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京基天涛轩营销策划报告
京基天涛轩营销策划报告
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1麓港国际公寓客户定位及营销思路报告中国·深圳2008年5月——Copyright?2008Taskinworldwide.2AllRightsReserved——11市场分析市场分析1.1深圳总体市场分析市场总体特征::总套数总套数销售总面积销售总面积销售均价销售均价类别时间套数同比变化销售面积同比变化均价同比变化2007.1-423162229.9111339.73住宅2008.1-49135116.2713628.66数据来源:深圳市国土局20082008年年1-41-4月份住宅共销售月份住宅共销售91359135套,同比套,同比0707年年少售少售1402714027套套;销售面积;销售面积共计共计116.27116.27万㎡,同比万㎡,同比0707年年少售出少售出113.64113.64万㎡万㎡,销售均价住宅,销售均价住宅上涨上涨20.19%.20.19%.311市场总体背景市场总体背景1.1深圳总体市场分析四大因素:四大因素:银根紧缩银根紧缩//成交量萎缩成交量萎缩//房价大幅跳水房价大幅跳水//自住为主自住为主20082008年是年是20072007年房地产市场调控的执行年,政府调控政年房地产市场调控的执行年,政府调控政策十分强势。策十分强势。银根紧缩银根紧缩//成交量萎缩成交量萎缩//房价大幅跳水房价大幅跳水//自住为主自住为主四大主因令市场观望情况严重,四大主因令市场观望情况严重,楼市进入真正的冬天,同时楼市进入真正的冬天,同时结束了一条短卖楼时代。从另一层面上来看,市场恢复到营结束了一条短卖楼时代。从另一层面上来看,市场恢复到营销时代。销时代。进入进入4-54-5月份,房价一降再降,特价房满天飞,以至深圳月份,房价一降再降,特价房满天飞,以至深圳出现了出现了55字开头的房价。字开头的房价。411市场总体背景市场总体背景1.2深圳各区住宅销售情况20082008年年1—41—4月深圳各区销售对比月深圳各区销售对比 特区内特区内特区外特区外区域区域罗湖罗湖福田福田南山南山盐田盐田宝安宝安龙岗龙岗面积面积((万平米万平米))3.638.111.922.2734.3536.42套数套数497897102621932703835均价均价((元元//平平2021319956.0518660.2422081.3312994.769598.29米米))面积面积25.9270.77合计合计套数套数26397105均价均价19582.2911246.85数据来源:深圳市国土局2008年1-4月盐田成交套数及成交面积最少,成交均价居各区之首。522盐田市场盐田市场2.1盐田区盐田区盐田区20082008年年1-41-4月月144144平方米以上商品房统计平方米以上商品房统计类别套数销售面积均价住宅791.4328514.52数据来源:深圳市国土局622盐田市场盐田市场2.2项目片区楼盘布局受规划的滞后性、交裕达华庭金港盛世通对市中心对接不便南方明珠花园性、货柜车所产生的和亨中心广场和亨中心广场巨大的噪音及灰尘,项目片区的发展一直落后盐田其它片区的发展,更不说市内其它区域。因此,在片区形象一直都比较低,使楼盘价值也较低。722盐田市场盐田市场2.3项目片区在售及二手楼盘1)东部华侨城·天麓一区规模及容积率占地82899.18平米,总建8269.97平目前剩余户型433.8米,容积率0.1,总套数20销售进程已销售11套,剩余9套价格分布10-12万/㎡户型户型/栋型独栋别墅,241-730㎡,赠送面积大客户意向集中户型300-400㎡价格畅销户型——销售速度销售率为55%装修标准毛坯客户认知价值——客群分类主要为大型企业(用于企业会所,如产品关注点差异景观、面积及赠送面积:华为、富士康、康佳、中信等IT业、贸易的企业)、珠三角富豪客群分类比例50%为大型企业付款方式30%、一次性付款,特点户型面积需求个人需要面积为241-350之间,企业客群标识世界500强企业、从事经融、贸易、IT需求面积为400以上业的私营企业主置业次数多次收入水平及置业总价1000万元/年,2000万以上822盐田市场盐田市场2.3项目片区在售及二手楼盘2)万科东海岸四期规模及容积率占地57578.20平米,总建40300平米目前剩余户型,容积率0.7销售进程价格分布联排别墅40000-50000元/㎡,小高层30000-40000元/㎡户型户型/栋型联排别墅(160-230㎡),38套小高客户意向集中户型价格层(252㎡的三房,284的四房)畅销户型销售速度装修标准毛坯客户认知价值——客群分类异地富豪、珠三角富豪、港台富豪、产品关注点差异景观、朝向文化名人、大型企业主分类比例付款方式30%、一次性付款,客群特点户型面积需求客群标识文化名人,集团公司CEO、总经理、经融业高级管理者置业次数多次收入水平及置业总价100万元/年,500万以上922盐田市场盐田市场2.3项目片区在售及二手楼盘2)万科十七英里规模及容积率占地面积:67571.1㎡,建筑面积:目前剩余户型售磬50,678㎡,容积率0.75,485户销售进程价格分布20000-30000元/㎡户型/栋型一期为退台式连排住宅,二期为小高客户意向集中户型户型层,38~45㎡单房、58~81㎡一房价格两厅复式、92~99㎡两房两厅复式、141~179㎡太空仓畅销户型销售速度装修标准客户认知价值客群分类产品关注点差异分类比例付款方式客群特点户型面积需求客群标识置业次数收入水平及置业总价10Thankyou!——Copyright?2007Taskinworldwide.AllRightsReserved——11
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99雨爱
贡献于2015/6/2
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京基
,
天涛轩
,
营销策划
,
营销策略
内容摘要:
2008年1-4月份住宅共销售9135套,同比07年少售14027套;销售面积共计116.27万㎡,同比07年少售出113.64万㎡,销售均价住宅上涨20.19%.
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