打破观望·价值重整新政后营销推广策略探讨新政分析与探讨近几年经济/政策走势简要回顾投资过热金融危机经济回稳上升通货膨胀预期加强物价上涨出口下滑出口下滑缩小经济结构复杂多变通胀压力较大经济增速放缓股市/楼市复苏货币政策灵活适度2007年2008年2009年2010年政策导向：政策导向：“防过热”政策导向：“保增长”政策导向：“保八”“调结构/保稳定”针对宏观：中央：中央：主要通过货币政策，对央行贷款下调“双率”、减免税费、4万亿大规模信贷释放利率和存款准备金率进行调整；降低房贷首付、放宽二持续宽松的货币政策套房贷政策、鼓励住房消费；针对行业：针对行业：1、加大土地供应，从严征税、严格限外、地方：针对行业：大幅增加保障住房供应；严查土地、提高二套房贷、纷纷出台“扶持”政策，鼓励房地产投资，2、抑制投资投机性购房，加强信贷管理、主要对中央文件加大保障性住房建设力度，防止房价过快上涨；加大保障房建设力度等；进行细化和灵活处理保持市场供需平衡，稳定房价3、研究制定房产税收以稳定房价市场高度“亢奋”“全民观望”刚性需求全线释放一季度表现：投机需求主导市场一二三级市场陷入冰点改善性需求持续入市市场可售货量持续走低价格涨幅涨速空前全年价量遭遇“腰斩”土地/二手市场全面回温销售价格保持高位运行存量“空仓”/价格冲高土地市场交易极为活跃09年底，政策开始转向、经济会议、国务院常务会议、以及2010年两会期间的调控声音不绝于耳；1-3月的配套政策层出不穷，然而对楼市这批“脱缰野马”毫无作用，销量与价格同比持续走高。2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%；2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%；2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%；近1年70个大中城市房价涨幅“疯狂楼市”台政出”新.17“4《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》首套，90平方米以上首付款比例不得低于30%50%贷款购买第二套首付款比例不得低于，利率不得低于基准利率的1.1倍贷款购买第三套及以上住房首付款比例和贷款利率应大幅度提高商品住房价格过高、上涨过快、供应紧暂停发放购买第三套及以上住房贷款张的地区不能提供1年以上当地纳税证明或暂停发放购买住房贷款社会保险缴纳证明的非本地居民地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%关键词：抑需求、增供给、遏制房价；行政化、差别化、加强民生“4.17”新政——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》影响首套，90平方米以上首付款比例不得低于30%抑制部分刚性需求首付款比例不得低于50%，贷款购买第二套利率不得低于基准利率的1.1抑制部分改善性需求倍首付款比例和贷款利率应大幅内贷款购买第三套及以上住房抑制大部分非自住需求容度提高商品住房价格过高、上涨过暂停发放购买第三套及以上住抑制大部分非自住需求简快、供应紧张的地区房贷款不能提供1年以上当地纳税抑制外来自住需求和要证明或社会保险缴纳证暂停发放购买住房贷款明的非本地居民大部分投资投机需求地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，抑制投资投机需求在一定时期内限定购房套数财政部、税务总局要加快研究制定加大持有成本，引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策抑制非自住需求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地增大供给，平抑房价不低于住房建设用地供应总量的70%新政解析首套，90平方米以上首付款比例不得低于30%首付款比例不得低于50%，贷款购买第二套利率不得低于基准利率的1.1倍首付款比例和贷款利率应大幅度提贷款购买第三套及以上住房高？幅度多少商品住房价格过高、上涨过快、供暂停发放购买第三套及以上住房贷应紧张的地区款？哪些地区不能提供1年以上当地纳税证明或商品住房价格过高、上涨过快、供社会保险缴纳证明的非本地居？暂停多久应紧张的地区民，暂停发放购买住房贷款地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，？限制几套在一定时期内限定购房套数财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%定义模糊，政策效果须视银行及地方具体操作政策对比2007年9.27新政2010年4.17新政国发2010（10号）文部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；住房供住房问题关系国计民生。既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生政策背景定性应结构性矛盾突出；且商业银行面临的信贷风险显著增加问题；房价过高、上涨过快，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。。一、促使开发企业加快土地、住房开发速度，增加供应，一、各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性。采取坚决缓解供需矛盾。措施，促进民生改善和经济发展。二、引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策。二、建立考核问责机制。省政府负总责、市政府抓落实、住建部、监察政策总体要求部考核。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。三、切实加强房地产信贷风险管理。三、坚决抑制不合理住房需求　四、增加住房有效供给；五、加快保障性安居工程建设。首套房90㎡以上首付不得低于30%，90㎡以下继续维持20%，基90㎡以上首付不得低于30%，90㎡以下首付继续维持20%，基准利率继续维准利率下浮15%（最优利率6.6555％）持下浮30%。（最优利率4.158％）二套房不低于40%，基准利率上浮1.1倍。不低于50%，基准利率上浮1.1倍，央行等部委抓紧制定二套房认定标准。大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月大幅提高。且商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款具三套及以上收入的50%。；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。体自有资金比例不低于35%自有资金比例不低于20%开发贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款银监会：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，禁止对“囤地捂盘”的措或其他贷款科目发放。不得跨地区使用。对空置3年以上地产商发放新增贷款；的商品房，不得接受其作为贷款抵押物的要求。国资委：78家主业非房地产央业要退出，且对其非在建工程为抵押贷款的一施切项目，不受理授信申请，已授信的要保全；证监会：搁置房地产上市公司融资；土地出让金不得发放土地出让金贷款。应以抵押贷款方式发放，且贷土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最得低于出让最低价的20%。必须在10个工作日内签订出让合同；1个月内必长不得超过2年。须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。商贷及公积金基准商贷：7.83%，公积金：5.22%商贷：5.92%，公积金：3.87%，多地已经将公积金贷款上限下调。利率交易税费营业税免征实现从2年上调到5年，其他税费减免依户型营业税免税期从2年调回5年，2009年的其他消费税费减免中西部地区2010分类区别。年仍在延续，一线城市则普遍已取消。商业用房首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，基准利率的未涉及1.1倍保障房增加保障房供应，平均每年新增130万套经适房。成倍增加保障房供应。其中，土地供应翻了2倍多，达到用地总量的71%；今年完成保障房300万套、各类棚户区改造住房280万套。代表性观点——世联地产（来自世联官网）世联研究认为：对比07年9.27政策，两者虽然手段类似，但约束条件不尽相同。07年政策之所以立竿见影，是由于流动性猛然收紧，在二套房政策出台之前，已经加息七次。同时开发商资金压力巨大，有迅速回笼资金的需求。但目前货币流动性依然宽松，紧缩政策刚刚开始，宏观经济运行良好，而且开发商资金压力不大。因此，此次的政策虽然更加严厉，但是却难以收到当时的效果，房价下跌可能性小。此次调控的手段虽然严厉，但整体看来仍然停留在战术层面上，并未触及问题的根本。控制需求、控制土地都非“长久之计”，需求的压抑只能是暂时的，过后可能会更加猛烈的反弹。如果不进行根本性的制度改革，那么可以判断房价即使出现短期调整，未来趋势仍然会上涨。正是从这个意义上来讲，此次调控政策的效力恐难以持久。但从另一个角度来看，如果此次房贷政策的效果不明显，那么预计未来还会有政策手段推出：一是试点征收房产税；二是调整经营性用地出让方式；三是土地增值税将严格征收。代表性观点——万科地产万科2010年一季度季报提出：“政策将对市场产生显著的影响。相信个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”“行业能否就此结束07年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。”5月17日，北京万科旗下的中粮假日紫苑最后两栋楼开盘，开盘价格低于实际预期25000元/平米，实际成交价格约为24200元/平米，和3月份开盘的24250元/平米相比略有下降。万科集团在给网易房产的回复中说：万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。作为企业，“我们必须始终对市场保持敬畏，努力理解客户需求，不断提升产品性价比，同时积极主动顺应市场趋势，以合理的价格赢得客户的支持”。