金色漫香林6月营销策略总纲金色漫香林项目组2012-5-22卷首语2012年一季度漫香林香创造了神话般的四个亿；这是漫香林即09年时隔两三年后，再次位列区域销冠。也是这样的业绩，激励着金融街人，激励着漫香林工作着的每个员工，用持续的，不间断的热情，奋斗在初夏流金一般的五月。这让漫香林，这个屹立在东南区域的最美洋房，给北京带来了火热的温度，金融街人用仍然在传奇的里程碑上书写着一笔一笔的辉煌，这样的势气会变成一种激励，延续下去。而时光轮转，转眼即将进入6月，又是季度末，3.3个亿未完成的销售业绩迎面抛来，而五期产品开盘在即，信心满满的金融街人，能否再次用不间断的热情，书写传奇业绩？对此，我们的答案，不能只局限于能与不能之间，想说的只有：2012年6月，全北京，请看漫香林！——金色漫香林项目组全体员工目录二、金色漫香林6月销售目标......................................................................41、6月销售目标................................................................................42、完成目标所需的电访量目标...............................................................4三、重点竞品分析...................................................................................5四、金色漫香林当前可售房源分析................................................................6五、金色漫香林6月营销工作重点................................................................6六、金色漫香林6月营销策略及执行..............................................................7微博营销：........................................................................10巡展：...............................................................................11案场活动：以月度主题大活动促签，并保持周末案场人气，增加邀约由头，促进成交（本月大型活动建议增加抽奖以确保完成3.3亿任务）。.........11（5）具体执行方案.....................................................................13一、金色漫香林5月销售情况分析1、5月认购、签约情况分析（截止5月22日）截止5月22日新认购37套，其中包括88㎡两居31套，125㎡三居2套，145㎡三居2套，上叠1套及下叠1套。截止5月22日换认购5套，其中包括88㎡两居3套，125㎡三居0套，145㎡三居1套，上叠0套及下叠1套。截止5月22日共签约36套，签约总额￥66506637，其中包括88㎡两居33套，125㎡三居0套，145㎡三居3套，上叠0套及下叠0套。5月188两居125三145三居上叠下叠合计金额日-5月居22日认购31221137102495383换认购30101519870984签约33030036665063372、5月来电、来访情况分析（截止5月22日）截止22号本月总来电616组，其中通过短信来电349组占56.66%，路牌38组占6.17%，朋友介绍122组占19.81%，网络渠道77组占19.81%，围挡30组占4.87%；来电短信网络朋介路牌围挡数量349771223830占比56.66%12.50%19.81%6.17%4.87%截止22号本月总来访450组，其中通过短信来访193组占42.89%，朋友介绍132组占29.33%，路牌42组占9.33%，路过37组占8.22%，围挡46组占10.22%。。来访短信路过朋介路牌围挡数量193371324246占比42.89%8.22%29.33%9.33%10.22%3、5月电转签、访转签比率（截止5月22日）电转签率：8：1访转签率：5.8：1二、金色漫香林6月销售目标1、6月销售目标二季度整体销售目标为5.7个亿，4、5月份已完成和预计完成共2.4个亿6月份签约目标额为3.3亿元约合162套房2、完成目标所需的电访量目标来电量目标=1296组，来访目标=940组三、重点竞品分析项目名称现均价备注客户对比点产品富力又一城16500商业配套，精装修，小商住产品，主力户型为54平米零居、94平米两区分户壁挂炉供暖居、126平米三居，最低总价81万/套。精装修，装修标准为3000元/平米。首开常青藤18000环境较好，轨道交通便团购进行中，大部分为散户参与，以团购价格利购买房源。目前主推户型为82-85平米2居、90-135平米3居、168平米4居、150-270平米复式。远洋一方19000距城铁管庄站较近，交远洋一方三期在售一次性付款98折。三期由20通较便利，壁挂炉供暖栋住宅楼组成，目前主售户型为88平3居、89平方米2居户型。林肯公园22000，精装修，临近地铁线，B7、B9、B18、B20号楼在售，其中7、9号楼面积含6000公交路线较多，周边配为96-170平方米左右，18号楼为220平方米左元/㎡精套齐全，区域成熟。右房源，20号楼为260平方米左右房源，50年装产权公寓，全款9.2折。中信新城23500毗邻“南海子公园”，周二期在售，户型面积仅剩140以上的3-4居，边环境不错，适宜居住项目一期目前剩数套84平房源在售，均价23980元/平。全款均享98折，按揭无折扣，项目在售楼座为10、11、16、17号楼在售，均为17、18层板楼。富力盛悦居16500，精装修；社区幼儿园，3富力盛悦居的商住产品5月初开盘，均价（已封网）含3000万平米商业街；距地铁16500元/平，房源户型为135、168平米3居，元/㎡精较近14层，3梯6户，50年产权。其余住宅房源均价装22000元/平米，精装修交房，精装标准3000元/㎡，全款可享98折。主打大两居和小三居，有88、89、98、115、120、160平米2-3居与180平米4居。金第万科朗润预计——金第万科·朗润园项目位于大兴区旧宫镇东马园23500，路地铁亦庄线旧宫站西50米。预计2012年7月含3500正式开盘。户型面积以135-155平米的3居为主元/㎡精一期容积率1.8，价格待定，精装修，附带12装万平米商业。项目为6层至10层南北通透板楼，预计2014年交房，70年产权。?竞品小结：由于5月份竞品项目中新开盘项目较多，包括富力盛悦居的商住产品和即将开盘的万科朗润园的住宅产品，其中富力盛悦居16500元/㎡的精装公寓价格优势较明显，而万科的品牌效应也会对客户造成一定分流。但另一方面，富力目前处于封网状态，而万科也改为7月正式开盘，此举为本案6月份销售情况创造了良好的态势。四、金色漫香林当前可售房源分析金色漫香林五期一二三批房源将于5月底解除封网，五期四批则将于7月封网。因此六月可售房源实际为四期房源和五期一二三批房源，以及部分五期四批销售剩余房源。目前，五期一二三批剩余房源多为前期销售中剩余房源，销售起来存在一定难度，但对新引入的客户并无较大影响，总体来说，6月份可售房源充足，可以支持销售。五期一二三批可售房源产品类型未签约套数未签约面积未签约金额余认购套数预留套数可认购套数88㎡二居25022597451940000344203125㎡三居2249.335235930011145㎡701031721665700031255上叠203823802830000713下叠5135228392000320合计34738338.33782507930966272四期可售房源产品类型未签约套未签约面未签约金额余认购套预留套数可认购套数积数数66㎡二居2133.8356818511078㎡二居24218354295590302188㎡二居7624.191514441720590㎡二居443966986527471512890㎡三居21836102857012合计797090177,763,79621356五、金色漫香林6月营销工作重点1.增加认购量。5月底，五期一二三批排号结束，正式开盘，因此增加顺销的认购量以确保后续签约，成为6月的工作重点。2.促进转签。6月销售任务重，高达3.3个亿，促转签仍为工作重点，3月“签约送家电”和4月“砸金蛋”活动具有参考意义，前期余认购客户应加大促签力度，签约赠家电可增加客户转签意向3.五期四批收房6月30日，五期四批收房，销售体尽量配合客服部完成收房工作，起辅助作用。六、金色漫香林6月营销策略及执行1、整体营销策略以案场促销和竞品截流为营销工作重点，辅以线上线下的整合推广，同时老带新政策及家电普促签政策，作为有效补充，组合出击，持续热销。完成3.3个亿的高额任务。2、分产品线的促认购策略每周末指定户型优惠活动：针对四期产品及五期四批88㎡二居和花园洋房顶层的限时、限量优惠，促进认购。?时间：6月各周末?活动简述：针对所有四期产品、五期四批88㎡二居和花园洋房顶层推出