市场研判Part1宏观市场解析□上周重要资讯□宏观经济及政策□全国房地产市场□总结3影影响响房地房地产产价格走价格走势势的因素的因素十二五规划长期影响因素保障房限购及资金监管房地开发商资金来源产市场短期影响因素房产税房地产市场的不确定性逻辑确供需的释放定因2011年中央经济会议素国内货币和信贷扩张人民币升值预期和国核心影响因素际热钱流入地方政府维持和推高地价的动机4长期影响因素:2011年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向《十二五规划建议》中关于房地产行业的定调——深入调整，凸显长期性增加中低收入居民住房供给2011年地产界政策汇总?强化各级政府职责1.保障房信息：据国土资源部1?加大保障性安居工程建设力度数据，２０１１年，全国住房用地?加快棚户区改造计划２１．８万公顷，计划供应量?发展公共租赁住房和实际供地量同比分别增加１８％和７２．６％；其中保障性安居工程用地计划７．７４万公顷，占住合理引导住房需求房用地计划的３５．５％，计划和?加快土地、财税（房地产税）、金融实际供地同比分别增加１７．６％2政策调节和１３８．９％。２０１０年，全?加快住房信息系统建设国保障性住房供地２５万亩，同比?完善符合国情的住房体制机制和政策增长５１．３％；体系2.地产政策：扩大限购限贷的范围，并且提高了首付的百分比；并且明确表示政策在2011年，不会促进房地产业平稳健康发展3放松；?加强市场监管3.银行方面：上调金融机构人民?规范房地产市场秩序币存贷款基准利率，至基准利率的?抑制投资需求1.2倍。在未来的几年内，国家对保障性住房的投入力度还会继续加大，在政策调控的力度不会减轻和广度不会缩小的情况下，明年的信贷政策会持续从紧，但货币政策会较52011年有所改观。由此，房地产市场，尤其是商品房市场会将低迷很长一段时间。短期影响因素:保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭在商品房市场的需求?本案的客户群体为夹心家庭以及中等收入家庭。最高5%收入受现时的政策影响的波动家庭较大。2011年12月举行10%高收入家庭商品房市场的中央经济工作会议指出，财政政策要继续完善结中等收入家庭构性减税政策，加大民生领域投入，严格财政收支65%管理，加强地方政府债务夹心家庭出租房市场管理。15%?而不放松的限购和限贷低收入家庭（经济适用房）保障房市场政策，使得这些客户的观最低收入家庭（廉租房）5%望情绪增强。?因此短期推高房价的影响不大。6核心因素：“三个力量”主导流动性因素?国内货币和信贷扩张；?人民币升值预期和国际热钱流入；?地方政府维持和推高地价的动机；我们认为这三个力量是决定中国房地产价格最核心的力量，只要我国的财税体制没有得到根本改革，地方政府就有强烈的动机维持高地价，2011年份，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，较去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。受此影响，全国不少重点城市前8月的土地出让金都出现了明显下跌。从国际方面来看，人民币对美元的汇率已经连续8天跌停，来自国外的热钱不断的流出，开发商的资金来源减少，使得短期推高房地产的影响不大。从地方政府来看，地方财政的动机被政府进一步的打压，明年房产税的收取，给各地政府增加了税源，因此各地政府会放弃炒作低价。7限购政策：住建部要求限购政策到期延期；政治局会议指出房地产调控政策不动摇年底多个城市限购令即将到期在目前已经执行限购的46个城市中，通知原文明确截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁12个城市。其中，除南宁的截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为2011年12月31日。住建部要求限购到期延续，除海口外，10个城市未表态1、日前，住建部知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。除此之外，知会内容还包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策要具有连续性等在内的一系列主旨精神。2、除了海口已表明延续限购令外，10个限购令年底即将到期的城市未做出明确表态。而这些城市大多表示，限购令取消还是延期，取决于国家的调控要求，各地届时再做相应的决定。除限购延期之外，限贷、房产税等多项调控政策将继续推进中共中央政治局12月9日召开会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。为了防止房价反弹，除了限购措施不会放松外，明年决策层还将继续推进限贷、房产税等政策，以严格控制投资性购房等。上周全国成交量：35个城市中，30个城市同比下降；重点城市成交量均同比下滑上周全国楼市继续低迷，多数城市成交量深陷谷底。虽有存款准备金率下调的利好，但对楼市的刺激并不明显。中国指数研究院监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，8个城市成交量的降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达到80%。重点城市成交量均同比下降，其中天津降幅最大，达58.08%。本年1-49周累计成交面积前三位为重庆、上海和北京。重点城市中，仅苏州1-48周的累计成交量同比2010年上升，其余皆下降。其中长沙降幅最大，达42.37%，其次重庆降幅为32.87%。部分城市2011年1-49周楼市成交量同比变化图万平米250057%200012.02%1500-12.59%0%-6.01%1000-7.37%-13.05%-25.23%-21.93%-22.72%500-32.87%-42.37%0-57%深圳南京苏州成都广州长沙天津北京上海重庆2010年1-49周2011年1-49周同比增长率数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com9上周全国价格：北京、上海等5个城市环比上涨；11月多数城市价格波动不明显上周（11月28日—12月04日），北京、上海、广州等5个城市的成交价格环比上涨，其中北京受成交结构影响环比大涨20.44%，其余四个城市的涨幅均在2%以内；深圳、沈阳等其余4个城市的成交价格环比下跌，深圳跌幅最大，为7.7%。11月月度数据方面，中国指数研究院监测的城市中，多数城市的价格波动不明显，但均价环比小幅下跌的城市较10有所增加。上周(11月28日-12月4日)重点城市住宅成交价格环比散点图25%北京,20.44%21%17%13%9%5%上海,1.91%南京*,0.04%1%武汉,0.53%,0.93%-3%天津,-2.82%广州重庆,-4.38%,-5.36%-7%沈阳深圳,-7.70%-11%数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com10上周土地市场：土地供应与成交依然冷清；住宅用地成交活跃度排行榜无一线城市上榜一线一线城市本周土地交易图城市土地交易图表：上周住宅用地成交活跃度城市排名单位：万平方米单位：宗10020面积楼面价城市名称宗数溢价8015(万平方米)(元/平方米)6010绍兴市162423320%4052009486480%惠州市0-5泰州市54817435%北京上海广州深圳杭州遵义市5322480%推出面积成交面积推出宗数成交宗数徐州市418147153%二线城市本周土地交易图青岛市4157454%单位：万平方米二线城市土地交易图单位：宗30040南通市4113650%2503020031867740%20重庆市15010100合肥市31621711%500鄂州市39306-0-10天津宁波南京苏州无锡厦门武汉长沙成都重庆西安南宁佛山大连沈阳推出面积成交面积推出宗数成交宗数?上周土地市场供应与成交依旧冷清，中国指数研究院监测的20个主要城市整体推出量呈现下滑势头，成交量亦继上周之后继续下降。其中推出量环比减少3%，成交量环比减少5%。?上周住宅用地成交活跃度排行榜无一线城市上榜。活跃度前三位为绍兴市、惠州市和泰州市。居榜首的是绍兴市，共成交住宅用地16宗，成交面积24万平方米，平均楼面价为2332元/平方米，溢价率为0%。11企业营销：年末去库存压力凸显，开发商促销方式多样日前，住建部知会地方政府已经设定限购期限的城市继续延续政策，限购政策明年将继续执行。房地产市场形势严峻，年末临近，多家房企去库存压力凸显，为回笼资金，企业采用“降价补差价”、“溢价回购”、“无理由退房/回购”、“秒杀”等促销手段。表：近期开发商部分促销方式及案例促销方式部分案例上海嘉定新城公馆承诺，前期原价购房业主一律补予差价；购买特价房的客户签订保值协议，交房前3个月有任降价补差价何降价一律按最低售价补偿差价。绿地新城1号变相融资，如果业主全款，三年后绿地集团将以16%溢价回购。但如果业主同意回购计划并拟于三溢价回购楼盘年后卖回给开发商，期间购房者不能持有房产证，而只能凭销售合同对外出租。近日，淘宝网称在“双十二”也即12月12日推出“全民疯抢”、5折秒杀活动。包括杭州世茂西西湖，合肥峰尚公秒杀寓、长沙建安像素等3套住房，以及上海一栋别墅价值200万优惠券。苏州万科金色里程承诺在2013年交房前若出现降价行为，则将按照原价进行回购；无理由退房/回购近日，恒大广西苹果园推出“无理由退房”活动，凡成功购买的客户均享受无理由退房。潘石屹、任志强等20家房地产开发商发起了“房地产电子商务联盟”，每家拿出5套房子，在网上进行拍卖。所零元起拍售房屋覆盖多个城市，户型多样，且商用住宅均包括在内。近日，北京绿地花都嘉园推出买房送房贷。购房者签约购房后，首付三成之后，余下的房款可办理三十年期的银送房贷行还贷手续。而自还贷起始日到项目交房前的每月房贷