免租期1年，至2012年。2012年下半年开街后，签正式合同，最长可免租半年。?业态限制：靠近项目主干道有业态限制，其余商铺无业态限制，重点铺位可返祖，返祖率未定。长寿古镇（重点关注）长寿古镇（重点关注）长寿碧桂园长寿古镇（重点关注）长寿古镇（优劣势分析）S优势W劣势◆定位明确：◆商业体量太大，本地客源难以支旅游地产（项目）、寿文化（推撑其商业发展，需加大外部客源开广）发力度。◆功能划分明确：以旅游为支撑，◆商业气氛缺乏：虽处桃花新城片涵盖餐饮、民俗、旅业、购物、娱区，但与桃花新城各大楼盘发展方乐等向背离，周边楼盘较少，常住人口◆规模优势：商业面积800亩，住较少，短时间内气氛难以形成，商宅面积1200亩，又后劲支撑业消费习惯有待培养◆景观资源：菩提山4A级风景区◆交通不便：离老城区和新城区均◆政策优势：商业地产年+长寿区有10分钟车程，通往项目仅有部分政府重点支持项目是双向4车道，大部分为双向2车◆经验优势：操作过云南楚雄“彝道，且路面坑洼不平人古镇”，河北“滦州古镇”，操◆区域认知度低：菩提山风景区知盘经营丰富名度有待市场培养，外界认知度不◆价格优势：首期开盘商业均价仅高（外界对长寿旅游资源第一印象6600元/㎡，目前价格6900元/㎡是：长寿湖），但仍对新城各商圈形成价格打压！长寿古镇（优劣势分析）借鉴1、开发模式借鉴：学习并研究对方开发方式，对某些优点加以强自身信息渠道传播；2、操盘经验借鉴：对方的某些操盘手法可以研究，并运用到自身项目中来；3、客群分布研究：该项目与我司项目在某种程度上相似度很高，研究对方的成交客户分布，有利于我项目更精确、快捷地找准客户源，提高效率。洋世达·世纪广场?洋世达·世纪广场位于新区政府对面，总建筑面积25万㎡，业态涵盖商业、酒店、写字楼、公寓等。其中商业总体量13万㎡（11万㎡为商业，2万㎡为地下车库）。?已开盘，只租不售。沃尔玛即将入驻。洋世达·世纪广场6大中心①购物中心：12000平米的国际知名生活超市，20000多平米的知名大型百货，3000平米的国内一线家电卖场；10000平米的家具家居城，30000平米名品专卖店；②美食中心：8000平米的品牌餐饮，1000平米的国际中（西）式快餐，1000平米的美食小吃广场；③娱乐中心：3000平米的五星级电影院，600平米的儿童娱乐城，10000平米的少儿才艺中心；④休闲中心:2000平米的保健中心,2000平米的健身中心；⑤商务中心:1000平米以上的商务会所、国际商务公寓、写字楼；⑥金融中心:农行、交行、建行、工行、中国银行、商业银行。洋世达·世纪广场洋世达·世纪广场?租售政策：11万㎡商业全部为项目持有，只租不售。目前1000㎡左右商铺租金45元/㎡，100㎡左右商铺租金80-100元/㎡。洋世达·世纪广场（优劣势分析）S优势W劣势◆区域优势：地处桃花新城核心，◆商业类型多为沿街布局，分布较新区政府对面，靠近体育中心，交分散，不利于集中式发展，扩大影响力通便捷。◆客群优势：周边住宅楼盘较多，有客户量支撑◆商业优势：洋世达步行广场已建成并投入运营，目前商家较多，且以餐饮为主，中国银行、农业银行、沃尔玛等机构入驻促进该区域商业气氛的提升。◆区域认知度较高：是仅次于协信广场商圈的长寿第二大商圈维丰·涴溪里?维丰·涴溪里商业项目位于维丰·沁园坊住宅项目对面，依桃花溪而建，（处于我司商业街上游，距我司商业街约1里路）。总体量2.5万㎡。?预计2011年4月下旬—5月初开售，均价约2.5万元/㎡。维丰·涴溪里?一层商铺以50—100㎡小面积为主，二三层可以相互连通，做成不同面积大小的铺位；?项目自己持有4000㎡商业招租大型餐饮，其余商铺只售不租。华盛·盛世桃源?华盛·盛世桃源位于长寿中学、长寿体育中学对面，其商业按照地块特点，分为餐饮街、装修街、建材街，其中餐饮街正对长寿中学，目前已有本地知名餐饮品牌“老陈菜”入驻营业，大型超市永辉超市即将于2011年下半年营业。?因其正对长寿中学、体育中心，餐饮商业氛围较浓。?目前售价：9600元/㎡——16000元/㎡?业态：建材?租金：50元元/㎡长寿商业特点1、2大商圈，协信广场为商业中心；2、以社区性商业为主，大型独立性商业步行街仅协信广场为主，阳光世纪城为辅；3、餐饮商业以黄桷湾为主，但档次较低；阳光世纪城、泊景湾等餐饮气氛尚未完全形成，较分散；4、娱乐性商业明显缺乏，只有为数不多的几家KTV、酒吧、茶楼，但环境普遍一般，装修档次较低，更缺乏景观性。结论桃花新城为未来商业发展中心！清明上河坊将成为中心的核心！（政府着力打造的总部经济区，新区政府所在地；长寿碧桂园、碧桂园凤凰酒店、盛世桃源、长寿古镇、维丰·浣溪里等大型项目开发将加速该区域成熟速度，有人口支撑、消费力支撑）长寿碧桂园◆仿古商业市场??仿古商业街概况??所属区域及发展规划简述??商业街SWOT分析仿古商业街◆概况概况：沿桃花溪而建，全长1.8公里；总共8万㎡，分两期开发，首期3万㎡特色：沿桃花溪而建，全长1.8公里首期体量：分两期开发，首期3万㎡，总共8万㎡关键词：仿古、巴渝风、桃花溪、独立性商业、1.8公里、清明上河图长寿碧桂园给您一个五星级的家仿古商业街◆概况风格：以北宋名画《清明上河图》为设计蓝本，巴渝民居建筑风格，场镇式空间设计长寿碧桂园给您一个五星级的家仿古商业街◆概况特色：休闲广场、观溪台、垂钓台、码头、古牌坊、塔楼、茶楼长寿碧桂园给您一个五星级的家仿古商业街◆概况规格：一类商铺：3811㎡、3676㎡、2977㎡、2447㎡二类商铺：1200㎡、1000㎡、595㎡、569㎡三类商铺：50~100㎡10间；100~150㎡5间；150~200㎡32间；200~250㎡12间；300~350㎡6间长寿碧桂园给您一个五星级的家仿古商业街◆概况关键词：仿古、巴渝风、桃花溪、独立性商业、1.8公里、首期开盘预计：清明上河2011图年10月！长寿碧桂园给您一个五星级的家所属区域及发展规划简述所属区位：1.城市发展方向商业街地处长寿未来城市发展核心“桃花新城”，自2005年开发建设以来，已有12个楼盘开发建设，并且大部分将在2011年交楼入住。新城人口规模约3万人。2.人口支撑：光宇、鹏运、水墨、碧桂园最靠近商业街的4盘共有约10000户的住宅体量，在商业街结束时全部将入住；商业街桃花溪对岸的土地是桃花新城未来住宅土地储备的核心区，现已经确定指标的已有2000余亩，按照容积率2计算约可规划2.6万户住宅。3.紧邻长寿中学、体育中心，人文气息浓厚所属区位及区域规划简述区域发展规划：双百规划长寿规划构建双百特大城市，即在1小时经济圈内率先建成一百万人口，一百平方公里的特大城市，到2030年城市人口总规模达到100万以上。10年后长寿化工园区、晏家工业园区将达到4000亿工业产值。规划利好长寿碧桂园长寿区政府仿古商业街（SWOT分析）S优势W劣势◆区域优势：地处桃花新城核心，未来城市◆商业类型多为沿街布局，分发展方向，交通便捷，下高速后5分钟即可布较散，不利于集中式发展，到达，环线公交从商业街路口而过聚拢商业氛围。◆客群优势：周边住宅楼盘较多，有客户量◆区域认知度偏低：人们对该区域支撑，并有消费力保障，靠近长寿中学，有从住宅角度上逐渐予以接受，但商一定人文气息业消费上尚未形成习惯，认为比较偏远。◆品牌优势：经过一期项目开发，当地受众对我司产品、品牌已有较大认知◆商业气氛未形成：周边较荒凉，人们对在该区域进行消费习惯还未◆配套优势：五星级酒店开业，长寿最高端达成，餐饮、