园丁·尚品推广方案·提案2012年6月基本思路基本思路市场研究市场研究1宏观经济2区域市场分析3竞争市场分析4本案分析基本思路基本思路开盘前期筹备开盘前期筹备1客户群认知及客户定位2楼盘彩页制作3销售培训及实战训练4开盘前期推广及广告宣传5开盘前蓄水基本思路基本思路开盘方案开盘方案1开盘活动及策划2销售目标宏观经济温总理在2012年‘政府工作报告‘中指出，去年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制、多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。今年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归政府工作报告’连续第三年指出‘严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施’，抑制投资投机型需求继续成为房地产政策方向不改变，‘逐步完善’表明要对合理住房需求给予保护。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍下肢等方面对‘刚性需求’给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及‘限购’、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大宏观经济近日，中国指数研究院监测的40个主要城市中，23个城市楼市周成交量同比上升。其中杭州成交量同比涨幅最大，达到205%，多个城市同比涨幅超过100%。对于这波成交量的“回暖”行情，中国指数研究院专家表示，进入3月份以来，随着气温回升，进入了住宅传统的销售旺季，而在这波行情中，以自住为主要需求的刚需成为为主力军。一部分楼盘降价一步到位也是促进成交有所回升的重要因素。特别是那些主要销售对象为首次置业的刚性需求的楼盘，价格降到一些刚需的心理价位，促进了成交。中国证券报：近期包括北上广深等一线城市在内的多地楼市成交量出现较快上升，这是否表明楼市已回暖？这不能单纯解读为楼市回暖，只能说是交易量指标回升，这是调控应该出现的效果。房地产宏观调控政策实施至今，交易量曾出现明显萎缩，但今年尤其是4、5月份交易量开始回升。一方面，房地产开发商主动顺应市场要求，调低房价；另一方面，政策对于刚需购房加大支持。房价呈现“U”型曲线，未来将是房价筑底的过程。宏观经济目前，在以北京为代表的一线城市房地产市场上，新房和二手房的交易量基本持平，这说明市场开始出现交易量的反弹，购房者的观望情绪在慢慢松动。4月以来，楼市成交量回升比较明显。以北京为例，5月中上旬的成交量为13120套，同比上升35.2%。历史数据显示，去年5月也是市场开始升温的转折点，而今年的升势比去年更猛。再如，广州5月中上旬的成交量也同比上升超过20%。成交量上升一方面是因为市场整体供应量比较充裕，4、5月各城市针对刚需的楼盘集中释放，北京4月下旬就有十多个新的预售项目。另一方面，需求较旺盛，尤其是观望了一年多的刚性需求选择在这个时候集中入市。宏观经济根据市场研究部综合全国十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周（4.30~5.20）包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%、12.6%、74.8%、-4.4%、26.9%、15.0%、1.1%、66.7%、13.6%、37.5%。除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过六成。　根据此前国家统计局发布的数据，4月份这十大城市房价大都仍处下行通道，4月新房价格环比出现降价的城市有8个，相比3月环比价格下降的城市减少了1个，环比价格持平的数量增加了2个。宏观经济市场研究部研究员陈雪认为，从5月前3周的成交数据来看，8个重点城市成交量环比4月同期出现10%以上的涨幅，表明全国楼市正步入5月份的传统销售旺季，由于网签的延后性，“五一”假期的促销集中表现在5月第二周的成交高涨，第三周成交量已趋于高位稳定状态。从统计局发布的新建商品房价格来看，十大重点城市中6个城市价格降幅环比收窄，新房价格处于降幅趋缓的下行通道。“近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。宏观经济在四月份经济数据出炉后，国家马上下调存准金率以应对，这是年内第二次下调存准金率，预计未来还将会有一到两次的下调。此次下调存准，并不是针对楼市或者股市所做的救市行为，但是楼市和股市也必将多多少少受到影响。长时间的楼市调控，使得房地产市场长期冷清，也影响到很多领域的发展，由于房地产对中国经济而言举足轻重，所以刺激经济也肯定得在楼市有所动作。打击楼市投机炒作不会停止，但对于刚需置业的鼓励则会越来越多，楼市调控的政策已经触底，稳增长将成为未来一段时间的主流。政策有变，楼市将迎来反弹虽然温家宝总理在前一段时间刚刚重新强调楼市调控不放松，但是现实情况中，房地产市场的压力明显有所减轻。存准金率的下调，释放了更多的流动资金，贷款申请变得容易；各地公积金贷款政策的调整也明显对购房者有利，对刺激成交有利；扬州的购房补贴政策也得到住建部首肯。可以说，现在的楼市，只要各地的微调不触及限购底线，那么这些政策就会被允许存在，眼下，又有国务院稳增长的大方向，各地的微调只会不断增多。宏观经济政策的变化也使得购房者对于调控的预期发生改变，刚需购房者开始逐渐释放，房价的稳中有降、信贷政策的优惠以及未来政策的不确定性，刺激购房者不断入市，5月前三周，北京、上海、广州等全国十大重点城市的新房成交量比4月同期上涨22.6%，其中，广州和青岛的涨幅超过六成。目前，楼市调控进一步从紧的几率不大，而各地微调的频率却在加快，政策已基本见底，楼市调控的效果现在看来还不是非常成功，所以限购、限贷将继续存在，因此，楼市大幅反弹不大可能，但温和反弹的形势可以预见。楼市的调控关系到中国经济的健康发展，虽然现在我国经济遇到一些问题，但是楼市的调控还不能完全松动。在各地微调的运作下，加上中央稳增长的新政策，楼市的日子的确会好过一些，但基本是反映在成交量上，房价近期还会是稳中微降的趋势，不会出现大降。宏观经济本章小结2012房地产市场通过消化前半年刚需客户，下半年在政策不放松的前提下形式堪忧中央主导思想为不鼓励购房，顺应市场发展，坚决抵制房价反弹。房地产市场发展方向日趋成熟化，在未来的房地产市场中市场价格大起大落时代不会在发生，国内房地产市场将会健康发展。市场研究市场研究1宏观经济2区域市场分析3竞争市场分析4本案分析区域市场分析蒙西高新技术工业园简介蒙西高新技术工业园区是2001年被内蒙古自治区人民政府批准的省级高新技术工业园区，是鄂尔多斯市唯一家省级高新技术工业园区;2002年被国家科技部认定为国家新材料成果转化及产业化示范基地;2004年被自治区党委、政府列为全区20家重点扶持园区;2005年被国家发改委等六部委列为全国第一批(全国13家之一)循环经济试点产业园区;2010年被命名为内蒙古自治区高新技术产业化基地，也是自治区“十二五”期间规划建设的沿黄沿线19个重点工业园区之一。区域市场分析园区位于鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇境内，地处自治区“小三角”经济圈和沿黄沿线经济带。地理位置优越，资源富集。东依矿产资源富集的千里山13公里，南距工业城市乌海15公里，西距吉兰太盐厂150公里，北距巴彦淖尔矿区200公里，这些矿区储有大量的煤炭、石灰石、石膏、萤石、高岭土、天然碱、工业盐、膨润土等30多种可利用资源。黄河流经境内，水源充足。京兰铁路、110国道纵贯全境，京藏高速公路在境内设有互通，乌海机场距园区3公里，已构成了公路、铁路、航空三位一体的立体交通运输网络，是西部最具投资前景和发展潜力的黄金地带。　　园区规划控制面积140平方公里，由生活服务区、主体产业区、现代物流区、终端产品区四部分组成。截止2010年，累计投入资金近20亿元，实施了道路、管网、供水、供电、通讯等一大批基础设施工程，重点产业区已实现了“九通一平一厂一站”的一类园区建设要求。园内工商、税务、电信、学校、医院、酒店等服务部门齐全，为企业的投资和发展创造了良好的环境。区域市场分析目前，园区落户企业有30多家，先后引进了蒙西、神华、北方电力、星光煤炭、双欣资源、君正化工等知名的龙头企业，形成了高新材料、建材、冶金、化工、电力、物流六大产业平台和煤矸石综合利用、二氧化碳综合利用、煤化工、氯碱化工、冶金制造、现代物流六大循环产业体系，构筑了以“资源→产品→再生资源”为特征的循环发展模式。　　“十二五”期间，园区将按照“以现代农业建设新农村、以生态牧业建设新牧区、以高端产业建设新园区、以城乡统筹建设新蒙西”的总体发展思路，以工业高端化为方向，以PVA/PVC延伸新型化工、硅铝深加工及其他新型加工为主导，以现代物流服务业为配套，建设自治区“小三角”科技环保型中小企业集群和新技术应用研发集中的西部一流特色园区，打造国家级终端工业品生产基地。市场研究市场研究1宏观经济2区域市场分析3竞争市场分析4本案分析竞争市场分析1、蒙西竞争个案调研----------------天骄花园项目名称：蒙西天骄花园项目地址：蒙西医院东南方向，阳光学校正南开发商：淮北市海通房地产开发有限公司物业形态：多层、住宅户型概况：以80-110平米的两房为主力户型。项目优势：□本地区唯一一个大型社区，□内部配套与周边配套相对较为完善□户型面积多元化，针对客户群体多元化项目劣势：□销售和推广未得到足够