CONFIDENTIAL09年中航国际广场项目营销执行报告此报告仅供客户内部使用。未经深圳尚美佳房地产经纪有限公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。二○○九年二月前言。前言。本报告是根据项目实际情况，以市场为正势，本报告是根据项目实际情况，以市场为正势，理顺项目营销思路，而制定的销售模式及执行方案，理顺项目营销思路，而制定的销售模式及执行方案，但一份报告，不可能解决所有问题。因此还需在执行但一份报告，不可能解决所有问题。因此还需在执行过程中根据市场变化而不断加以细化或调整。过程中根据市场变化而不断加以细化或调整。报告思路目标问题问题分析问题解决之道营销部署报告思路目标目标问题问题分析问题解决之道营销部署与发展商沟通★打造项目品牌，提升发展商品牌；★实现销售；报告思路目标问题问题问题分析问题解决之道营销部署实现目标须解决之问题★我们如何定位？★如何找到客户、如何提供客户需求的产品？★如何实现销售？目标问题问题分析问题分析问题解决之道营销部署★我们如何定位？——本体分析→项目价值点挖掘——竞争分析→项目核心竞争力挖掘产品分析——酒店与写字楼、物业功能交叉具备高端城市综合体的发展基础一期经济指标：酒店：26－38层?占地规模：8487.60平米体量：15718平米?总建筑面积：83280.00平米写字楼：7-20层?建筑覆盖率：35%22－25?道路占有率：29.90%层?建筑用地面积：8487.60平米体量：26861平米?计容积率面积：55132.0平米?绿地率：35.10%配套面积：1-5层?容积率：6.50体量：约12553平米?公共配套面积：28148平米?停车位（地上/地下）：481/28品牌价值中航集团：中国航空工业非航空业务的主力军和最主要的实业平台，旗下有21家上市公司，在江西拥有丰富资源，包括中航地产、格兰云天酒店、天虹商场、上海宾馆、江南证券、江南信托、中航物管等国内知名企业品牌。中航地产：2008中国商业地产领先品牌格兰云天酒店：全国知名的五星级酒店中航物管：全国物业金榜排名综合实力名列全国第二名江南证券：江西省第一家综合类券商区位价值本项目位于各区域的交通枢纽位置，与老城区、CBD紧密相连，与滕王阁隔江相望，与八一桥交相辉映，昭示性极佳，成为南昌商务新名片。昌北机昌北经济项目商圈分析——快速干道场技术开发庐山南大道区南昌高新本项目技术开发青山湖西岸区红谷滩老城CBD区赣江大道会展西湖区赣江新天地洪城大市场摩天轮洪城大道产品价值纯粹的商务综合体、国际水准、高档次、高效率的产品配置——层高、大堂、电梯、行政洗手间、空调等多个设计点在当前南昌市场都非常具备竞争优势。层高3.8米大堂500平方米，11米通高行政洗手间行政洗手间的预留9部原装进口电梯，4米/秒的速度，是南昌市场最快电梯,等候时间也最短。空调：VRV分户计量空调系统。南昌市场上首次采用。分户计量减少客户损耗——投资客购买不出租，则不计费；加班时分单位计量，不浪费。电梯品牌/数电梯速度（米/名称层高/净高大堂面积大堂高度量秒）一栋300恒茂国际3.5/2.4　6.5日立/10部2.5另一栋200江信国际3.6/2.6703OTIS/3部1国贸广场3.5/2.41004.5OTIS/6部1.2财富广场3.5/2.4505迅达/8部1.5华龙国际3.0/2.43009OTIS/5部2.5浦发银行3.5/2.5304OTIS/2部1地王广场3.5/2.51004OTIS/3部1本项目3.8500119部4环境价值奢侈的绿色商务——2150平方米生态广场、360度立体一线江景、壮观的八一大桥景观，与江南三大名楼之一滕王阁遥相呼应。秋落水霞共与长孤天骛一齐色飞赣江老城区2150平方米的商滕王阁务专属生态广场项目特征世界级的中航，商务名片级的中航国际广场品牌优势1：世界级领先蓝海企业——中航集团打造资源优势2：中航系中国系——地产、航空、酒店、商业、旅游等资源坐标优势3：CBD重心——三位一体，城市名片，领航CBD等空间优势4：革命性空间——360?江景、行政洗手间、超高大堂、2100平前广场等效率优势5：效率为王——高中低区高速电梯、500余车位、VRV空调系统、24小时办公等系统优势6：中航物管——全国第二，以服务人民大会堂的姿态服务中航国际广场信心保证7：南昌中航——CBD运营专家、物业价值保证、江南信托、格兰云天即将签约入驻……本体总结标标准准的的甲甲级写字楼级写字楼++全国一全国一流流的品牌开发商的品牌开发商中航国中航国际广际广场场是是不可不可超越超越的的吗吗？？红谷滩写字楼分布图?博泰滨江－3.5万㎡－租售结合中航国际广场新区管委会?江西广电大厦－18万㎡－租售结丰和都会合红谷现代城国际金融中心?新区管委会－3.4万㎡－租售结合联发广场江西广电博泰滨江?丰和都会－5.5万㎡－租售结合海航白金汇红谷大厦?红谷现代城－5万㎡－租售结合?海航白金汇—7.4万－租售结合?联发广场－20.75㎡---作为公司的固定资产，少量推向市场。?国际金融中心—17万㎡---租售结合2009年—1010年红谷滩写字楼供应?绿地中央?新地中心?金融大街?国际金融中心?联发广场红谷滩写字楼发展前景联发广场国际金融中心新地中心绿地中绿地中央央金融大街09年为区域内写字楼的快速发展时期。众多品牌开发商实力力作将一一登场，且都顺应了高标准高规格的现代办公条件发展的需求。因此项目在硬件及品牌两项核心优势上，未来将存在非常激烈的竞争。那如何跳出区域的红海竞争，打造自身的核心竞争力？我们引入蓝海战略：蓝蓝海海战略战略————全面全面整整合中航集团内合中航集团内外外部资源，打造部资源，打造特特有的有的蓝蓝海商务海商务服服务平台，务平台，为为客户提供客户提供超乎想象超乎想象的商务的商务服服务，务，建立建立项目项目独特性独特性，，跳离跳离红海竞争。红海竞争。中航集团内部品牌和资源中航集团内部品牌和资源（（地产、商业、酒地产、商业、酒店、高店、高尔夫尔夫、金、金融融证券等证券等））的的重重新新整整合，合，而组成而组成的的蓝蓝海商务海商务服服务平台的务平台的完整支持系统完整支持系统，，是超越是超越南南昌昌所所有写字楼的、有写字楼的、超越超越客户客户期期望的望的强强大的大的商务商务服服务平台务平台。。蓝海战略平台服务建议：蓝海战略服务平台的搭建可彰显中航的企业实力，使企业品牌形象最大，让中航集团旗下品牌互动，为企业形象加分。平台的搭建，满足了企业战略发展空间需求，与企业发展战略形成一致，完成与国际化接轨的发展愿景。1、中航物业增值服务3、江南信托企业理财咨询服务2、格兰云天酒店服务4、江南证劵的证劵咨询服务5、共青高尔夫球会服务1、中航物业增值服务服务于本项目购买入驻企业、租赁企业基础服务内容：?设施设备管理；?保安与消防管理；?清洁卫生管理；?写字楼的楼宇维护；?停车管理等。（请中航物管提供较为详细的甲级写字楼物业服务清单，以便对物业服务内容进行调整建议。）特色服务内容：服务类：?翻译服务，包括文件、合同等；代办类：?秘书服务，包括各类文件处理；??商务咨询、商务信息查询服务；为入住企业代为办理享受红谷滩的优惠税收、工商登记等多方面代办服务；?客户外出期间保管、代转传真、信件等；?客户电信设备代办、代装服务；?邮件、邮包、快递等邮政服务；?花卉代购、递送服务；?报刊、杂志订阅服务；?代购清洁物品服务；?问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；?其他各种委托代办服务。?信件报刊收发、分拣、递送服务；?餐饮、文化体育节目票务安排；?个人行李搬运、寄存服务；?定期业主的文娱活动安排及组织服务；?出租汽车预约服务；?临时会议室租用服务；?提供旅游活动安排服务；?航空机票订购、确认；?全国及世界各地酒店预定服务；2、格兰云天酒店服务本项目购买客户、入驻企业自动成为格兰云天大酒店的基础性VIP客户，可在全国其他拥有格兰云天大酒店的城市，同样享受尊贵的服务，如：?可享受优惠房价套餐（在房价打折的基础上，可再赠送早餐劵）?优惠使用酒店的商务配套设施；?可享受优惠的用餐价格；?如VIP客户入住酒店，可享受免费接送机场服务。3、江南信托企业理财咨询服务本项目购买客户、入驻企业自动成为江南信托的基础型VIP客户，可享受江南信托的定期企业理财咨询服务，如：?每月为VIP客户进行企业投资讲座；?定期举办客户的企业家联谊会，增进会员之间的友谊，创造商机；（待定）?为企业牵线搭桥，寻找投资项目及提供融资服务。（请江南信托提供目前的VIP客户服务细则，在进行比较后，再提出较为可行的建议。）4、江南证劵的证劵咨询服务本项目购买客户、入驻企业自动成为江南证劵的VIP客户，可享受江南证劵的定期提供的证劵及财经咨询服务，如：?每月为VIP客户进行证劵投资讲座；?每周派发证劵信息及市场预测等；?免费为企业随时提供证劵方面的咨询服务；?在大堂设置LED屏，实时发布证劵及财经新闻；?每日为客户提供一条证劵及财经信息的短信服务。5、共青高尔夫球会服务本项目购买客户、及企业（不含租赁企业）自动成为共青高尔夫球会的VIP客户，可免费获赠共青高尔夫球会的会籍，会籍的等级根据购买面积的多少，来决定获赠等级，如：?购买低区及中区（7-16层）1间的客户，可获赠免费年卡一张。?购买低区及中区（7-16层）2间或2间以上的客户，可获赠3年会籍资格一名；?购买1/4层的客户获赠5年会籍资格一名；?购买半层的客户获赠10年会籍资格一名；?购买整层的客户（不同获赠终等级的会身会籍籍资格可资格一名；作为阶段性促销的手段来进行使用。）中航蓝海商务服务平台总结——江西大型企业壮大、中小