世纪新城开盘营销策划方案目录第一部分：货量盘点及销售目标第二部分：营销推广费用预算第三部分：营销计划节点及各节点费用比例第四部分：营销推广计划第五部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作第六部分：开盘前筹备工作时间倒排表第七部分：需开发商协调解决事宜第八部分：销售招商代理合同文本第九部分：青岛贵友地产新员工入职培训方案第一部分：货量盘点及销售计划业态推盘面积预期均价总销售额计划销售面积计划销售额备注商业（底商）71000㎡7000元/㎡4.97亿56800㎡3.98亿按80%销售比住宅80000㎡2700元/㎡2.16亿64000㎡1.73亿例核算151000合计7.13亿120800㎡5.71亿㎡小结：本项目销售周期为1年，计划销售面积120800㎡，销售签约比例80%，签约额5.71亿。第二部分：营销推广费用预算项目推广要点及目的：1、随州地区超大城市综合体——强势媒体高举高打、占领高地2、时间紧、任务重——海量蓄客，开辟渠道、内外场互动3、开发商品牌知名度弱——强化产品、重视现场体验（样板展示区、样板间、售楼处）4、品质事件营销——建立项目市场地位和强烈关注度项目推广费用预计:按销售额5.71亿计算，本项目销售推广费用按1.5%核算，总额856万。贵友地产意见：营销推广费用800万（1.4%）第三部分：营销计划节点及各节点费用比例销售阶段时间节点销售目标推广费用比例备注13年07月—097月1日前，销售人员进场，推蓄客期蓄客800组占总销额20%月广开始13年10月—12蓄客3000组，认筹推出房源600套，12月15日前强势蓄客开盘期占总销额25%月1000组，取得预售许可证14年01月—05强销期实现签约额3亿占总销额25%推出房源300套月14年06月—10持续期实现签约额2亿占总销额25%推出房源300套月14年11月—12尾盘期实现签约额0.71亿占总销额5%推出房源400套，二期蓄客开始月小结：根据项目特质及预期推广费用额度，结合项目开发建设周期和市场情况，贵友建议销售周期为一年，分五个阶段推售。第四部分：营销推广计划媒体选择?SP活动?户外：随州中心城区、进入主城区国道口、主要高速路路口?报纸：《楚天都市报》《随州日报》?电台：随州交通广播电台、随州音乐广播电台?网络：随州搜房网、随州网房产频道、随房网、新浪房产频道?短信：短信媒体公司?电视：随州电视台经济生活频道《房产生活》栏目?杂志：《新航空》开盘前推广费用预算媒体费用预算（万元）投放比例（%）SP活动12015%户外8010%报纸8010%网络405%电视202.5%电台202.5%短信405%销售物料607.5%售楼处、样板间24030%渠道费用607.5%机动费202.5%杂志202.5%合计800100%第五部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作开盘前总体部署12.0512.2612.样板12.10会客户取得11.02品间开馆、园区产品预售27软质体放开放并开推介元旦文出验日始认筹会证盛大开盘街252627282930123456789101112131415161718192021222324252627282930311客户临时售楼认12.0612.0912.12案场活项目巡产品案场活处进场、筹品质体报广楼样动展推介动短信出街开验日出街板间会电台出街开放第一阶段第二阶段第三阶段蓄客期强蓄期冲刺期蓄客目标及分解到到访访访访50005000组组30%30%认筹认筹15001500组组70%70%成交成交10001000组组3.0亿第三阶段冲刺期盛大开盘强势梳理精确打击第三第三阶阶段目段目标标派单、外联、直销、驻守：：第二阶段、拦截、电开、社区宣传来访1500组强蓄期、巡展、报广、广播、短来访1500组信、网络、加油站，，认筹认筹450450组组线上线下地毯式覆盖10.31累累计计：：来访来访派单、外联、直销、驻守第二第二阶阶段目段目标标50005000组组，，认筹认筹、拦截、电开、社区宣传：：15001500组组、巡展、品质体验、推介来访来访20002000组组，，第一阶段会、报广、广播、短信、认筹认筹600600组组蓄水期网络、加油站、大客户行累累计计：：来访来访闪耀随州引爆全城销35003500组组，，认筹认筹10501050组组派单、外联、直销、户外、驻守、拦截、电开、社区宣第一第一阶阶段目段目标标：：传、巡展、品质体验、推介来访来访15001500组组，，会、报广、广播、短信、网络、加油站、大客户行销内内部落位部落位450450组组蓄客手段一、报广第一阶段：11.27软文出街，12.09硬广出街共3个半版，23个整版，1个1/4版；11期软文第二阶段：共5个半版，11个整版；12期软文第三阶段：共4个半版；8个整版；7期软文二、电视11.9日起至12.30日项目专题广告经济生活频道《房产生活》栏目8分钟专题广告蓄客手段三、短信第一阶段第二阶段第三阶段数量随州向西，中心向西黄金旺铺，我养你世纪新城鄂商回家10万条/短信系列。三年系列。系列。天蓄客手段四、电台第一阶段第二阶段第三阶段数量10次/天电台产品引导篇景观配套篇开盘预告篇/频道蓄客手段五、户外随州中心城区、进入主城区国道口、主要高速路路口、武汉天河机场设立四块户外广告牌，从随州南北两面、市中心区及机场四个方面建立项目形象，形成宣传效应；蓄客手段六、派单第一阶段：对随州市中心各社区、底店进行地毯式派单200份/天/人，共20人，总共派发海报60000份第二阶段：随州解放路商圈及周边高档社区派发单页200份/天/人，共20人，总共派发海报60000份第三阶段：解放路商圈及全市各高档社区对第一二阶段派单效果反馈较好的区域进行二次派单300份/天/人，共20人，总共派发海报36000份蓄客手段七、外联第一阶段：世纪新城20公里辐射区域拓展外联单位每人开发10组外联单位第二阶段：外联单位拓展，一手楼盘售楼处；二手房中介、其他外联个人每人每天联系10组意向外联客户第三阶段：一手楼盘售楼处、二手房中介；对外联单位介绍客户较多的单位，加大回访力度及优惠措施每人每天联系10组意向外联客户蓄客手段八、直销第一阶段：各大商圈每人每天收集15组电资第二阶段：全市各高档社区；每人每天收集15组电资第三阶段：各专业市场；汽配城、建材市场等专业市场；对前期直销效果较好的商圈及社区进行二次直销；每人每天收集15组电资蓄客手段九、驻守、拦截第一阶段：各竞品项目外围派单、停放看楼车第二阶段：各竞品项目外围派单、停放看楼车第二阶段：项目周边项目及竞品外围派单、拦截客户、停放看楼车蓄客手段十、巡展第一阶段：各大商圈定点定时进行巡展。第二阶段：主要高档小区进行巡展第三阶段：对前期反馈较好的商圈及社区进行二次巡展蓄客手段十一、加油站第一阶段：对随州各加油站派发礼品及宣传资料第二阶段：对前期反馈较好的加油站进行重点宣传操作形式：向97号油品加油车主赠送精美纸巾盒及附赠项目销售资料具体执行：领取赠品客户填写详细登记表（姓名、电话等），以进行后期跟踪和维系蓄客手段十二、大客户行销?目的：挖掘大型企事业单位客户，打通企业渠道；?地点：各企事业单位、政府公务员?邀请人群：企业中高层管理者?活动形式：小型产品推介会?物料准备：世纪新城宣传资料世纪新城小礼品?客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度蓄客手段十三、世纪新城产品说明会A?目的：在世纪新城销售物料不足的情况下，借助说明会形式，带领客户了解项目产品，感受未来新城生活。?时间：开盘前一个月?邀约客户：世纪新城意向客户?动线：8：30世纪新城集中乘看楼车前往项目（进行客户登记）9：00到达项目，参观景观示范区9：40参观世纪新城售楼处10：30参观世纪新城样板间11：10世纪新城产品说明会11：40发放礼品12：00返回?回访：下午对体验客户进行回访，了解客户动态。蓄客手段十四、产品推介会B?目的：对老客户进行产品推介会，并进行内部认购?时间：2013年12月?地点：售楼中心?邀请人群：已认筹客户及意向客户?活动内容：集中客户统一讲解问题，采用集中问答的方式，形成现场互动；向客户讲解房地产知识，使客户了解到世纪项目优于其他项目的优越之处；地产专家（政府相关领导、房管局人员）对世纪新城进行户型分析；客户意见收集，了解客户需求动态；内部认购活动营销十五、世纪新城产品推介会C?目的：挖掘企业团体客户；?时间：11月?地点：世纪新城售楼中心?邀请人群：企业中高层管理者?活动形式：小型产品推介会?物料准备：项目宣传资料小礼品?客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度蓄客手段十六、案场活动?目的：借助项目展示区的开放，吸引客户到访，促进成交?主题：大红袍专场茶艺展示?时间：每月4次?地点：售楼中心?邀请人群：渠道单位及渠道嫁接客户、项目意向客户?活动形式：茶艺、茶点、民乐音乐会?物料准备：项目宣传资料小礼品?客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度蓄客手段十七、案场活动?目的：借助项目售楼中心和展示区的开放，吸引客户到访，促进成交?主题：商业及住宅风水讲座?时间：10月?地点：售楼中心?邀请人群：渠道单位及渠道嫁接客户、意向客户?活动形式：住宅风水学讲座?物料准备：项目宣传资料小礼品?客户追踪：及时回访，了解客户动态，提高客户级别转换速度蓄客手段十八、电话资源开拓第一阶段：世纪新城客户资源再开拓；企业法人电话资源40000组；第二阶段：车管所电话资源3000组；学校电话资源1000组；第三阶段：意向客户回访、邀约蓄客手段十九、出租车第一阶段：对随州市出租车发放座套及车贴礼品清单礼品清单