THENEW新长安?新地图————长长安智慧商城安智慧商城项项目目营销营销策策划报划报告告报告说明：1.关于本体，本报告首先针对于项目区域、客群、产品进行分析，并结合自身条件从而得出一条差异化路线；2.关于定位，由于本项目所处位置并不属于核心商圈及办公圈，因此本项目商业建议以聚集型特色餐饮为主，将商业打造成为特色餐饮集散地。因此我们对它作出一个全新的定位——新长安?新地图；3.关于营销，我们在保证正常推货节奏的同时，加大渠道、促销策略，充分整合美城优势资源，从而保证销售任务的完成。总结：本报告充分围绕营销进行展开，通过增加项目特色化、差异化为项目贴上新标签。创造差异、创造地图需要完成详细的战略核心?。营销区域客群客群产产品品定位定位营销营销渠道渠道推广推广活活动动美城美城认知提升对对位直位直击击营销营销心心脏脏塑造价塑造价值值抢抢占市占市场场轰轰炸渗透炸渗透独树独树一一帜帜圈客圈客歼灭歼灭运筹运筹帷幄帷幄区域认知提升根据前期已提交的市场调研报告，本部分主要对区域内商业及办公市场情况进行归纳总结。AREA商业市场概况区域整体商业以服饰、餐饮、中介、美容美发等基础类业态为主。Market商业业态种类繁多，但档次低，集中度差。AREA商业租金概况区域租金在20-170元/月/㎡；区域租金在40-110元/月/㎡；区域租金在100-120元/月/㎡；区域租金在40-70元/月/㎡；区域租金在60-150元/月/㎡；区域租金在20-140元/月/㎡；不同地段不同物业对应的租金不同，从20元/㎡~170元/㎡不等Rent市场各区域各成一体，无规模商业，租金差异大，餐饮、服饰、休闲等业态承担区域较高租金。AREA办公市场概况?区内无纯粹的办公物业，办公型需求主要通过交通便利、位置较好的住宅项目解决；?钼都长安大厦为长安唯一在售的办公项目，只租不售，整层出租，租金40元/平米；?区域内基本无大型企业，小型公司或机构居多，面积需求在150—200平米左右。Office项目所处地块并非传统写字楼商圈，周边写字楼供应基本空白，商务气氛明显不足。SUMMARY小结?从市场格局来看，周边紧邻长安新天地，且周边小区均以大型社区为主，社区自身配套丰富，对项目威胁大；?从产品情况来看，项目位置并不属于集中商圈，项目机会大，同时存在的风险大；?从租金收益来看，该区域内租金收益率高，但现金流回报率低。在以上多种条件限制下，智慧商城必须走一条差异化之路，区别于其他商业。但我们首先必须明确，我们的客户是谁？营销区区域域客群产产品品定位定位营销营销渠道渠道推广推广活活动动美城美城认认知提升知提升对位直击营销营销心心脏脏塑造价塑造价值值抢抢占市占市场场轰轰炸渗透炸渗透独树独树一一帜帜圈客圈客歼灭歼灭运筹运筹帷幄帷幄客群对位直击CUSTOMER客群概述项目客群商业地产销售核心人群分析——投资者、自用购买者CUSTOMER商业客群访谈姓名：孙先生年龄：50岁工作：老区政府旁眼镜店老板住址：北长安街自有住房家庭结构：子女成家、独身家庭年收入：约15万元兴趣爱好：养花、麻将牌关注媒体：报纸、电视访问概要：孙先生的店铺是租的，之前街上人气还可以，但是近期生意越来越差，区政府搬走了，学校距离也有些远，学生要么进城买眼镜、要么上网买，生意大不如以前，但是其他生意也不懂。CUSTOMER商业客群访谈姓名：许先生年龄：33岁工作：某知名餐饮连锁公司经理人住址：北长安街自有住房家庭结构：夫妻两口之家家庭年收入：约30万元兴趣爱好：健身运动、摄影关注媒体：网络广告、报纸广告访问概要：许先生是长安区原居民，属中高收入人群，每天开车往返西安市区和长安区，他认为长安区就没有一个能“正经”吃饭的地方，应酬、宴请只能开车去主城区，认为区域内还是很有需求的，但是担心没有形成规模，无法吸引客户。Market区域内没有较好的餐饮消费场所，居民面临“请客无门”的尴尬CUSTOMER办公客群访谈姓名：魏先生年龄：46岁工作：拥有一家小型建材公司住址：北长安街自有住房家庭结构：子女双全四口之家家庭年收入：约300万元兴趣爱好：自驾游、出国游关注媒体：报广、电视、网络访问概要：魏先生从事建材行业多年，前些年和朋友一起做了这家公司，经营情况较好，但是人际网、生意网大部分都在长安区，觉得很受限制，但又认可长安区发展速度，就没有贸然前往市区发展，平时办公场所就是在商铺里对着自己的货物，感觉是个“作坊”，很尴尬。CUSTOMER办公客群访谈姓名：翟先生年龄：38岁工作：工程公司驻长安办事处负责人家庭住址：长安区郭杜十字自有住房家庭结构：三口之家家庭年收入：约20万元兴趣爱好：户外运动、旅游关注媒体：报广、电视、网络广告访问概要：翟先生主要负责公司常务工作，平时天天与区政府各个部门打交道、跑手续，因为大部分工作十分繁琐，总是奔波在路途上，如果在这附近办公，就方便多了。Office项目周边处于第三产业形成阶段，区域内中小企业办公环境有待提升，办公写字间发展空间大。CUSTOMER客群分析投资者商业客户企事业单位高收入人群商业自营商户中介及服务机构金融类企业办公客户房地产企业、工程类企业投资者政府及企事业单位员工CUSTOMER客群对位概况A类B类C类特点年龄层次45岁以上35-45岁35岁以下发展型企事业公司机构，金融机城中村改造受益人，品牌餐饮连锁店，职业范围区域内自营商户、部分投资转租客户构，优质投资商部分投资客户置业能力500万元以上200~500万元以上200万元以下需求程度高较高一般目标客户——A、B类客户重要分布：金融机构、名品餐饮、区域内发展公司、优质投资客户补充客户——C类客户重要分布：政府裙带单位、区域自营商家、中小型特色餐饮、投资型城中村受益人偶得客户——客户重要分布：区域外部投资客，看重项目比邻区政府核心、未来交通布局利好、投资产品相对升值空间大Customer本案在销售过程中，须紧抓A、B类客户，以C类客户作为补充。由客户情况来看，本区域并不属于核心商圈。本项目势必成为本区域内第一个吃螃蟹的人！因此，必须找到项目差异化优势，开启特色商业地图！营销区区域域客群客群产品定位定位营销营销渠道渠道推广推广活活动动美城美城认认知提升知提升对对位直位直击击营销心脏塑造价塑造价值值抢抢占市占市场场轰轰炸渗透炸渗透独树独树一一帜帜圈客圈客歼灭歼灭运筹运筹帷幄帷幄产品营销心脏PRODUCT产品情况写字楼面积：15217.3㎡商业3F面积：3559.80㎡商业2F面积：3250.05㎡商业1F面积：3228.49㎡商业-1F面积：4042.78㎡Product按照项目商业及写字楼的体量来看，属于偏小体量，紧邻本项目周边的长安新天地势必会吸引部分人流。PRODUCT产品建议建议将本项目商业与长安新天地商业相互贯通，从而实现将客流人流互通。FORMAT商业业态建议业态建议：主题特色餐饮/大众餐饮为主商业区域划分业态分类-1F特色小吃城+休闲配套全国各地特色小吃及部分休闲类业态1F金融机构、小型便利店银行、便利店、烟酒茶2F全球特色主题餐饮汇集各国特色美食3F大型餐饮分布宴会型品牌餐饮FORMAT商业业态建议-1F1F2F3F?设置中国特色小吃城，以部分休闲业态相配合分割为面积偏小的小铺，引进北京炸酱面、天津狗不理包子、福建小馄饨等地方特色餐饮，并利用小吃城的形式进行经营管理！同时引进部分美甲、化妆、饰品小店相配合。FORMAT商业业态建议-1F1F2F3F?设置金融服务中心，烟酒茶专卖店临街较大商铺设置银行、信贷中心等金融机构；分割小铺设置小型烟酒茶专卖店、小型超市等生活型商业，吸引大量人流！FORMAT商业业态建议-1F1F2F3F?设置环球特色美食引入印度菜菜、日式料理、泰式料理、墨西哥料理等多国特色餐饮，以特色的服务及餐饮类型吸引大众眼球！FORMAT商业业态建议-1F1F2F3F?3层设置中型品牌类餐饮引进川渝人家、外婆印象、湘水肴等品牌类餐饮，以满足客户对于日常餐饮及中型宴会等需求！FORMAT商业业态建议-1F1F2-3F?2-3层根据客户需求将2F、3F打通。引进粤珍轩、天回镇、老铺烤鸭等大型品牌类餐饮，以满足客户对于大型商务宴请及婚宴需求！Market餐饮汇聚地，区别于市场零散的餐饮模式，打造长安区唯一特色聚集式餐饮新模式！FORMAT写字楼业态建议业态建议：综合型写字楼区域划分业态分类低区休闲类业态休闲会所、美容机构中区服务类业态培训机构、亲子中心高区功能型写字间供中小企业办公FORMAT写字楼业态建议低区中区高区?设置休闲类业态低区写字楼接近商业裙楼，建议引入日式美甲、美容休闲SPA、会所等休闲类业态，以丰富项目业态类型同时增加客流量。FORMAT写字楼业态建议低区中区高区?设置服务类业态由于周边居住区较为集中，中区写字楼可引入小型培训机构、亲子中心、婴儿游泳启智馆等类型业态。FORMAT写字楼业态建议低区中区高区?功能型写字楼写字楼高区视野较好，可供中小型企业入驻办公!Office综合型写字楼，区别于普通写字楼纯办公写字楼类型，打造长安区唯一综合型写字间！如此好的产品，我们更要给它一个更加精准的定位！营销区区域域客群客群产产品品定位营销营销渠道渠道推广推广活活动动美城美城认认知提升知提升对对位直位直击击营销营销心心脏脏塑造价值抢抢占市占市场场轰轰炸渗透炸渗透独树独树一一帜帜圈客圈客歼灭歼灭运筹运筹帷幄帷幄定位塑造价值商业占位：新长安?美食娱乐地图消费人群：周边社区居住人群品质定位：精致、特色的差异化项目形象占位》》》》》新长安?新地图写字楼占位：新长安?区域内唯一综合性地标客群定位：投资客户、企业客群品质定位：长安区首个专业办