宜兴现代生活广场复盘经过2012年12月20日项目的规划方案（总平图）公交车南总站社会停车场汽车南站2013-1-22晨兴置业2商圈分布?现有一主六副的格局?主商圈：市中心商圈以通观路和解放路为中间，人民路两侧为主。是宜兴主城区真正意义上的商圈，辐射主城区30万人口和全市130多万人口。?社区型商圈：三个新商圈即新天地商圈、大润发商圈、乐购商圈。三个老商圈即环科园商圈、东山商圈、阳泉商圈。商圈发展新?将来一主两副三小的格局。?主商圈：市中心商圈向北与新天地商圈联成一体并重点向北市中大润扩容，兼并阳泉小商环科心发圈。园?副商圈：大润发商圈随着东部新城的开发向东向南辐射；乐东山购商圈随着联想地块的开发而扩容，将增乐购强对东山社区的辐射力。?小型社区商圈：环科园东山社区型商圈城市规划２?一心两城?宜城五区?一核三组团?伸懒腰式城市规划近期计划?沿东氿西侧和北侧将是2012年前宜城中心区住宅建设的重点，尚有数千亩土地待出让．?环科园的西北与东南各有数百米的居住用地可供环科园的生活配套使用。?其中，东河路南侧地块150顷，2250亩商住用地，可入住4万以上人口，值得重点关注。（详见后续分析）规划前瞻?2012年后城市发展构想Ａ＼Ｂ＼Ｃ＼Ｄ的启动意义ＡＢＣＤ综合述评宜兴城市商业消费发展潜力述评序号项目权重评星评语得分1区位及外部20四星优势为长三角几何中心，三省交界处，距沪宁杭基本等16交通距，暂不通快速火车，规划有宁杭高铁与新长铁路枢纽，市域面积大，短期消费不易外流，长期铁路推动客流导入。劣势为河网密布使交通设施建设成本增加，短期存在交通瓶径。2人口20四星半优势为人口数量在县级城市中相对较多，且有大量外来18人口进入，大量个私业主高收入阶层存在，整体消费民风偏铺张；劣势是缺少城市白领等中间阶层，人口整体文化层次低，新型商业的接受度受影响。3经济基础15四星半优势是中国陶都的特色产业支撑，人均GDP已达8000美13.5元。劣势是大型工业企业的缺乏，第三产业比重低。4商业环境10四星优势是旅游城市的游客对特定业态的支撑较强。劣势是8缺少有特色高品质的商业消费场所。5内部交通10三星半优势是公交体系发达较为完善，劣势是中心区部分地段7存在交通瓶径。6城市规划10三星半优劣是一城两区较好的利用了现有基础商圈，拓展了城7市空间，并已有一定的商圈规划。劣势是两区联结地带考虑不够，造成相互商业竞争，城市规划未涉及城市旅游。7市级商圈成8三星市级商圈与新天地商圈的融合正在形成中，政府欠推动。4.8熟度8城市管理7三星文明卫生的城市氛围尚未形成。4.2总结100准四星基础较好，有较强的发展潜力78.5项目区位?项目位于城南环科园境内，氿滨大道西侧。?项目距市中心约３公里，距宁杭高速入口约４公里。现代生活广场一级商圈以项目南北两个广场为圆心向四方向各步行15分钟测定本项目的一级商圈（主商圈）范围一级商圈概况汇岳堤南苑文城市嘉苑中岳阳苑岳南新村?富康小东侧氿滨大道、北侧学区联想地块永安路、南侧东河路—永安路联想地块广电龙潭西路。金色年华局?步行15分钟半径内的实验小学居民小区有：金色年华、城南新本项村富康小区、泽福苑、城泽福目南新村、岳南新村、岳苑检察院堤南苑、南郊花园、龙停车场\公交中城管心局背山庄、城市嘉苑、岳东河路龙潭西实验中学阳苑。加油路餐饮＼娱乐集中站龙背山庄区?步行15分钟半径内的汽车南南郊花站园单位有：城管局、检察龙背山森林公院、实验中学、实验小园学、广电局、汇文中学；?步行15分钟半径内另有汽车南站、龙背山森一级商圈之商业业态乐购商圈以现代生活广场mall为消费龙头，在核心半径内约有7.5万平方米商业面积，目前空关约2万平方米。?除现代广场外，一级商圈内商业业态主要分布于仇滨大道（永安路—谢桥路）两则、汽车南站出口对面、龙潭西路（人民路至仇滨大道）两侧、人民路（广电局—龙潭路）、谢园路两侧。一级商圈之商业业态氿滨大道（永安路—谢桥路）的商业依托这条公路自发行成，是以物流配送为主要业态的低档商铺。?氿滨大道（永安路—谢桥路）两侧，分布有4000平方米左右底层商铺，除南开宾馆外，其它均为零售与办公混营的业态，行业主要为电脑配件、物流、机电等，该条路的商业业态是依托九滨大道这条公路自发行成的以物流配送为主的低层次商铺。大部分铺面经营有4年以上，租金在0.4-0.6元/平方米/天，且3年内无递增。无经营管理、物业管理费。一级商圈之商业业态汽车南站对面业态以餐饮为主，餐饮业比重达70%，近三年租金略有递增。?汽车南站对面有1000平方米左右的商铺，个别为1层复2层，大部分均是底铺。餐饮比例约占70%，其它为陶艺及土特产零售。大部分商铺经营3年以上，近3年租金略有递增。目前零售业态租金1.3元/平/天，餐饮业态租金为0.4元/平/天。一级商圈之商业业态人民路与龙潭路交叉口的餐饮休闲小商圈已形成规模，成为市中心以外的3个餐饮休闲商圈之一。?人民路与龙潭西路交叉口餐饮和休闲业态已形成商圈效应。是市中心以外3个餐饮休闲集中小商圈之一。该商圈有超过500平米营业面积以上的商家15家。餐饮的龙头企业为老地方，休闲娱乐的龙头企业为神话，均在市区同行业有一定号召力。该区域总商业面积约为20000平方米，餐饮所占比重达50%，宾馆业30%，其它为20%。普遍以1层复2、3层经营为主，个别复4层。该区域租金以0.6—1.0元为主，个别如新开业的新大陆酒店，铺金达到了1.1元/平方米/天，另含有5元/平/月的物管费。该区域餐饮的形成源于森林公园开业后，并有城南公务宴请的支撑，但08年以后，受新城路北端餐饮休闲商圈的挤压，餐饮业的生意有所趋冷。一级商圈之商业业态目前一级商圈内商铺空关比例约25%.?汇总对比：本区域现代广场有4.5万平方米商业面积，周边1000米内另有3万多平方米商业面积，合计有7.5万平方米。目前空关铺面约2万平方米（含现代广场1.2万平方米）。一级商圈之公建设施森林公园、汽车站是本区域餐饮与宾馆业的一个重要引擎，而实小、实验中学则对吸引高层次人口导入起作用。?汽车南站?森林公园?实验小学?实验中学一级商圈之综合分析关健词：中高端消费外流，目的性餐饮商圈已形成，每天十几万的路过客成为可借用的消费力。?项目步行商圈内约有1.4万的常住居民、1400名工作人口以及每日约2000名的流动人口。其中高收入人口比例约为30%，低收入人口比例接近半数。人口消费结构集中于中低端，中高端消费需求不足且外流现象明显。?项目步行商圈内主要商业形态以零售业为主，主要服务于周边居民的生活配套，餐饮休闲业态的比重约为三分之一，以外区域来本地的目的性消费为主，商圈效应已形成。但餐饮业的经营情况普遍为一般，生意较好的店家比例不到20%。区域内整体租金价格在0.5—1.5元/平米/天之间。局部如乐购内部的零售业态租金为2-2.5元/平米/天。?本区域交通路网发达、公交线路众多，龙潭西路和仇滨大道作为宜兴重要交通干道，每天过往车辆2万多辆，路过客人十几万人次，此部分路过客，将是本项目可以借用的消费力。二级商圈?按5万平方米mall次商圈一般为3平方公里的基本理论，项目向北3公里已达市中心通观路，受消费惯性和市中心30多万平方米商业的向心力影响，事实上北部约2公里处的城南河已是我们次商圈最北的边缘，东南、西南向1000米处即为山体，因此我们把二级商圈的辐射点向东、西北延伸，环科园的全部与城南河以南的东山社区为本项目可能辐射到的二级商圈。二级商圈之人口特征环科园：约70%的人口集中居住于绿园路以北，居民结构主要为园区开发的拆迁户为主。?环科园现有常住人口约5万人，其中约70%的人口集中居住于绿园路以北的北区。北部小区大部分建成于九十年代中后期，居民结构主要为环科园开发的折迁户为主，辅助以区域内的个体工商户。近几年，北部边缘也开发有海德名园、水岸豪庭等高档社区。二级商圈之人口特征东山社区：该区域居民结构以公职人员、个私业主为主?东山社区现有常住人口约4万人，以人民南路、荆溪南路两条南北路和东山路一条东西路为开发轴线，大部分小区也建成于九十年代中后期，因市政府和大量行政单位位于城南，该区域居民结构以公职人员、个私业主为主。东山路两侧集中了较多的机关单位。2003-2006年，也开发了部分小区，但近两年除了泽福苑以外，没有项目开发。二级商圈之典型商业大统华周边：依托龙池路北侧的大统华分店及新城路西侧农工商超市等形成了社区型小商圈。?大统华周边：依托龙池路北侧的大统华分店、农工商超市等形成的社区型小商圈，大统华分店约2000平方米，1复2层。该商圈每日人流量超过5000人，附近大量底层社区配套型小商铺。平均营业面积50-100平方米，铺面租金1—1.5元/平方米/天。二级商圈之典型商业新城路北端餐饮休闲企业，合计营业面积1.5万平方米左右。?新城路北端餐饮休闲小商圈：依托新城苑、水岸豪庭、海德名苑等较高档的社区而形成，现有盛世桃源、国色天香、上古足道、紫罗兰等大型餐饮、休闲企业7家，合计营业面积1.5万平方米左右。二级商圈之典型商业东山东路社区型商圈依托东山菜场形成，以社区配套型商铺为主，多沿街底商。二级商圈之产业潜力环科园中央商务区规划有10万平方米左右高档商务楼，未来可满足1万人的商务办公需求。该商务区距本项目1500米。?东来商务港环科园中央商务区前期启动项目，中央商务区位于新城路以西、绿园路以南地块，占地254亩）主要发展特色楼宇经济、广场经济；整个中央商务区规划有10万平方米左右高档商务写字档。未来可满足1万人的商务办公需求。二级商圈之产业潜力东山社区已基本无大型产业及人口导入，未来二级商圈消费力主要依托环科园