城市概况宏观经济分析房地产发展状况城市发展规划修水县城城市总体规划修水优越的地理位置修水县位于江西省西北部，修水河上游，距九江市200千米。面积4504平方千米。总人口77万人，其中非农业人口8.7万人。全县辖18个镇、18个乡：共有26个居委会、360个行政村。县政府驻义宁镇义宁大道。修水县位于江西省西北部修河上游，隶属九江市，居幕阜山脉和九岭山脉之间，是三省（湘、鄂、赣）八县（崇阳、平江、靖安、奉新、宜丰、铜鼓、通城、通山）的交界处和三个省会城市（长沙、武汉、南昌）的中心点，自然地理形成众星拱月之势。——红色摇篮。修水是著名的革命老区，是秋收起义的主要策源地，中国工农革命军第一面军旗在这里设计、制作并率先升起。全县有10万余优秀儿女为革命事业献出了宝贵生命，其中在册烈士10324人，是一个只有烈士没有将军的县。老一辈无产阶级革命家毛泽东、彭德怀、罗荣桓、滕代远、何长工、肖克等在这里留下了光辉战斗的足迹。现有秋收起义修水纪念馆等革命旧址、遗址60余处，其中中国工农革命军第一军第一师师部旧址为省级文物重点保护单位。。——绿色家园。修水素有“八山半水一分田，半分道路和庄园”之称，山林广袤，植被葱郁，林地面积达508万亩，是南方48个重点林业县之一。有五梅山、杨家坪等自然森林公园，还有万亩人迹未至的原始森林，森林覆盖率达67.6%。修水风光秀美，自古就有“山川深重，可供游览”之美誉，黄龙山、双井等自然景点让人流连忘返。江西五大水系之一的修河发源于此，风景如画，被吴新雄省长誉为“中国最美的河流”。优良的生态环境令人称道——古色文化。修水历史悠久，早在新时器时代就有人类于此生活，繁衍生息。殷商时期即为古艾侯国封地，先后有分宁、义宁之称修水文化厚重，江西诗派创始人黄庭坚“诗书双绝”，与苏轼齐名并称“苏黄”；桃里陈氏“一门五杰”（陈宝箴、陈三立、陈寅恪、陈衡恪、陈封怀），有4人名载《辞海》，他们都是修水的杰出代表。地方特色文化浓郁，宁河戏为江西古老地方剧种之一，与“一圣仙娘花灯”同列入江西省非物质文化遗产名录，全丰花灯还成功入选国家首批非物质文化遗产名录。项目所在地良塘新区修水新名片修水县良塘新区位于修水县中心城区西南部，省道柯栊线东西向横贯新区，向东与大广高速挂线相连，新区东北向依托宁红大道与城市中心区（城南区）相接。良塘新区规划范围东起秀水大道延伸线及自然山体，西、南抵山口水，北临修河，规划区总用地面积约687公顷。良塘新区功能定位为修水县中心城区重要组成部分，以省际边贸市场功能为主导的宜居新城，是修水县第三产业发展的主要增长极。规划良塘新区为城市的商贸中心，安排大型批发市场、专业市场、公园、广场、行政办公、文化娱乐及主要市政设施和居住用地，面积约4.9平方公里，居住人口6万人。项目所在地良塘新区修水新名片良塘新区的建设不仅拓展了城市发展空间，还将对完善城市空间结构形态，实现远期（2020年）城市发展目标起到重要作用。良塘新区是西部各乡镇与中心城区联系的内陆桥梁及通道，其发展还将有利县域西部人口的聚集与带动。高标准、高起点将良塘新区营造成边贸新城、生态新城、合作新城、魅力新城及充满活力的效率新城，成为修水县城的一张靓丽名片。城市概况宏观经济分析房地产发展状况货币宽松经济调整转向保增长国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行三年多来首次降息，降息后现利率变成6.8%，而上次降息要追溯到2008年12月23日。尽管短期限购限贷的政策大局不会改变，但降息对于房地产是又一个利好消息，释放出货币进一步宽松的信号，对开发商和购房者心里影响很大，意味着着房地产市场触底回升放松房产信贷各种信息初现近期央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事，让本来进入降息通道的金融政策再次风生水起，随即央行、银监会双双澄清涉房报道批个别媒体炒作，但也表明了放松房产信贷已经成为各方期盼。主管部门重申“房地产调控主要手段是限购和保障房，贷款利率并不是调控目标。”但实际上对房产已经产生了较大的影响。销售逐步回暖，优惠减少，价格趋于稳定刚需的继续释放和降息这一大利好，也许将刺激新一轮的购买热潮。此次下调存贷款基准利率会直接降低购买门槛，增强购买信心，预期上涨，刺激提前购房，还会增加房地产市场流动性和资金供应面，短期房价内可能有点反弹。高端市场回暖加速金融层面的宽松，对于高端客户及投资客户的影响较为直接，因此各地的商业投资及高端市场都出现了一定放量及回暖，而此部分客户对单纯购房成分敏感性较低，更受到整体经济环境的影响。各大开发商6月恢复拿地热情表明市场信心提振，预示着已经进入到较佳的开发筹备期城市概况宏观经济分析房地产发展状况2012年修水县商品房交易情况2012年修水县商品房交易情况修水县目前整体房价在3900元/㎡左右，以西班牙印象为代表的部分品质小区受到购房群体的认可。位于修水县东城区的紫花苑，总房源415套，4月底取得预售，以均价不到2000元/㎡的价格开盘，目前已售200余套（备案170套）。?商业板块划分?修水县城区划分为四个功能区：老城区、新城区、良塘区和工业区。最繁华的商业圈主要集中在老城区的衙前路、凤凰南路以及鹦鹉步行街。本项目位于修水县良塘新区，该区是修水县政府目前规划发展的重点区域。?全县现有商户主要经营：餐饮、家电、服装、建材以及生活日用品等，各类市场大小20余个，其中综合专业批发市场5个，商贸企业300余家。?优势分析?本项目位于政府大力发展开发的良塘新区，高标准、高起点将良塘新区营造成为修水县城的一张靓丽名片，未来升值潜力巨大；?项目地块位于湖滨路西南侧，山口水景观河以北，地块以南群山环绕，景观资源丰富，紧邻全省规模最大的城市湿地公园——大洋洲公园；?地块北面的湖滨路为开发区主干道，交通便捷，社区的未来交通和生活条件具有很好的可期待性。西至渣津镇、武汉市，南通山口镇，西部各乡镇与中心城区联系的内陆桥梁及通道；?项目规划集高级会所，星级酒店，风情商业街，联排别墅及高档公寓于一体，打造引领修水代表修水的一种全新城市生活形态，具备其他项目所不可替代的特性。?劣势分析?区位配套不成熟，本项目处于距县中心6公里的城乡结合部，各种商业条件及附属设施均不成熟，有较长的自发或人为形成期；?项目周边道路未全面贯通，湖滨路及大洋洲公园正在建设中，对项目开发进度有一定影响；?项目周边以建材市场、农副产品集散中心、汽车城及物流商贸城等商业项目，以及部分廉租房公租房。对项目高端定位将造成一定影响；?机会分析?本项目作为修水城市发展规划的重点区域，也将成为未来置业客户重点关注区域，整体区位发展机会得到认可；?修水县目前开发项目中，缺少一个主题性高档次休闲项目，市场有对此类产品的需求机会，为本项目应运而生创造了必然条件；?当地购买力旺盛，加上周边投资客的关注，在三四线区域房地产稳中上升的大环境态势下，强势的突出的特色商住项目比成为炙手可热的投资焦点；?威胁分析?本项目多形态产品的一个综合体功能复杂，前期市场没有此类产品先列，客户接受过程有一定风险；?本项目的高端业态定位与实际招商过程中是否能按要求一一对应实现；?项目周边土地并未完全开发，不乏可能出现类似竞争产品；1我们的思考对项目的理解本项目由，风情商体量有限，区域版本项目作为修水重业街，高端联排，块尚待发展，需要要的商业综合项目洋房，星级酒店，准确的市场定位及之一，对未来修水高层多种形态组成，预见，合理的开发城市功能升级信华功能复杂。节奏及科学的营销品牌价值起到深远方式。影响。2我们的思考2.如何平衡负责营销期各个业态之间3.各业态市场特征的关系，选择各个和价值观不一，如不同的最佳营销点何平衡各业态之间的矛盾与冲突1.本项目区域成熟度较差，如何利用区域规划及发展，适时结合区域发展，核心问题的界定在众多竞争项目中脱颖而出4.如何根据现有科学规划，挖掘本案最佳价值点，以实现不同业态的最佳5、如何科学规划本开发节奏项目组合业态定位，使其既能规避现有市场风险，又能打造差异化的核心竞争力并互相促进3我们的思考平衡不同业态之间的营销关系，在深入研究市场的基础选择制定科学的营销计划上建立分析模型，寻求最佳优化区域开发及综合商业街开发模式结合多年商业开发经验，深入分析地块价值，解决问题结合不同业态的价值特性，集合市场及开发战的思路提炼项目的核心竞争力略，制定不同部分的最佳开发节奏及市场策略商业策划融入运营概念，以商业活力及影响力提升项目影响力实现各个业态功能互补，互为促进，提升项目竞争力1机会点所属区域政府重点发展的良塘新区，着力打造修水新名片商业街修水缺乏临江主题商业休闲的高档次区域，为主题特色商业提供了发展空间修水特色主题酒店较少，项目拥有发展机会酒店并为项目提供高端形象叠拼别墅沿江风景带，及特色商业街区配合高档主题酒店，营造出了修水高档次联排群落氛围依附项目自身特色及天然景观优势，打造全新城市生活形高层公寓态现代居住社区.2价值点1沿江商业街区，提升项目品牌价值及市场整合力2多元化的高端产品组合，提升形象价值3别墅形态进一步强化形象气质并填补市场空白4酒店功能，对商业及高层公寓乃至别墅都将有促进作用矛盾点人流冲突高层公寓联排酒店及商业街矛盾点档次冲突高层公寓高端联排沿江休闲商业及高端酒店矛盾点形象冲突一般居家人士高端居住客群休闲，娱乐&商务人士在修江新天地里，各板块有自己的主题和价值，各版块演绎着自己的精彩城市珍宝领秀城CityTreasureCityElite修江新天