城市中央恒久荣耀开启天津城市豪宅新纪元2009天津环球金融中心年度回顾引言：这是最好的时代，我们创造奇迹Wemademiraclestogether.注：本报告所有数据统计截止到2009年11月底.1Miracle9个月销售，23.9个亿----创造业内销售奇迹09年1-11月天津典型高端项目销售情况09年1-11月北京典型高端项目销售情况仁恒海河广场7.73亿唐宁ONE约22亿君临天下6.82亿星河湾约37亿招商钻石山11亿首创禧瑞都约13亿津天线领跑一比肩2Miracle28000元/㎡，顶冲价格天花板，突破性拉动核心城区价格3000025000?津门20000?津塔15000?和平区1000050000lbrrynugpctveapauJueoFMAMJASON核心城区物业实现价格本项目价格招商钻石山18000元/平米↑1.56倍仁恒海河广场19000元/平米↑1.47倍君临天下13000元/平米↑2.15倍天津中心22500元/平米↑1.24倍3Miracle天津首席，顶级综合体，比肩一线城市，开启天津豪宅新里程336.9米高地标级写字楼/超五星瑞吉酒店/顶级水岸豪宅/臻品服务式公寓/国际顶级品牌商业/全球标志性综合建筑集群4Miracle一线豪宅客户构成,打破天津原始客户格局一线城市高端项目客户构成天津环球金融中心霞光道5号、钻石山客户欧洲客户亚裔客户亚裔客户上海、浙江等客户其他河西本区高端客户天津本地上海、浙江等客户高端客户北京客户和平南开北京、深圳本区高端客户京津地区高端客户天津本地高端为主辅助上海、温州等地客户上海、温州等地客户具有国际一线城市视野香港、日本、新加坡亚裔港澳台地区客户主要来源区域集中在河西部分欧美客户成为补充日本、新加坡等亚裔客户南开、和平等城市核心区5Miracle创新营销活动，打破天津营销活动量级2009.5.23胡润百富天津环球金融中心开启慈善榜2009.9.11环球金融中心当选天津城市新地标，陈晓楠到访颁奖这一个又一个让人惊羡的奇迹,是偶然还是必然？是“时代赋我”？是“天生丽质”？回顾2009年壹年环球金融中心宛如花的绽放经历过春的艰难破土夏的烈日炎炎才赢得秋的硕果累累……第一章：春销售周期：09.2-09.4萌芽受阻、移石破土萌芽受阻成长，从来都不是一件简单的事情Ourproblems淡市余威，客户资源仍显不足典型项目的市场表现城市类型典型代表市场表现豪宅刚性需求经济适用房供不应求投资型物业大范围展开价格拉锯战，中小刚性改善中北镇板块户型成支撑主力中大户型物业中新城上城多轮大幅降价优惠中大户型改善物业客户迅速缩水，收缩到稳定投投资型物业科贸时代公寓资客刚性改善开盘强势销售，后期速度逐渐城市豪宅霞光道5号放缓刚性需求客客户户持持观观望望态态度度?高端物业由于其高总价特——对整体经济环境和市场未来的信心缺失，点淡市末期仍然回升缓慢压抑了客户的弹性需求。Ourproblems项目认知较低、形象模糊“您了解天津环球金融中心吗？”?不了解环球金融中心与金——在哪里？没有什么印象。融街的关系“天津环球金融中心就是津门津塔…”——津门津塔我听过，环球金融中心不知道。?不了解环球金融中心与津门津塔的关系“当我们详细介绍完金融街控股及津门津塔对天津的意义后”——金融街在天津有项目??不了解项目产品线的构成——我以为津门津塔是政府工程——这个项目卖多少钱？你们说的公寓是哪一栋楼？——你们的项目有住宅啊？……Ourproblems项目价值点繁复、主诉求点偏失区域价值：掌控城市特权，构筑财富磁场城市中心：坐享繁华与荣耀金融中心：汇聚全球资本目光商业中心：垄占城市经济命脉交通中心：通达四方的便捷体系决策中心：名流云集的上层领地酒店配套：超五星圣瑞吉斯酒店建筑形象：比肩世界的高度，缔造天津的国际名片文化中心：中西交汇的津门风情顶级配置：同步国际尖端配置价价值值相相对较对较散散，不，不能能对应对应客客户户利益利益商业配套：足不出户的国际顶级精品店设计团队：SOM建筑设计公司未精准捕捉客户的价值敏感点王大君空间设计有限公司……较较多多阐阐述述物物理理层层面面属属性性破土移石障碍赛前，我们俯视市场，坚信环球金融中心一定成功Ourconfidence风云际会、时代引擎天津由城市向都市的转变过程中，顶级综合体的出现成为必然2006200720082009城市高端公寓首次出现顶级别墅冲破价格天花板城市顶级综合体豪宅代表项目：犀地代表项目：霞光道5代表项目：环球金融中心产品形式：公寓号产品形式：别墅产品形式：综合体2007年全年实现总销售面积422008年6月——2009年6月，销售周除了环球金融中心万平米，整体均价1.1万，最期：一年。经历市场下行期依然实现整，还有谁可以扛起高1.5-1.8万项目在市场地位盘均价：3.58万元/㎡是同片区钻石山无论在销售量还是价格上，均是联排、檀府联排单价的2倍实现天津豪领跑天津城市综合宅市场联排最高单价：5.2万元/㎡1天津豪宅市场第一位。年实现总销量：71套，月均：5-6套体豪宅的大旗？Ourconfidence09年天津市场量价走势前沿数据，洞悉大势9000.01600000.0年后市场高端改善得到释放，我们判断，2009年必将是硕果累累的壹年8000.01400000.07000.01200000.06000.01000000.05000.0?典型案例——成交面积800000.009年天津市场量价走势4000.0成交价格600000.03000.09000.01600000.0霞光道5号—顶级别墅成交400000.02000.0量迸发8000.01400000.01000.0200000.07000.01200000.02009年3、4、5月分别成0.00.0123456706000.0000000008091交12套、8套、15套！！..........1000000.099999999990000000000000000000022222222225000.0成交面积800000.04000.0花成交价格园5座—大户型客户成交600000.03000.0加速400000.02000.01000.0200000.02009年2月14日，毛坯房0.00.0开售，截止3月20日，累计010234506780910...0.0.0..0.0..09090909090909090909认购100套！！其中包括620202020202020202020套200㎡四居，17套150㎡春春节节后价后价跌跌量量增增小小阳阳春春之之后价格后价格居居高不下高不下知微知微见见二居著著，由，由大户微微型趋势趋势产品。把握把握未未来来走走势势Ourconfidence核心地段、海河情结一条海河牵动天津文脉/核心CBD确定未来格局一线海河发展带、金融城（中央金融区）城市城市发发展展方向方向南京路、小白楼CBD传统传统城市核心城市核心B1行政区划和平区、河西区、南开区A1区位价值√B2地段级别城市级核心地√段、区域级中心地段、新趋势区域B3交通条件城市主√干道、地√铁、高铁√B4配套条件丰富完备√度、配套级别（城市√级、区域级）B1水景资源海河水资√源、梅江水资源、津河水资源A2资源价值B2人文资源五大道、意奥风√情街、老城厢、学府区…Ourconfidence豪宅标配、天津首席比肩一线城市综合体豪宅标配、天津高端示范效应??均均质质豪宅豪宅尺尺度：度：天津首席水岸豪天津首席水岸豪宅定宅定位位，比肩一，比肩一线线城市豪宅城市豪宅尺尺度，度，均均180—360180—360㎡的㎡的户户型型设计设计、、抢抢占占天津高端豪宅第一席天津高端豪宅第一席位位。。?天津首席城市综合体：首个以公寓、写字楼、商业、酒店为一体的综合体项目入津，引进一线城市综合体地产产品模式?超5A地标写字楼?336.9米中国北方第一高?顶级酒店：圣·瑞吉斯作为喜达屋旗下七大?超大尺度空间、顶级配置品牌金字塔体系中的顶端王者，全球仅15家。?地标价值拉升项目整体标为豪宅客群奠定基础。签价值信心下的及时机制调整营销管理体制创新采用联合销售模式，在发挥经纪公司优势的基础上，引入具有全国视野并深耕本地的市场公司，形成“1+1＞2”效应引入“1”家市场公司=?借力世联的全国范围的操盘经验，拓宽视野；世联深耕天津市场多年，强化本项目核心价值和客户理解；?“1”和“1”形成良性竞争，提升客户资源利用率，大大提升成交效率；?两家公司的资源整合，客户资源最大化；?更准确和全面的市场支持，决策更为稳健；?建立领先天津市场的“投资顾问”式销售方式；第二章：夏销售周期：09.5--09.8突破，建立城市绝对豪宅地位豪宅地位建立导图豪宅地位建立导图世联原则一：世联原则二：客户为本一切基于核心价值系统研究客户，构建价值组合，挖掘客户需求突出核心卖点客户为本：系统研究客户，挖掘客户需求客户共性认可点：标签价值！。自信且自我心强，旁人很难影响其观点。购房决策周期短资产转移。购房随意性强，喜欢就买，资金雄厚，顾及因素少抵制通胀。对价格不敏感，但对于价格与价值的匹配程度关注度很高注重“唯一、稀缺性、身份感”客户语录自住，身份标签——“这个地段的房子再也没有了，得留一套。”——“我刚卖了以前买的房产，希望再购置一些新的好点的资源。”自住，跻身富豪——“我喜欢这的海河，想让孩子在海河边上长大”一切基于核心价值：解构价值组合，突出核心卖点绝对地段：1天津市和平区，天津核心的核心区域价值：掌控城市特权，构筑财富磁场城市中心：坐享繁华与荣耀金融中心：汇聚全球资本目光绝对资源：商业中心：垄占城市经济命脉交通中心：通