营口泰晤士城阜新兴隆大家庭项目商业项目定位营销执补行策充方案划方案沈阳德置行领驭项目定位思路高屋建瓴王者求变气度统御全城跳出迷局打破常规求变发展破局立足根本抓住核心寻求突破度势审时理解城市洞悉市场把握机会清晰准确研深入思考判宏观形势项目定位依据?前提：项目的建筑经济指标限制；?基础：市场的有效需求和空白、薄弱点和机会点，即市场缺什么；?条件：项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么；自身资源营口市新城大学城经济价值复合功能价值（商、住优势）项目资源产业优势（沿海产业区）营口市商业发展规划整合资源挖掘营口商业市场机会点商业整体定位复合型都市休闲街区mall主题：都市休闲。?档次定位：中高端，跳出营口看档次。?消费者定位：大学城师生;区域内原住民;城市中产阶级；中高收入，追求生活品质，注重生活品味；注重精神满足，关注休闲娱乐生活。复合型都市休闲街区mall引领营口购物、餐饮、休闲、娱乐新时代。商业案名建议:主推案名:泰晤士商业广场泰晤士购物中心辅推案名:剑桥商业广场商业形象定位:都都会会生活生活体体验验街街区区商业业态定位:一站式购物、一家休闲、一天逛街！日常生活家庭生活健康生活聚会生活美好生活大型超市家居健身餐饮美容美发小型便利店家电诊所休闲服装服饰大型农贸卖场儿童药店娱乐商业业态招商方向:体验馆商(\\\)业娱乐购物休闲美食街生活馆(商场(\)生(三层)农贸商超活配(1公寓商场套))万(四层)1寓(街)公主题万)美食街(商业商场一层平面业态分布建议化妆品精品服饰名品折扣1000平时尚用品商1000平业内数码街名表农贸市场2000平(3000平)商场二层平面业态分布建议男士服饰1000平箱包\鞋帽商1000平业内女士服饰街生活超市2000平(3000平)商场三层平面业态分布建议美食广场健身中心内商主题餐饮街业美容美发2000平整层2000平连廊生活用品针织百货(3000平)商场四层平面业态分布建议商内屋顶花园街业大型KTV(3000平)商业街业态定位(生活配套):文具、旅馆、服装、娱乐、药店、银行、移动、家纺、运动商体验馆业街商场生活馆(生(三层)活寓商场配公(四层)套)街)公寓主题美食街(商业商业街业态定位(美食主题街):商体验馆业街商场生活馆(生(三层)活寓商场配公(四层)套)街)公寓主题美食街(商业项目租售策略建议:思考点一：如何保持项目商业整体品牌调性？?30/70原则?持有30%大型及关键节点型店铺，并进行主力店招商，通过对重要节点的品牌分布把控，赢来商业跟风品牌的进驻。?剩余70%商铺以出售为主，并预先进行业态分区经营的规划与功能划分，产权式销售，统一招商。?整体原则是：招商先行，重点持有，以有计划搭建的品牌组合规范商业的品牌分布。思考点二：如何促进商铺销售及后期市场形象维护？?根据商业分区经营的大致方向实行定向招租，有针对性选择入驻商家，筛选符合经营要求的各类品牌。?店铺根据分区不同设定有针对性的功能配套、硬包、软包等，通过形象及配置的差异对业态进行引导。?对外街店铺进行合理的面积分割，配合品牌引进需要。思考点三：如何突出项目商业整体形象？?充分挖掘商铺沿街面商业价值，沿街商铺整体形象设计高端化，同能通过材质的对比营造出室内空间的通透感。?在沿街商铺预留出口，并结合南北端端头进行商业街的形象设计，可考虑使用系列化的外部景观设计，使整体形象有一定的统一性并保证一定的视觉效果。?建议在主入口处设置项目精神堡垒。?通过知名品牌招商（首次落户营口品牌）进行主力店的形象设计，以主力店品牌形象的宣导展示凸显商街的整体品味与档次。思考点四：如何实现商业价值最大化？?充分挖掘沿街面店铺商业价值，商业沿街部分尽量做满。?通过沿街店铺东西向开门的设计，增加外街与內街的通透性，增加內街的人流量。?外街注重做街铺形象，內街注重做消费氛围，通过景观、小品、店招等配合设计，提升內街消费氛围。?放缓销售节奏，招商运营前导。?小批量多批次推货，通过阶段性主题式包装及商铺混搭销售，逐渐推高商铺销售价格。?持有部分关键性店铺，保持商业整体形象及调性，确保商场长期稳定发展态势。思考点五：如何有序推进项目招商工作？?成立专职招商部门，统筹商业招商工作?招商原则：整体招商，形成规模效应；分块招商，形成个性特色；定向招商，形成品牌效应?引入国际化专业招商公司，借助外部资源开展招商工作进行品牌引进。上海彼上(E-up)商业地产招商策划公司:上海市卢湾区思南路107号国信创意园1108室商管公司:联系电话：021-61032676邮件：eup_sh@163.com北京盛世睿达商业管理有限公司DTZ戴德梁行管理公司地址：北京市朝阳区北辰东路8号北京市东城区建国门外大街7号光华长亚运村汇园国际公寓H座1802安大厦1622-1626?邮编：100101??????传真：010-电话：010-851980934721549010-88091033电话：010-64721833/64721549沈阳:024-23750900?高力国际北京市东城区东长安街1号东方广场西三办公楼502室?邮编：100738华夏柏欣电话：+861085181633沈阳市沈河区北站路59号（E座18层6、7传真：+861085181638室）手机:13604181266RET睿意德仲量联行(沈阳):沈阳市和平区中华路,北京市朝阳区建国路81号华贸中心1座1106024-83506228邮编100025www.ret.cn