上城雅园“完美生活绽放”——初步营销方案2010年4月前言目前中央政府对于房地产市场调控力度加大，未来走势不明朗；对于本项目运作应加快各项工作的实际推进，降低项目风险；本次沟通重点在于项目定位的深化以及营销策略的初步制定；对于项目价格的制定以及详细的推售设置，将在未来的深入沟通中进行逐步阐释宏观市场情况3月15日，两会刚结束，北京土地市场又涌现出新的“地王”。当天，北京一日成交6块土地，彻底打乱了市场节奏。进入3月后半段，售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。由于两会之后房地产市场出现回暖现象价格有增无减导致央视媒体连续十四天抨击房地产由此可以看出中国房地产市场受国家政策影响。宏观市场情况中央政府对于房地产市场的严厉调控，将使市场重新进入观望状态，对于部分区域的项目将面临较大的风险！宏观市场情况总述?从短期来看房地产市场由于受到中央政策影响较为严重，并且政府最近出台的一系列限制措施和政策抑制了房地产市场的迅速增长。?从长远角度来看房地产作为国家的一个支柱产业，在北京马不停蹄的现代化建设和外来人口的不断积累下未来必将持续不断的提升和发展。伟业将塑造一个与众不同的上城雅园！一、本案区域发展潜质分析方案目销录营二、北京“京南”项目梳理三、本案项目定为及初步营销策略北京国际都市发展背景北京南城发展投资概述廊坊未来发展潜质区域发展借鉴北京国际都市发展背景关于伟业北京城市空间发展战略结构图“两轴——两带——多中心”城市空间新格局的提出，是北京市从“国家首都城市”向“国际性大都市”发展的重大转折点。南城地区作为北京市未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道，对于实现本市发展空间布局规划南城崛起！，促进经济社会发展具有非比寻常的意义。发展南城必然成为重中之重！北京国际都市发展背景北京南城发展投资概述廊坊未来发展潜质区域发展借鉴北京南城发展投资概述关于伟业区域整体配套及产业的发展未来3年内，南城的宣武、崇文、丰台、大兴、房山五区将得到北京市区两级财政投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。在政府的大力支持下，必将推动金融商务区、三海子郊野公园等生态工程、多条公交地铁线路、第二飞机场的建设，加快改进民政配套设施，改善城南百姓的生活环境。北京南城发展投资概述关于伟业第二机场的建设首都第二机场选址工作经过7年的北京、天津、河北廊坊三地之争，现已拟定为北京大兴区南各庄南侧，永定河机机畔。场场首都第二机场计划于2010年动工，2015年快高将投入运营。建设规模将会满足每速轨大年6000万人次的客流需求。兴机场快至速机场的建设将使大兴地区成为北京的第二中机路场心，促使周边基础设施的逐步完善地的同时，将带动该地区经济的快速铁发展。机场所在区域将随着整体配套及交通的发展机场过廊坊至天津高，成为房地产市场发展的强心剂，速形成具有一定品质的生活居住区。北京南城发展投资概述关于伟业地铁延长线的设置北京市地铁2015年规划图轨道交通：7条新线将建成通车?2010年底力争开通亦庄线、大兴线和房山线3条线路，分别与5号线、4号线、9号线衔接，共同构成城南地区东部、中部及西部3条“南北大动脉”，缓解亦庄、大兴及房山新城进城难问题，改善京津唐、京开及京石高速等同方向高速公路的交通拥堵状况。?亦庄线10号线二期2012年底建成、9号线2012年底建成、7号线2013年建成通车、14号线年大兴线内开工，建成后将有效解决丰台河西地区进城难问题，同时将极大地改善北京南站、方庄等地区的交通状况，促进南城发展。北京南城发展投资概述关于伟业公交系统南延快速交通：数条快速进京通道据城南行动计划，未来的3年内，北京将在南城建设246.3公里的跨区公路和101公里的区域主干道。重点建设京石二高速、梅市口路西延、丰良路、京良路及其西延、南水北调道路等通道，彻底解决南城交通通道不足的问题，为当地的开发工作创造条件。北京南城发展投资概述关于伟业小结2900亿所带来的机场、地铁、公交等基础设施建设及相关整体配套的完善，促进京南地区经济的高速发展。北京第二机场的建设将使这里成为北京的第二中心。未来发展潜力不可限量！北京国际都市发展背景北京南城发展投资概述廊坊未来发展潜质区域发展借鉴廊坊未来发展潜质关于伟业廊坊市发展契机廊坊区位优势得天独厚：?廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。?廊坊交通的骨干道——京津塘高速公路，从西北至东南贯穿全市。?廊坊扼守着北京东南方向京九铁路的咽喉，每天都有众多客运列车通55Km过这里前往北京、天津、上海、济南、南京、唐山、宁波等地。?廊坊距离北京首都国际机场和天津70Km国际机场车程均1小时左右，可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返。到北京第二机北京场（建南设带来苑）机机场会更加：便利，打车?拟前往即建于大可。兴区的北京第二机场，是促进廊坊市经济快速发展、改善其基础设施建设的一利好机会。距离本案初步估计约20余公里！廊坊未来发展潜质关于伟业交通便利性的提升地铁：廊坊市拟修建与北京对接的轻轨，作为北京亦庄轻轨线(简称L2线)的延长线。届时，北京亦庄到廊坊城区只需15分钟。此外，廊坊市还计划将地铁八通线延伸至燕郊。公路：为了加快与北京的路网对接，廊坊市辖区内的三河、香河、大厂、固安、广阳5个县(市、区)，将主攻北京线路，安次、霸州、文安、大城4个县(市、区)主攻天津线路，实现与北京的“无缝”连接和“零换乘”。廊坊未来发展潜质关于伟业区域发展受惠于区域整体发展潜力京廊“同城”，再造廊坊新优势北京市和城南五区正着手研究编制“十二五”规划，并将城南开发作为“十二五”规划的一项重要内容。北京的发展方向与发展重点对对廊坊市的发展有很大影响。北京城南开发，预示着在未来几年内，北京市将把更多的资源和精力投入到南部地区的发展上来。这对廊坊市对接北京、融入北京，实现“同城”发展提供了新的机遇。　廊坊优势在区位，区位体现在交通。为把区位优势变成发展优势，廊坊市正着力加快与京津的公路、铁路、航空和海运等交通资源对接，打造京津廊无障碍交通圈。廊坊未来发展潜质关于伟业小结区域发展可带动区域周边地区的发展，南城得到北京市政府的大力支持，在2900亿的投资下，机场、地铁、公路的基础设完愈加善，出行更加便捷，带动廊坊以及廊坊周边地区的快速发展。本项目位于廊坊西北方向，距离北京市区仅30公里，正好处于南城发展辐射区域内，加之处于京津冀都市圈、京津冀黄金走廊以及生态园区的独特优势，这些赋予了万庄前所未有的发展新机遇。北京国际都市发展背景北京南城发展投资概述廊坊未来发展潜质区域发展借鉴区域发展借鉴CBD的东扩CBD东扩使得整个区域内将会有更多的企业入住，迅速提高经济的发展与此同时也带来的大量的就业人群。大量人口的聚集必将使得此区域乃至其东部辐射区域的楼盘价格得到迅速提升。区域发展借鉴燕郊的崛起CBD东扩使得整个区域内将会有更多的企业入住，从而迅速提高经济的发展与此同时也带来的大量的就业人群。大量人口的聚集必将使得此区域乃至其东部辐射区域的楼盘价格得到迅速提升。燕郊便成了东部经济区居住的新的中心。区域发展借鉴未来燕郊的发展趋势随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移已是不争事实，作为距离北京最近，同时也是发展最为成熟的外埠地区的燕郊，依托于国内经济的强劲发展走势及毗邻首都得天独厚的地域优势，将目光瞄准CBD，在其疾速发展的东扩版图上，牢牢占据了核心要冲地位。现在的燕郊未来的燕郊CBD东扩经济发展一、本案区域发展潜质分析方案目销录营二、北京“京南”项目梳理三、本案项目定为及初步营销策略北京南城远郊项目概述北京南城异地项目概述北京东城异地项目概述“京南”项目发展趋势分析“京南”项目发展趋势分析关于伟业京郊项目位置分布国际E庄合生世界树恒生波尔多一品嘉园小镇融科·香雪兰UP生活珠江·奥古溪斯塔城邦“京南”北京区域项目的选取，主要以京津塘高速大范围区域附近的主要在售项目北京南城远郊项目概述关于伟业北京南城远郊项目介绍一品嘉园建筑面积：268635.18平方米容积率：1.2绿化率：42%建筑形式：多层电梯板楼，叠拼别墅目前均价：14000元/平方米项目位于六环外北京南中轴路延长线上新规划的大兴区魏善庄中心北部，东至魏东路，西至南中轴延长线（磁大路），南至魏新大街，北至大龙河，于其独特的地理区位条件和环境条件，项目是06年底出让的六环外首批要求90平米以下户型占70%的住宅之一。A区低密度电梯6层花园洋房在售，一梯两户，86-140平两居、三居、复式多样式空间均价14000元/平米北京南城远郊项目概述关于伟业北京南城远郊项目介绍恒盛波尔多建筑面积：244000平方米容积率：1.01绿化率：49%建筑形式：板楼目前均价：9500元/平方米项目位于北京大兴区拥揽“万亩葡萄园”的采育镇，北距北京市区25公里，距亦庄经济技术开发区15公里，东距天津市区80公里。一期北区新房源预计2010年6月开盘，为中央水景电梯洋房，6-8层板楼，2-3个单元，一梯两户、一梯三户，户型80-90平方米两居，130-140平方米三居，预计均价9500元/平方米，预计2011年初入住。恒盛波尔多小镇位于大兴区市区东南部25公里处采育镇(京津塘高速公路出口北2-300米）。北京南城远郊项目概述关于伟业国际E庄建筑面积：747438平方米容积率：1.89绿化率：24%建筑形式：板楼、塔楼目前均价：11000元/平方米位于东南五环和京津塘高速路，距CBD核心——国贸桥车程仅13.5公里处。预计2010年4月底5月初开盘，户型为58平米至120平米,预计均价11000元/平米。物业费2.6元/平方米·月，商用水电