华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日服务内容服务内容广告策略广告策略销售策略销售策略战略定位战略定位价值梳理价值梳理设计建议设计建议问题问题华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题还是从问题出发问题写字楼的标准是怎样评价的华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题5A写字楼的标准是什么5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1.办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5.消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。思考：?地块具有什么样的属性，以现有状态和未来规划判断，可能卖给谁？?客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？?目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？?基与地块、客户、竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题写字楼客户普遍关注什么？?生产工具——提高生产力?投资工具——保值、增值?经营效率——区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路等）更近？?形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？?必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯间——电梯品牌——公共走道——洗手间；?可选指标：室内层高、豪华视频会议室、俱乐部、商务会所……?经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？?必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性；?可选指标：会议中心、空中花园、生态办公等。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题不同行业关注点有什么不同？?普遍关注：物业形象及写字楼档次；对网络、空调等设备具有自身行业的要求，是否满足日后公司经营；?物流类和电子通讯类公司：比较关注行业的聚集；?金融类和服务类公司：比较关注行业相关客户群的进驻情况；?服务类：关注舒适的办公环境；?实业类：是否经济实用；华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题认识一个问题。谁在买中心区写字楼？他们为了实现自己的目标与追求：始终在寻求一个又一个的发展平台其中，当然也包括昌吉中心区——华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题在昌吉，他们为什么选择中心区？完善的规划、企业形象提升资源聚合、与实力伙伴为伍这一切，就是昌吉中心区所能赋予的华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日问题怎样建立写字楼的高端形象?做比较定位，也能确立一定形象优势纯粹产品力的诉求，在写字楼推广中也被广泛使用但以上几种方式都不适合华东大厦，我们的区域、产品、客群都有其特殊性，必须走一条适合华东大厦的差异化形象包装之路。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议设计建议大堂装修考虑因素：?气势恢宏、理性简洁、材质高档、易于查询、动线流畅建议要点：1.空间三维视野开敞；2.材质采用高档大理石、花岗岩、天然石材、搭配和谐、简洁现代，以浅色系调性为主；3.自然阳光透过天面，室内光线明阳光可以透过天面或立面幕墙，使室内光亮；4.有接受咨询的商务前台，公司水牌、大厦平面功能指示图、触摸显示屏或电子显示屏查询提供的服务指南等；5.内部到首层候梯区路线简单、无交错。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议核心筒设计在于向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及办公面积的高使用率。写字楼的使用面积，大致是70%，这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易，尤其是高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议写字楼客梯设置电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；电梯的具体设置要求无明确标准，根据实际经验及写字楼等级，可以估测出：1、顶级写字楼3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲级写字楼4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙级范围5000-8000平米/1000Kg客梯4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒，甲级写字楼一般不超45秒华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议写字楼停车位（库）建议在地下2层做立体车库(见下图)规划要求写字楼1000㎡配置6.5个以上车位；总建筑面积27600平方米，预计需配备180个停车位；华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议公共走廊装修考虑因素：?光线柔和、指引清晰、无障碍、疏散快速建议要点：1.宽敞、不压抑；2.明亮，灯光亮度可随自然光智能调节，安装消防应急照明灯；3.高档石材地面和墙面，高档吸音材料吊顶，材质和设计风格与装修风格协调；4.房间标识指引清晰，悬挂明显；5.通道无障碍物阻挡；防火门易被开启；6.在关键位置能看到清晰的疏散指示牌，内打光，即使停电也能看见；华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议卫生间装修考虑因素：?光线柔和、干冷清爽、空气清新、人性化设计建议要点：1.标识指引清晰，悬挂明显，与办公室门口要有分隔距离；2.空间尺度适宜，设施足够的蹲位，不会长时间轮候；3.整体简洁明快，材质和设计风格与装修风格协调，高级瓷砖或石材墙、地面；4.光线柔和，节能灯，智能自动感应控制亮度；5.自动感应、自动清新空气、自动冲洗等现代设备的应用；6.设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜；7.数量指标：根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器，每40人设置一个洗手盆；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆，高级别写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，可以一厕一盆。8.写字楼预估总办公人员：按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积27600除以15约为1840人（整栋满租的办公人员）。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议公共导视系统考虑因素：体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感。建议要点：1.指位明确；2.采用国际统一图标；3.造型精雅；4.材质商务感强。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议景观现代写字楼应充分突出以人为本、人性化的设计原则，做到高效、先进、适用、安全、环保、节能，全方位地达到国际先进水平。以自然生态环境作为办公楼的设计主题，反映了人、建筑、自然之间的和谐关系，建立一个“活”的建筑、“生”的办公概念。一般从以下角度打造：?外部景观（水幕墙、花坛、喷泉、绿地、盆栽）?大堂景观?空中花园（空中花园集中设置在三层楼顶，采用立体排布，对客户感知和资源共享具有优势，吋时也对单元的个别溢价产生不同的影响。）部分楼层室内景观华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日设计建议会议中心会议中心：建议配会议中心，且分大、小会议室，大会议室一般作为培训、企业集会用，小会议室一般作为正式的商务洽谈使用，会议室面积大小不等；会议中心面积：建议会议或多功能厅的面积（920平米）＝写字楼预计总办公人员×（0.4-0.8）平米／人；（写字楼预计总办公人员1840人。）会议中心设备：中心区除配备基本的投影设备、音响设备等基本会议功能外，还具备远程视频、投票系统、现场包装等升值服务，部分会议室还可提供电话会议的功能；会议中心位置：会议中心多利用写字楼转换层或避难层设置；会议中心目的：配置目的主要是为服务进驻企业客户，同时辐射相邻写字楼企业客户。会议中心租售：建议会议中心由开发商自行持有，由管理公司为进驻企业客户提供租赁服务。华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日价值梳理价值梳理项目价值分析◇项目所处区位较好，交通便利;◇项目所属区域整体形象较好，决定了其售价及租金较为理想；◇项目配套设施品质卓越，档次较高。◇华东地产的品牌价值。项目价值提炼交通便利城市中心高层次高品质高性价比高回报率高成长空间华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日价值梳理项目概念契合区域版块提升机遇彰显商务及投资理念迎合市场及客户需求华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日战略定位战略定位指导思想本案的核心战略方针赢得先机、把握先机、抢占先机华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日战略定位客户定位项目定位：高尚商务形象，创新价值领地项目形象定位为：昌吉市中心标志性智能大厦华东大厦策划方案讨论稿二0一二年三月十日战略定位功能定位功能分区建议：?地下2层为停车场，建议以立体车库方式进行建设?地下1层为高档酒吧?地上1层为银行、便利店、快餐、写字楼大堂、商务中心等?地上2层为银行办公室、高档餐饮会所?地上3层为商务休闲、健身中心、教育培训机构等?地上4-18层为写字楼（