亚星亚星--江南小镇项目江南小镇项目2013.7.242013.7.24『项目区域属性』区域简介——区位及与城市关系利好：项目坐落在1.6公里的地貌公园之上，坐拥17万平米A级园林景观社区。区位：上街区许昌路与淮阳路交汇处东100米，南邻上街宜居职教城，北接左照公园。定位：n着力打造具有中国特色的小区建筑。定位于再现江南小镇风光。n占地面积365亩，总建面60万平米。项目业态有高层、洋房、多层、主题商街等，与城市关系：n距离郑州市直线距离车程20MIN；交通概述公路交通n主要公路：金华路、淮阳路、丹江路、许昌路以及目前正在施工的中原西路。轨道交通n轻轨交通1号线向西延伸至上街。【预计2019年年底】配套设施N项目建在左照公园内，周边紧邻区政府、人民广场、图书馆、青少年活动中心、外国语小学等，周边有完善的商场、超市、酒店、医院等生活设施，紧邻在建宜居职教城，郑上路、中原西路、310国道直通郑州。项目区域属性小结优势：n在上街区目前城区中心的转移下，地处郑上交汇处，战略地位显著；n项目规划定位新颖，突出中式建筑风格。n未来交通规划打造区域立体交通模式，提升生活效率。n周边生活配套成熟健全。劣势：n项目建筑垃圾较多，且堆积在左照公园两边。小区的主打卖点成为建筑垃圾的堆积地，且引发业主哀声载道。n项目周边饭店较多，夜晚噪音较大。n目前入住率太低，配套不会全部开放。『项目属性分析』产品分析/户型分析景观分析/产品综述产品概况：A1A2B1A3B21期A4n项目占地B3B4A12365亩，总建3期B5A5A1310筑面积约607B6A611A1484A75B7万㎡；92A15631目前主要17B81518121316B9推出的为三期B1014B11澜亭。为多层B12电梯洋房。售楼部2期项目指标：行政区域：容积率：装修：毛坯上街2.80外墙风格：中式风格区域板块：绿化率：东北板块大堂：40%混合砂浆打底，白项目位置：总户数：水泥加胶批平上街区许昌路与淮阳路交汇900走廊：处东100米建筑面积：防滑地砖建筑类型：600000平方米卫生间：多层、高层占地面积：内墙水泥砂浆毛面；楼地面水泥砂物业类别：243455平方米浆毛面；顶棚不住宅、花园洋房、独立洋房建筑单位:、叠拼做处理河南亚星建筑安装工程有消防设施：户型面积：限公司消防水池、泵房、40-300平米代理商:消火栓、喷淋、开发商：凌峻(中国)火灾报警、防排河南亚星置业集团按揭银行:烟系统物业公司：交通银行,上海浦东发展银楼盘特色：盛世物业管理有限责任公司行低密居所物业费：1.15元/月/平方米产品分析——外立面细节中式江南建筑风格，水墨画般灰色外立面，极具江南风情1——项目采用新中式建5筑风格，沿袭中国古典建筑风格，将自然生态和江南小镇有机结合2①层楼叠院4②镂空雕花围栏③中式古典造型街灯④灰色墙砖⑤深红色房檐3产品分析——现场表现现场运用大面积水系与外界做区隔，提高产品私密性与独特之处栋与栋之间的距离约为20米通过大面积水系运用弱化周边对项目的影响n产品排布过于紧密，栋与栋之间的距离约为20米，距离过近容易发生对视问题，降低了别墅的私密性；n通过绿化——植被的遮挡效果提高私密性和安全感。户型分析→户型指标【多层洋房】户型：YFA-12#面积：约149.19㎡户型类型：三室两厅两卫户型分布：12#楼东边户优惠后均价：8000元/㎡优惠措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/㎡左右，其余楼层为8000~9000元/㎡。按揭优惠1个点。交房时间：预计明年。户型分析→户型指标【多层洋房】户型：YFC-15#面积：约168.29㎡户型类型：顶层复式户型分布：15#楼东单元西户价格措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/㎡左右，其余楼层为8000~9000元/㎡，按揭优惠1个点。户型分析→户型指标【多层洋房】户型：YFB-3#面积：约297.41㎡户型类型：1层复式户型分布：3#楼1楼价格措施：多层洋房不能进行首付分期，单价较高，最低价二层6000元/㎡左右，其余楼层为8000~9000元/㎡，按揭优惠1个点。户型分析→户型指标【高层塔楼】面积：约92.09㎡户型类型：两室两厅一卫户型分布：B9楼中间户优惠后均价：4300元/㎡优惠措施：首付分期，即交首付的1/3，其余的两部分分别为明年的3月份和明年12月份结清。按揭优惠1个点。交房时间：明年12月底。户型分析——小结优势n产品的附加值较高，弱化了产品列连方式上的缺陷；n在偷面积已成“过去时”的情形下，本案附赠面积的优势成为最大的亮点；n对可改造区域的设置增强了现场表现力，对细节上的把控较好；劣势n大面积水系，维护困难，控制成本较高；n多层花园洋房单价过高，总价过于本区域周边产品，致使许多客户望洋兴叹，流失刚性需求的客户。项目自身属性小结优势n位于上街区区域中心，临近重要公路，出行方便；n精心打造产品外观和社区景观，强调项目品质；n户型设计上，可自行改造的面积较多，附加值较高。劣势n建筑风格较单一，易产生审美疲劳；n周边环境较为杂乱，居住品质感不强；n产品排布较为紧密，栋距较窄，兵营式排布是产品硬伤。『销售分析』价格分析/客源构成分析价格分析江南小镇近30个月价格走势图亚星江南小镇2013年03月26日的最新销售报价为起价3000元/平方米。亚星江南小镇近10个月的销售价格下跌了100元，跌幅为2.5%；近20个月的销售价格上涨了800元，涨幅为25.8%；与本项目2010年07月30日第一次对外报出的2800元相比，27个月以来，销售价格累计上涨了1100元，涨幅为39.3%。客源地图&客户描述1：目前上街区总人口10万，根据人口数据和市场推广量来看难以达到平衡点。:2：尽管上街区区域内人口巩义较少，但周边接壤巩义市工业重镇米河镇以及小关镇，因距离上街较近，因此不少当地人选择来上街区置业，促进当地成交量。郑州市区3：上街区作为郑西新兴区，因其独特的地理优势，也米河镇有不少郑州市民选择来此购房。优势／劣势『ＳＷＯＴ分析』机会／威胁SWOT分析n地处城区交界，交通便利n周边配套成熟完善n项目定位规划较高端，绿化设计匠心独运n性价比较高n住宅列排较为不顺，周边环境影响项目本身的定位n大郑州西区重点开发区域n中原西路、郑上路和轻轨1号线提升交通便捷度n政策影响投资性购房n大区域内新增供应量将影响后续销售THEEND