伟业顾问/永定河孔雀城项目组2011年8月8日“水木皆元重塑名片”关于永定河孔雀城7.4期营销思路的沟通汇报偉業顧問?2010B.A.Conulting.写在前面永定河孔雀城7.4期的入市可以说是永定河孔雀城的一个里程碑，作为环湖路上最后一块地及永定河孔雀城所有原创产品的大集成，借势400亩公园的落地、孔雀大湖的落地，可以说是一次历史上的巧合，让7.4期礼遇了公园、礼遇了大湖，成为项目内第一个也是唯一一个公园与湖水双双占有的地块，地块价值可塑性强。对于7.4期项目的营销工作也是我们项目体的一个难点，面对前期剩余产品、后续新增项目等“前有来者、后有追兵”的营销环境，值得我们思考的更多!偉業顧問?2010B.A.Conulting.目录第一部分宏观背景调控政策、土地市场、一手市场、二手市场第二部分项目认知地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知第三部分营销策略策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位第四部分营销执行销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估偉業顧問?2010B.A.Conulting.第3页目录第一部分宏观背景调控政策、土地市场、一手市场、二手市场第二部分项目认知地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知第三部分营销策略策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位第四部分营销执行销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估偉業顧問?2010B.A.Conulting.第4页一、市场背景由于时间原因，宏观环境部分将以附件形式提交。主要观点：一、宏观层面：调控时间过半，市场基本平稳，热点区域呈稳健销售态势均匀去化，政策短期内退市可能较小，基本在现有基础上逐步深化，但不排除年底短期大限可能。二、市场层面：受各个集团、公司半年指标要求，6月份土地市场、住宅市场都有小幅升温迹象，但在7月又有所回缩，市场存在局部性、阶段性增长，大幅反弹难度较大。三、区域层面：受整体市场限购影响，对于固安区域调控压力较大，从“限价”到”限签”对于固安区域项目考验越来越大，不排除在项目集中暴热后有限购可能。偉業顧問?2010B.A.Conulting.目录第一部分宏观背景调控政策、土地市场、一手市场、二手市场第二部分项目认知地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知第三部分营销策略策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位第四部分营销执行销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估偉業顧問?2010B.A.Conulting.第6页一、地块解析1、地块位置本项目位于孔雀城规划的核心地域。西侧为规划路富寿街，东临孔雀城主路孔雀环路，北侧为福寿街，东北侧为市政规划公园，南侧为滨湖西街，400亩公园交通便利，是孔雀城整体规划的黄金区域之一。借力400亩公园1、“固安之肺”“孔雀心脏”固安最大的有机生态绿肺、孔雀城的绿色心脏；2、稀缺宝地：西侧连接大广百米绿化带，东侧连接法桐大道，东南连接孔雀海公园；3、功能综合型公园：运动场馆、自然生态花园、人文偉業顧問?2010B.A.Conulting.艺术走廊。一、地块解析2、地块指标占地12万平米，建面18万平米，容积率1.36，绿化35%偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析3、产品指标产品套数户型面积占比旗舰大堡36222-2754%台地联排130252-28815%小联排78199-2189%叠拼184170-23021%公寓14480-9016%高层312120-24035%合计884100%项目累计884户，别墅占比28%，叠院占比21%，高层占比51%偉業顧問?2010B.A.Conulting.集孔雀系列产品之大成，三大系列、六大种类！一、地块解析4、外部价值?——景观价值400亩公园、大湖公园、法桐大道、景观长廊?——配套价值小学配套、沿街商业、运动公园、文化走廊?——客户价值7000组成交客户基数，众多孔雀追随者?——投资价值位置稀缺、公园环抱、商业云集、升值潜力偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析4、外部价值——森林公园400亩公园1、“固安之肺”“孔雀心脏”固安最大的有机生态绿肺、孔雀城的绿色心脏；2、稀缺宝地：西侧连接大广百米绿化带，东侧连接法桐大道，东南连接孔雀海公园；3、功能综合型公园：运动场馆、自然生态花园、人文艺术走廊；4、堆坡造景，打造城市绿谷；5、私享资源，便捷生活。偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析4、外部价值——孔雀海孔雀海1、孔雀海公园位于孔雀城项目最中心区域，被孔雀环路成环形围合状，是孔雀城项目未来的耀眼明珠，整体规划8.5万平米；2、七大广场：迎宾广场、教育广场、孔雀广场、幸福广场、运动广场、欢庆广场、高尔夫广场，3、三大商业街：沿湖商业街、滨水商业步行街、精品商业街4、两大体验区：小镇观光区和中央水景区。偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析5、内部价值——景观价值旗舰大堡：位于整个小区最核心的位置，享受主景观带资源。台地HOUSE：围绕旗舰大堡，位于整个小区的核心，景景观高层观资源优势明显。叠拼小联排：靠近小区的南侧与台地联排旗舰大堡西侧，出入方便，享受小区内部资源的同时也享受着外部资源（孔雀海）。叠拼：位于整个小区的西侧与北侧，与400亩公园遥遥相望，观景效果绝佳。高层：位于小区东北角，北小联排为400亩公园，东为孔雀海，视野开阔。公寓公寓：位于小区最南侧，东临孔雀海，内观小区内优势资源。偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析5、内部价值——景观价值一横三纵景观带贯穿整个小区，中央主景观带，两侧辅景观带，形成三条纵线，与南侧的横向景观流线形成交汇，除旗舰大堡与台地HOUSE享受景观带资源优势之外，其他产品也有自己的独特景观，小区三面景观带围合，处处是景，步步为景。偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析5、内部价值地块价值——地块方正、房屋坐落规整、错落有致、地理位置幽静；景观价值——中心景观轴与景观节点交错，呈错落式绿化景观；居住价值——环形车道设计，动线清晰，全部实现人车分流；组团价值——依产品层次和地块位置，将组团层级划分，布局规整；产品价值——三大系列六大产品，一地块综合项目所在在售产品线偉業顧問?2010B.A.Conulting.。一、地块解析6、产品梳理7.4期凌兰园别别墅系墅系叠叠院系院系公公馆馆系系联联排排旗旗舰舰大堡大堡观观湖湖叠叠院院精品公精品公馆馆观观湖公湖公馆馆台地台地联联排排小小联联排排在单一地块内，实现了三大产品系+六大产品线的供应模式偉業顧問突破了以往单一地块内低中高三类产品供应的限制?2010B.A.Conulting.一、地块解析6、产品梳理——旗舰大堡?——产品背景2009年四期入市，一路快销半年售罄?——产品地位孔雀城标杆产品、绝版地块、资源占有?——产品价值精装庭院、中央空调、地下双车位、三面采光?——客户价值享受型客户、注重自我价值和生活品质偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析6、产品梳理——台地联排?——产品背景2010年五期入市一路热销，创造多个销售神话?——产品地位孔雀城热销产品、核心主力产品?——产品价值高附加值、高性价比、高使用率、高升值潜力?——客户价值改善型客户、城市中产，注重住宅的实用价值偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析6、产品梳理——小联排?——产品背景2011年新品入市，联排产品再次优化升级?——产品地位台地联排的补充、核心主力去化产品?——产品价值三面庭院、三面采光、面积精简、户型提升?——客户价值切实的升级和改善需求、向往高品质别墅生活偉業顧問?2010B.A.Conulting.第一部分地块认知6、产品梳理——叠院?——产品背景2008年三期入市，经久不衰，持续供应?——产品地位逐渐由补充产品转变为主力产品，份额增加?——产品价值精装大堂、一梯一户、入户挑空、四明格局?——客户价值经济型客户，价格敏感的务实群体偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析6、产品梳理——精品公寓?——产品背景2006年一期入市，阶段性供应、抵抗市场风险?——产品地位孔雀城产品系列的补充型产品?——产品价值精装大堂、一梯两户、赠小露台、低总价?——客户价值首置型兼投资型客户，受政策挤压被动郊区化偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析6、产品梳理——高层?——产品背景即将入市新品，首层亮相、抵抗市场风险?——产品地位孔雀城产品系列的补充型产品?——产品价值120-140平米舒适型三居?——客户价值首置型兼投资型客户，受政策挤压被动郊区化偉業顧問?2010B.A.Conulting.一、地块解析地块小结?绝版地块——北有公园、东有大湖、西有景观长廊、东有法桐大道?经典规划——地块规整、组团分布、五重景观，环形车道，人车分流?原创产品——三大系列、六大产品，产品形态丰富，抗风险性强?完美配套——小学、沿街商业、大湖公园、生态公园、运动场馆、文化走廊地块突破、规划突破、产品突破、配套突破，综合价值完善，地块可自成一体！偉業顧問?2010B.A.Conulting.目录第一部分宏观背景调控政策、土地市场、一手市场、二手市场第二部分项目认知地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知第三部分营销策略策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位第四部分营销执行销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估偉業顧問?2010B.A.Conulting.第24页二、项目梳理1、2011年上半年梳理——地块回顾6.2.16.2.16.2.26.2.27.17.1孔雀孔雀广广场场7.57.5开开盘盘时间时间2