为生存而战爵士湘2012年营销方案2012/01/12生存是发展的前提和基础皮之不存毛将焉附！生存下来才能谋发展。因此，企业需要充足的资金作为保障，才能维持企业的持续发展。2012年爵士湘保底销售额目标——1.4亿！目目标标分解分解1、2#栋总货值2.2亿，相当于要完成总货值64%的销售任务。二期共500套2012年度销售至少320套房源10个月销售期每个月销售至少32套在房地产的寒冬时期，项目每天来访客户三批左右的情况下，要完成月均32套房源的销售，可谓是困难重重。营销营销思路思路2012年，爵士湘营销思路——以价换量现金为王目前2#栋的蓄客已经启动，新鼎建议开盘时间应该越快越好，建议在二月底三月初开盘。在目前项目情况和市场环境下必须“以价换量”，2#栋的价格做出大的调整，新鼎建议2#栋均价要做好破4000元/㎡的准备。为什么这么做？因为2012我们将“饥-寒-交-迫”！“饥”——项目运作和公司运营，要充足的现金流作为保障；“寒”——政策打压、市场遇冷、客户观望，行业进入寒冬；“交”——区域市场各项目正面交锋，竞争激烈；“迫”——迫于政策、迫于市场、迫于资金链，被迫如此。接下来我们从宏观政策、市场环境、区域市场三个方面分析原因。宏宏观观政策政策关键词关键词：：内忧内忧外患！外患！内忧：中国经济依旧高位运?，通货膨胀?容忽视；外患：外部经济环境复杂，欧债危机愈演愈烈，势必拖累全球经济发展，不排除新一轮全球性经济危机的爆发。外部环境全球三大评级公司下调希腊主权评级，开端希腊陷入债务危机。中央政策蔓延比利时、西班牙、葡萄牙、意大利等欧信贷政策洲其它国家也开始陷入危机。欧盟成员国财政部长达成了一项总额高发展达7500亿欧元的稳定机制，避免危机银行利率蔓延。爱尔兰债务问题恶化，全球三大评级公升级司下调爱尔兰主权评级，欧债危机再度升级延续希腊就欧盟援助计划进行公投，后取消。总理帕潘德里欧正式宣布辞职。欧债危机仍将延续……·宏宏观观政策政策关键词关键词：：坚坚定不移！定不移！中央将坚定不移的加强调控中国国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示：中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。“在这里我特别要强调，对于房地产一系列外部环境的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”中央政策信贷政策银行利率宏宏观观政策政策关键词关键词：：难难以以松松动动！！由于保障房体系建设需要时间，另一方面全国房屋权属系统尚未成熟，房产税短期之内没有取代限购令的可能，因此我们判断，至少在未来1年内行业政策不可能松动。外部环境楼市调控思路中央政策完善城市房屋产权登记制增加保障房供应量信贷政策度并逐渐实现重点城市联限限限完善多种类保障房体系网购贷价银行利率房屋权属系统商品房市商品房市场场保障房体系全国联网征收房产税分流商品房需求间行间时执时要续要需继需10宏宏观观政策政策关键词关键词：：萎萎缩缩&&收收紧紧！！发展商：开发贷持续萎缩个人：按揭贷继续收紧央行统计数据显示，银行房地产贷款继续减少外部环境，2011年第三季度新增房地产贷款仅0.2万亿中央政策元（一季度0.51万万亿，二季度0.28万亿）其信贷政策中，房地产开发贷款仅100亿元，同比下降银行利率91.6%。而前三季度，新增保障房开发贷款占房地产开发贷款的比例达到52.3%，超过一半，商品房开发贷款持续萎缩。数据来源：国家统计局/人民银行宏宏观观政策政策关键词关键词：：三年三年首降首降！！存款准备金率下调0.5个百分点,三年来首降中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调距离央行上次上调存款准备金率不到半年时间，也是央行三年来首次外部环境下调存款准备金率。中央政策?中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调距离央行上次上调存款准备金率不到半年时间，也是央行三年来首次下调存款准备金率。信贷政策?央行上次下调存款准备金率是在2008年12月。之后从2010年1月起，央行连续12次上调存款准备金率，通过对金融机构准备金率共计600个基点的上调，来回收市场过多流动性以抑制物价的过快上涨。银行利率?此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%，到达历史最高点。?银监会近日重申对于第三套房贷的政策要求：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时，要求银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。宏宏观观政策政策小小结结：：?欧债危机愈演愈烈，势必拖累全球经济发展；?中国的经济依旧高位运行，通胀压力依然很大；?国家经济调控不可能放松，后期市场局势更加恶劣；?存款准备金率下调螳臂当车，难挽房市下行大局。市市场环场环境境关键词关键词：：全全线线下下挫挫！！2011年长沙商品房销售量同比大幅下降，住宅销售全线下挫2011年全市新建商品房累计销售备案1796.38万㎡，同比减少16.08%，其中住宅销售备案1623.06万㎡，同比减少18.15%。从各区县情况来看，雨花区商品房销售备案量最大，长沙县次之；同比增销量走势幅来看，全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长，而从住宅销量来看，各区县同比增幅均为负。从各月情况来看，除1月外，全市各月销售备案量均低于180万㎡。价格走势应对策略典型案例周边情况数据来源：长沙市房地局市市场环场环境境关键词关键词：：骤骤降降！！长沙县销售量从10月开始骤降，11月下降幅度达50%，成交均价呈下滑趋势月份套数面积（㎡）金额（元）均价（元/㎡）销量走势1月171917084576605648637042月14261527646673664193740价格走势3月287230637512864105043992应对策略4月154916785285061869239715月283626684114022322564292典型案例6月2191437033112940022740447月183218268111198378504285周边情况8月129913708682086714444119月1250128020809360888432510月118811888673898141344614784（由于星湖湾洋房入11月52561057390416615市导致均价上涨）数据来源：新鼎市场部市市场环场环境境关键词关键词：：稳稳中有中有降降！！2011年长沙商品房销售均价稳中有降，预计后市会继续走低2011年下半年，长沙市整体均价维持平稳整理，12月整体均价环比略微下降4.2%，去年11月份以来，长沙126个在售普通商品住宅项目，30%的楼盘价格出现不同程度下调，但随着成交量的持续销量走势下跌，后市价格普遍看空，而且下跌空间不可预知。价格走势应对策略典型案例周边情况数据来源：长沙市房地局市市场环场环境境关键词关键词：：降降价！价！降降价！价！降降价！价！11年12月以后降价成为应对淡市唯一有效的手段，小降小动，大降大动，不降不动销量走势下半年市场新盘低于市场预期开，更有甚者成本价开，部分老盘项目促销价格走势降价幅度约10-15%之间。12月以后价格情况——无论是从长沙市场还是各应对策略区域市场，价格下降楼盘明显增多，降价成为趋势。同时，降价幅度和销售量的关系出现一个“小降小动，大降大动，不降不动”的尴尬格局。典型案例周边情况市市场环场环境境关键词关键词：：降降价！价！降降价！价！降降价！价！降价幅度达到14%或以上的项目，销量可观！优惠后项目区域优惠折扣优惠时间原价降价幅度效果监控均价万科金域武广新城万人团购86第一周成交套；第二周成交套；第三73008500120014%销量走势华府板块折周成交29套；第四周成交46套。万人团购8711月15号-12第一周成交31套；第二周成交26套万科城城北板块63007300100014%价格走势折月15号第三周成交60套万科城市万人团购88麓谷板块5500640090014%活动期间成交99套花园折世茂铂翠团购最低10月25日-12市府板块6600750090010%平均周成交3套。应对策略湾9折优惠月20日保利麓谷11月30号-12第一周成交28套；第二周成交16套麓谷板块团购价45005800130022%典型案例林语月30日第；三周成交20套；第四周28套。浩龙音乐望城星城10月26日-11特价房优惠458049003206%平均周成交1套。界镇板块月10日象屿优山武广新城内部购房11月1日-12598065005208%活动期间监控平均周成交1套周边情况美地板块优惠价月30日11月30日-12四次登上周成交排行前十，活动期间东岸城邦尚东板块特价房60007000100014%月10有两次，平均成交30套。最高11月14-20成交61套，最低510月27-12月家和苑星沙板块特价房45805580100012%套。除去最高的61套，每周平均成交30日9套。4888元/㎡起，降价后首次推盘170海洋半岛中心板块直接降价52006200180016%套，销售80套左右，销售率60%数据来源：新鼎市场部市市场环场环境境以超低价入市的首推项目，也获得了非常好的效果！去开盘时推出套化去化周边均项目均价优惠销量走势间数套率价数12月11开盘当日VIP客户预存2万抵4万；一次珑璟