谨呈：华润置地（天津）有限公司华润橡树湾首开执行报告2011年5月5日世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES年度目标TARGET1nd:品牌落地?从中央公园到本项目；?双盘齐耀，品牌完美落地；2th:大盘首开定调?建立项目高端形象；?奠定大盘续航基础；3st:销售追求?高层单价1.2万；?别墅总价500万；基于品牌战略的项目目标理解?首年小高层销售6亿；世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES年度品牌植入+区域认同+产品价值落地+客户营销阶段渠道深耕=持续书写辉煌传奇！业绩传承12月热销保证年终业主答谢会助推华润品牌巅峰，启幕2012新辉煌8、9、10、11月大盘认同基于客户地图的客户细分通路网络多条客户深耕渠道世联针对性资源导入6、7月品牌关注主场视角：华润橡树湾=空港核毫厘视角：华润诚品=精工标准4、5月两种视角分享双重价值，做实大盘价值一个鲜明记忆点切入，高调导入品牌战略价值世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES首开目标4栋小高层产品8月首开售罄约2.6亿储客目标：首开成交240套排卡升级500诚意排卡800组张转化率30%世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES首开品牌植入+区域认同+产品价值落地+客户节奏安排渠道深耕=持续书写辉煌传奇！5月6月7月8月重大重大节节点点5.75.76.256.258.208.20进进空港皇空港皇销销售中心售中心//示示小高小高层层首首冠外展冠外展范范区开区开放放开开品牌推广品牌推广大大盘盘起起势势大大盘盘首首开开营销阶营销阶段段红红色色华润华润以以诚诚筑城筑城第十二座橡第十二座橡树湾树湾莅莅临临天津天津7070万平城万平城东东大大盘盘，年度首，年度首开开6.56.56.256.258.68.6销销售目售目标标会员会员招募招募诚诚意排卡意排卡诚诚意升意升级级22周周77周周66周周诚诚意升意升级级500500外展外展诚诚意登意登记记300300组组（（150150张张后期后期转转诚诚意排卡意排卡800800张张组组卡）卡）世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES01·本体核心价值梳理世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES项目价值华润诉求的一直都是品质产品+品质生活树梳理红红色央企色央企国际国际新都新都会会品品质质大大盘盘华润华润集集团团华润华润置地置地城市城市发发展展区区域域发发展展老牌实力责任成功开雄厚资差异化津京两两大动空港经世界1亿元收纳空1000元70万全地下央企央企央企国际化发经验本实力发展模核发展力源—济区500强打造高间精装每平米的低密停车，生活配式海港高端圈端会所修园林成本大盘人车分套+空港层投入流061万香9六收增商市17成华国8战海全大2中世科港大租值业区英100家年-.8立润资略陆球型2年0地上成物服、与6央界式0/0于5关希委合净金空最医1直0产市熟业务滨园9乎利0望确中作融多大疗层万3属单蓝产持海元林民润/8小定国伙、维的研小平企强生2一筹排品有科的镇的6伴立单发平米年业之的大成系研咽高地新：名体体中米层建的一上城股分名于喉产/交购心共5鸿东股一要精联，筑市0主基列通物空装面0体道和企业前中港排标、积国业央余三心国双长S准容，企M际项拼积子目医、类率第院1独.一3城栋8产产品系：橡品系：橡树湾树湾英英伦伦//学学府系府系99遍布全遍布全国国1212别66家公司：家公司：创业创业//电电力力//置地置地//水泥水泥//个个城市，英式或法式建筑群、城市，英式或法式建筑群、凤凤凰城精品都凰城精品都墅燃燃气气//微微电电子子市系列、百万城中城系、特色高端市系列、百万城中城系、特色高端产产品系、品系、涉及涉及领领域：消域：消费费品、品、电电力、地力、地产产、水、水低密大平低密大平层产层产品、万象城都市品、万象城都市综综合体系合体系泥、燃泥、燃气气、、医药医药、金融等、金融等收租持有：万象城收租持有：万象城知名品牌：怡知名品牌：怡宝宝、雪花、雪花啤啤酒、万家超酒、万家超增增值值服服务务：悉心情感服：悉心情感服务务、精、精细设计细设计准准则则、、市、万象城、三九制市、万象城、三九制药药毫厘工程毫厘工程标标准准世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES核心竞争优势最具发展前景的国际住区最具品牌实力的品质住区最具产品打造力的低密社区最具圈层氛围的人文住区国际活力都心品质人文住区世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES02·从市场中寻找机会世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES高层外部面临双核层层截流客户，区域内面格局临东丽湖低价影响，竞争压力极大市区空港/华明/东丽湖滨海宜兴埠金钟河华明镇东丽湖太阳城张贵庄空港【2011年市场供应】【2011年市场供应】【2011年市场供应】空港供应稀缺，但华明供应量大高层总量：约440万平米热点板块众多、供应高层总量：约400万平米集中在海河岸四大板块，总供应量、东丽湖未来供应巨大约526万平米单价平台量巨大单价平台价格平稳增长中新生态城：1-1.2万单价平台项目面临东丽湖的低价空港华明镇：0.9-1.1万/平但短期内难以通过性价比牵引米需求难于牵引塘沽区：1.0-1.3万宜兴埠+张贵庄：0.8-1.0万/平影响东丽湖：0.7-0.8万/平米开发区：1.3-3万米金钟河+太阳城：1.2-1.3万/平米世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES别墅格局品质别墅领导者，抗衡单一城市、资源价值环内别墅供应量少锁定竞争格局近郊品质别墅稀缺三级竞争梯次东丽竞争上限：城市核心区域品质别墅?金地紫乐府中心城区同级竞争：?华侨城?本项目地段或资源?京基嶺域单一优势津南竞争下限：区域内同类型产品?复地温莎堡依靠性价比驱动世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES品品质质型型产产品品才才有有机机会会市场机会别墅市场滨海板块四面开花，热点不断风险：近郊别墅大量供应话题板块层层分流客户机会：城市型别墅稀缺别墅市场未形成格局，且供应量东部近郊品质型别墅市场空白存在不确定性高层市场风险：城市高层大量供应滨海高层大量供应，竞争白热化区域内高层低价混战机会：区域、城市高层品质型产品稀缺世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES橡树湾的客户是哪类人？橡树湾的客户为什么选择橡树湾？橡树湾的客户在哪里？03·橡树湾的客户世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES高层他们是品质追求者，他们不需要教化，只需客户要被认同，他们有着领先的思想和国际视野?他们的年龄多集中于30~40岁，俗称70后；?他们的年龄多集中于30~4030~4030~40岁岁岁，俗称707070后后后；?他们追求梦想，不断向上，向往品质生活；?他们追求追求追求梦梦梦想想想，不不不断断断向向向上上上，向往品质生活；?大都受过良好的教育，事业正处于上升期；?大都受过良好良好良好的的的教教教育育育，事事事业业业正处于上升期；?他们喜欢德系车，喜欢内敛稳重的感觉；?他们喜欢德德德系系系车车车，，，喜喜喜欢内敛稳欢内敛稳欢内敛稳重的感重的感重的感觉觉觉；；；?他们独立审美，有着自己钟爱的品牌?他他他们独们独们独立立立审审审美，有美，有美，有着自己着自己着自己钟爱钟爱钟爱的品牌的品牌的品牌?他们关注细节，喜欢有情调、有特色、有文化的场所，小资餐厅?他他他们关们关们关注注注细节细节细节，，，喜欢有情有情有情调调调、有特色、有、有特色、有、有特色、有文文文化化化的场所，小资餐厅?“我消费喜欢去一些大超市，买衣服就去伊势丹，你别看伊势丹东?“我消费喜欢去一些大超市，买衣服就去伊势丹，你别看伊动势丹东西不西不起起眼眼，，但是穿但是穿上上很舒很舒服，服，细节细节做得非常好。”做得非常好。”驱?质?““一一个个好好的社的社区区，，除了除了环环境好境好之外，人之外，人文文环环境也是非常境也是非常重要的重要的””?品?““很很多人多人不不理理解我解我，，但是我相信自己但是我相信自己的的选择选择。”。”??““我只喜我只喜欢欢德德系系车车，，车车好不好好不好，，只只有有开开了才了才知道知道。”。”??““我不喜我不喜欢欢特特张扬张扬的的东东西西，，觉觉得太俗了。”得太俗了。”关键词：务实、追求品、追求品质质、注重、注重细节细节世世联联地地产产WORLDUNIONWORLDUNIONPROPERTIESPROPERTIES首期开盘以产业人口为主，他们，为什么选择橡树湾？后期城市品质改善人群逐渐增加。高端改善性需求，受产品品质以及品牌价值品质改善驱动，看重区域的发展利好和城市价值客群占比：首期30%——后期50%工作原因在空港置业，看重居住与工作地的产业人口距离、区域未来的升值潜力，产品品质驱动客群占比：首期60%——后期20%财富工具，城市价值、品牌价值、未来的升值空间及资产效应是吸引资产处置客户客群占比：首期10%——后期30%世世联联地地产产WORLD