2008年7月北京新开盘市场分析报告一．监控月份说明二零零捌年柒月份二．本月新开盘项目概况根据地产中国监控的结果，2008年7月，北京房地产市场新开盘项目共16个，这些楼盘规划建设规模约372.39万平方米。本月没有商铺、写字楼、别墅项目出现；普通住宅项目12个，面积约200.48万平方米；公寓项目4个，面积约48.99万平方米。下图1直观反映出各类型项目面积规模在本月新开楼盘中的份额。从本月新开盘项目的分布看，丰台区是本月新开盘最多的区域，有4个新盘上市，新盘总建筑面积947647.9平方米，占全月新开楼盘面积的25.45%；朝阳区有3个新盘上市，新盘总建筑面积705900平方米，占全月新开楼盘面积的18.96%；其次是宣武区、海淀区和房山区各有2个新项目推出，宣武区新盘总建筑面积1216000平方米，占全月新开盘面积的32.65%；海淀区新盘总建筑面积130348.17平方米，占全月新开盘面积的3.5%；房山区新盘总建筑面积477662平方米，占全月新开盘面积的12.83%。最后是西城区、通州区和顺义区本月各有1个新项目开盘，其中西城区新盘项目总建筑面积80293平方米，占全月新开楼盘面积的2.16%；通州区新盘项目总建筑面积53835.24平方米，占全月新开楼盘面积的1.45%；顺义区新盘项目总建筑面积112294.74平方米，占全月新开楼盘面积的3.02%。本月新开楼盘的综合均价为14707元/平方米。住宅项目的整体均价在11354元/平方米，从整体市场看，通州、房山、顺义等区域的新盘量都不多，而朝阳与丰台区依旧是市场的主要供应源，因此在价格上拉升了市场的整体走势--售价在7000元/平方米以下的项目是位于房山区的千禧·2008三期5500元/平方米、瑞雪春堂6500元/平方米，通州区的嘉筑北京5800元/平方米。售价在8000（含）-10000元以上的项目是丰台区的珠江御景8300元/平方米、顺义区的智地·香蜜山9500元/平方米。售价在10000元（含）以上-20000元的项目是位于朝阳区的知语城二期15000元/平方米、国风上观13800元/平方米，丰台区的上海建筑15000元/平方米、大成郡二期15000元/平方米，海淀区的动街区10500元/平方米。售价在20000元（含）以上的项目是宣武区的远雄大观21000元/平方米。从项目建筑规模上看，本月新开楼盘以中等项目为主，16个新开项目中，规模小于10万平方米的项目有7个，占新盘总面积的11.44%。本月有1个项目规模为120万平方米，占新盘总面积的32.22%；总建筑面积在10万-20万平方米的新开项目有2个，占新盘总面积的6.67%；总建筑面积在20-100万平方米的就占了6个，占新盘总面积的49.66%。各面积规模的项目数量比较如下图2所示：本月新开盘项目的基本指标情况见后页附表（表1）点击图片查看详情三．本月新开盘项目区域分布从概况说明可以看出，丰台区、朝阳区是本月开盘的热点。从各区新开楼盘的统计可以看到，位于丰台区长辛店、大红门、莱户营和五棵松各有1个新开楼盘，占新盘面积的比例为25.45%；位于朝阳区的望京区域本月有2个新开盘项目，朝阳公园有1个新开盘项目。宣武区、海淀区和房山区各有2个新开盘项目；通州、西城和顺义区各有1个开盘项目；其它区域本月没有新盘上市；从本月新盘分布情况我们可以看出，城区内可用土地开发的局限，必将会出现一些高价位的住宅，但这种高价位的住宅成交水平都在一个较低迷的状态，持币观望的人群越来越多。随着市政配套、交通出行的改善，五环外的住宅开发越发显现，住宅郊区化的生活方式会得到更多置业者的认同，与城区价格的明显对比也显现出价格的优势。各区本月新开盘项目的数量和项目规模情况如下表2中数据：表2：本月新开盘项目的区域分布—区域区域项目个数比例项目规模（万/平方米）比例丰台425%94.7625.45%朝阳318.75%70.5918.96%宣武212.5%121.632.65%海淀212.5%13.033.5%房山212.5%47.7712.83%通州16.25%5.381.45%西城16.25%8.032.16%顺义16.25%11.233.02%合计16100%372.39100%四．本月新开盘项目价格分析本月新开楼盘包括4个公寓项目、12个住宅项目。其中，出现的4个公寓项目中除了1个项目价格待定之外，其它3个项目价格均超过20000元/平方米；最高的是北京尊府项目，达到35000元/平方米。除了住宅和公寓项目外，本月没有其它性质的项目出现。本月五环外楼盘占的比例较多，因而新开盘项目整体价格相对平稳，售价在6000元/平方米以下的项目占到总比例的22.22％，而售价在10000元/平方米以上的项目占到总比例的44.44%。就本月开盘的住宅项目个数而言，中、高档价位占了主要部分。其中售价在10000元/平方米以下的项目共4个，占新开项目总数的比例为25％。10000（含）-15000元/平方米的项目共5个，占新开项目总数的比例为31.25%。每平方米售价在15000（含）-25000元的住宅项目有3个，占新开项目总数比例为18.75%。30000元以上的住宅项目有1个，占新开项目总数的比例为6.25%。下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较。根据不同区域新开盘住宅项目价格的统计，得出其均价如图4所示。本月从区域分布来看，由于新开盘数量较少，使得均价统计与周边市场价格有差距。因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为依据，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。西城区是本月新盘价格最高的一个区域，为35000元/平方米；丰台区项目均价为14825元/平方米；朝阳区项目均价13900元/平方米；海淀区项目均价为17750元/平方米；宣武区项目均价为21000元/平方米；通州区和顺义区本月都只有1个新开盘项目，因此价格统计按照新盘价格为参考，均价分别为5800元/平方米和9500元/平方米。五．新开盘时间分析随着奥运的临近，7月份已成为开盘的一个节点。7月上旬只有4个项目开盘，而中下旬开盘的项目较为集中。根据地产中国研究中心的监测，开发商都不会选择在奥运期间开盘，因此，如果这些新盘7月份开不了，必将会推迟到奥运会后。在时间上会受到影响，因此，选择中下旬开盘会是一个高峰期。六．新开盘市场特征1、大规模社区占主导本月新开盘的项目中，10万平米以上的项目有9个，占了新盘总量的56.25%，5万平米以上的项目有4个，占了新盘总量的25%。4万平米以下的项目有3个，占了新盘总量的18.75%。10万平米以上的项目中主要以老盘后期为主，纯新盘项目较少。随着土地可供开发量的稀少，大社区规模的居住优势越发显现，配套、出行以及小区规划、环境等等，都成为置业者考虑的一大因素。2、二环内新盘价格最高超3万二环内的土地开发可谓是寸土寸金。拿地难、开发成本高，都是造成价格走高的一大因素。本月新开盘的项目中，远雄大观价格21000元/平方米，北京尊府价格35000元/平方米，中信城项目现在还没有定价，不过从该项目的建筑规模以及区域发展看，价格不会低于2万。由于后续供应的严重不足，该区域住宅供应量已非常稀缺，因此，高价已成为二环的一大标志，也成为置业者可望而不可及的区域。七．总结从本月新盘推出的状况看，新盘规模大，且高端住宅多，这部分高端项目选择在这个时间内开盘说明对市场的信心。虽然目前市场出现成交量回落，但开发速度与开盘量依旧不受影响。本月新盘价格整体趋高，万元以上项目占比80%以上，除了动街区在五、六环之间，价格超10000万以上外，其它五、六环之间和六环之外的项目均低于万元以下。价格依旧是置业者考虑的重要因素之一。目前，北京房地产市场各方都在观注，期待奥运会后的发展方向。虽然各楼盘都打出多种促销手段，但对于买房者而言，认为楼市还有降价空间，因此，持币观望的等待依然加剧。进一步加大销售压力，因此各楼盘会开展优惠促销活动，购房者选择余地将更大。随着城区土地开发量的减少，五环外的房地产发展已成为置业的一个必然。各种市政配套设施、交通路网建设的不断完善,已让更多的购买者接受了郊居化的居住方式，能够有效缓解城区内住房、交通和环境的压力。