谨呈：惠州TCL房地产开发有限公司TCL嘉园营销策略总纲及销售执行报告2006年12月项目概况及发展商背景项目概况及发展商背景项目概况项目指标位于：麦地片区位于：麦地片区占地：占地：2.62.6万平方米万平方米建面：建面：5.85.8万平方米万平方米容积率：容积率：1.761.76总户数：总户数：326326项目概况户型配比?5栋小高层?2梯4户、1梯4户、1梯5户?主力户型：三房户型面积套数比例两房两厅70-7570-754815%三房两厅95-11595-11521666%四房两厅122-143122-1433210%复式173-232173-232149%项目区位麦地片区惠州核心商圈一级辐射地带惠州核心商圈一级辐射地带惠州目前生活最便利的片区惠州目前生活最便利的片区————购物：万佳、新一佳、世纪联华购物：万佳、新一佳、世纪联华、人人乐、天虹、沃尔玛、人人乐、天虹、沃尔玛————交通：临城市主干道、路网密集交通：临城市主干道、路网密集、多路公交、多路公交————学校：一中南山分校、李瑞麟小学校：一中南山分校、李瑞麟小学、麦地小学、市五中、市实验学、麦地小学、市五中、市实验中学中学————娱乐餐饮：娱乐餐饮：密集了惠州最多的特密集了惠州最多的特色风味酒店和小吃色风味酒店和小吃五星级天悦酒五星级天悦酒店、四星级凯旋假日酒店等店、四星级凯旋假日酒店等项目区位麦地片区惠州核心商圈一级辐射地带惠州核心商圈一级辐射地带惠州目前生活最便利的片区惠州目前生活最便利的片区————购物：万佳、新一佳、世纪联华购物：万佳、新一佳、世纪联华、人人乐、天虹、沃尔玛、人人乐、天虹、沃尔玛————交通：临城市主干道、路网密集交通：临城市主干道、路网密集、多路公交、多路公交————学校：一中南山分校、李瑞麟小学校：一中南山分校、李瑞麟小学、麦地小学、市五中、市实验学、麦地小学、市五中、市实验中学中学————娱乐餐饮：密集了惠州最多的特娱乐餐饮：密集了惠州最多的特色风味酒店和小吃五星级天悦酒色风味酒店和小吃五星级天悦酒店、四星级凯旋假日酒店等店、四星级凯旋假日酒店等2004年6月项目区位麦地片区惠州核心商圈一级辐射地带惠州核心商圈一级辐射地带惠州目前生活最便利的片区惠州目前生活最便利的片区————购物：万佳、新一佳、世纪联华购物：万佳、新一佳、世纪联华、人人乐、天虹、沃尔玛、人人乐、天虹、沃尔玛————交通：临城市主干道、路网密集交通：临城市主干道、路网密集、多路公交、多路公交————学校：一中南山分校、李瑞麟小学校：一中南山分校、李瑞麟小学、麦地小学、市五中、市实验学、麦地小学、市五中、市实验中学中学————娱乐餐饮：密集了惠州最多的特娱乐餐饮：密集了惠州最多的特色风味酒店和小吃五星级天悦酒色风味酒店和小吃五星级天悦酒店、四星级凯旋假日酒店等店、四星级凯旋假日酒店等2004年6月项目区位麦地片区惠州核心商圈一级辐射地带惠州核心商圈一级辐射地带惠州目前生活最便利的片区惠州目前生活最便利的片区————购物：万佳、新一佳、世纪联华购物：万佳、新一佳、世纪联华、人人乐、天虹、沃尔玛、人人乐、天虹、沃尔玛————交通：临城市主干道、路网密集交通：临城市主干道、路网密集、多路公交、多路公交————学校：一中南山分校、李瑞麟小学校：一中南山分校、李瑞麟小学、麦地小学、市五中、市实验学、麦地小学、市五中、市实验中学中学————娱乐餐饮：密集了惠州最多的特娱乐餐饮：密集了惠州最多的特色风味酒店和小吃，五星级天悦色风味酒店和小吃，五星级天悦酒店、四星级凯旋假日酒店等酒店、四星级凯旋假日酒店等2004年6月项目规划产品特点██现代俊朗建筑立面现代俊朗建筑立面██精致中心园林精致中心园林██幼儿园等社区配套幼儿园等社区配套██阳光地下停车场阳光地下停车场██阳光电梯厅阳光电梯厅██开阔楼间距开阔楼间距██二房带阳光书房二房带阳光书房██三房带入户花园三房带入户花园██步入式凸窗步入式凸窗██270270度转角凸窗度转角凸窗██宽尺度阳台宽尺度阳台██宽开间客厅、餐厅南北通宽开间客厅、餐厅南北通透透项目规划产品特点██现代俊朗建筑立面现代俊朗建筑立面██精致中心园林精致中心园林██幼儿园等社区配套幼儿园等社区配套██阳光地下停车场阳光地下停车场██阳光电梯厅阳光电梯厅██开阔楼间距开阔楼间距入户花园██二房带阳光书房二房带阳光书房██三房带入户花园三房带入户花园██步入式凸窗步入式凸窗阳光书房转角落地外飘窗██270270度转角凸窗度转角凸窗██宽尺度阳台宽尺度阳台██宽开间客厅、餐厅南北通宽开间客厅、餐厅南北通透透项目属性核心商圈一级辐射区域，城市精品住宅核心商圈一级辐射区域，城市精品住宅TCLTCL地产战略发展通道地产战略发展通道里程碑：TCL品牌TCL金山湖等项目形象提升：品牌铺垫TCL嘉园里程碑：战略开局，成功第一TCL翠园、TCL雅园里程碑：公司成立项目筹备04-052006年2007年2008年年筹备开局年创新年整合年年世联对世联对TCLTCL嘉园项目目标的理解嘉园项目目标的理解形象提升形象提升扩大扩大TCLTCL地产在惠州的影响力地产在惠州的影响力高价格高价格挑战片区高价挑战片区高价（目前片区均价3500元/平米，挑战4000元/平米的价格）报告思路目标策略推导营销安排策略推导市场分析客户分析目标下的问题策略形成市场分析市场分析惠州市场发展趋势片区竞争市场分析市场趋势一07年大盘叠出，南、北争锋！江北片区北惠州行政文化中心，老城区城市规划最好的区域豪宅集中区域；供应量极少代表楼盘：帝景湾、奥园、水云居、赢超项目主流价格：6000元/平米以上东平片区城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域代表楼盘：东方威尼斯；主流价格：3800元/平米以上龙丰上排片区传统非热点片区,山地大盘聚集地麦地片区代表楼盘：御龙山、鹏基项目、城市核心商圈，城市住宅集中区域山水江南、高榜山项目、南山公馆代表楼盘：TCLTCL嘉园嘉园、金田苑、新时代花园4000-6000元/平米南主流价格：3500元/平米左右市场趋势二推盘量剧增，竞争加剧！所在片区项目名称总建面容积率类型价值点均价湖畔新城二期30万，二期约202.49联排、小高层大盘+湖景预计3800以万上润园二期19.6万，二期约0.78独栋、联排大盘+山景预计6000以龙丰上排5万上鹏基城28万，0.67联排大盘+山景预计6000以一期约5万上山水江南约13万，1.4联排、不带电山景+产品预计4000一期约7万梯洋房东平东方威尼斯32万，2联排、洋房江景+产品预计4500二期约7万江北合生帝景湾四期24万，1.2小高层地段+江景预计7200以四期约5万上奥园一期116万，1.45一期合院联排大盘+产品6000一期约7万/双拼麦地金田苑9万2.8小高层产品3500以上东江明珠花园34万3.86小高层人文3300期新时代3期12万2.2联排、小高层山景+产品预计350080万市场趋势三07年产品创新之争！错层景观阳台6米错层观景阳台超大入户花园景观阳台入户花园景观阳台一梯一户转角飘入户花窗3-5米超宽景观阳台一梯一户园市场趋势四高端楼盘引领市场均价持续走高！年份商品房价格（元/平米）同比增长2002年2394-3.70%2003年1965-18%2004年242423.35%2005年26157.8%2006年1-11310018.6%月数据来源：惠州市房产统计局、世联数据中心市场趋势基本判研?20062006年惠州年惠州报报建面建面积达积达到到600600多万平米，多万平米，创历创历史新高；史新高；进进入入20072007年年，惠州市，惠州市场场供供应开应开始放量，主要集中在始放量，主要集中在0707年下半年；年下半年；中高端中高端项项目目竞竞争将争将非常激烈。非常激烈。?高端大高端大盘盘推出量推出量较较大，整体大，整体项项目素目素质质、、产产品品品品质质大大提升，大大提升，市市场关场关注注度高度高。。?20042004年年-2006-2006年惠州市年惠州市场场价格每年有价格每年有10%-15%10%-15%快速增快速增长长，，进进入入20072007年，受市年，受市场场供供应应量和量和竞争竞争影影响响，，价格增价格增长长幅度有放幅度有放缓趋势缓趋势。。?市市场场格局“格局“北北优优南拓南拓””将将成成为为市市场场主旋律，也成主旋律，也成为为市市场场的的两两大大热热点！点！市场分析市场分析惠州市场发展趋势片区竞争市场分析片区市场分析一麦地片区持续升温，推盘量增加！片区总供应量：超过30万！金耀园二期都心地王金田苑升平苑三期东江明珠花园三期本项目新时代花园三期市场竞争细分：分期开发的中大项目为主！楼盘楼盘名名称称规规模模建筑形式建筑形式总总套套数数TCLTCL嘉园嘉园5.85.8万万小小高高层层326326金田苑金田苑99万万小小高高层层456456东江明珠花园东江明珠花园1717万万小小高高层层800800多多分四期开发分四期开发目前开发目前开发第第三期三期44万万新时代花园新时代花园3030万万别墅别墅++小小高高层层分三期开发分三期开发目前开发目前开发第第三期三期1212万万金耀金耀园园99万万高高层层约约400400分两期开发分两期开发目前目前第第二期二期33万多万多升升平平苑苑1010万万多层多层++小小高高层层600600多多分三期开发分三期开发目前目前第第三期约三期约55万万片区市场分析二产品由经济型向舒适型升级！规划：?100%纯板楼设计，座北朝南、满足了居家客户群体对朝向的要求；?17.5层、15层、8层高的天人合一布局，达到“四面来风”顺畅流向。?地下