敬呈：瑞域房产都市经典广场2014年营销策略总纲Worldunion1写在前边的结论目目标标及及营销营销思路思路——目标梳理/营销思路Worldunion2013年销售业绩：内部认购136间，回款1.23亿！要靠关系才能买到铺！销售套数：136套销售面积（套内面积）：10506.66m2销售金额：123527634元销售均价（套内均价）：11757元/m2?2013年,项目在11月19日开始关系客户进行了内部认购；制造了要靠关系才能买到都市经典的商铺的火爆形象，为后期推售奠定良好的基础WorldunionA余货情况外街已售商铺14间，销控率为33%A余货情况内街首层已售商铺68间，销控率为75%内街一层已售商铺外街已售商铺4Worldunion预留主力店位置BB余余货货情情况况内街二层已售商铺54间，销控率为66%内街二层已售商铺预留主力店位置Worldunion5随着主力店商家的逐渐落到实处，工程的快速推进，有节奏营销总控的通过配合招商、加强展示和包装、强化区域商业氛围，增强投资者和商家信心，最终达成年度销售目标和招商目标销售目标1000300030004000200020002.63月中4月中5月初6月初7月初节点元宵晚会样板铺开放主力店签约活第二届都市商家交场暨招商说明会动暨开街仪式经典嘉年华活动推广招商启动阶段招商全面推广销售阶段招商后段写字楼推广推售外街保留单位蓄客外街开售写字楼蓄客写字楼开盘写字楼加推尾盘清货总体货量：2.1亿其中：主力店（超市三层和圆形位）：约6000万（于节点处单独出售，未计入月度销售目标）外街商铺：约6600万内街一层：约3100万内街二层：约1500万写字楼：约3900万除主力店外合计：1.5亿Worldunion220132013年工作回年工作回顾顾——销售分析/营销分析Worldunion项目重要营销节点回顾9月17日10月15日销11月19日12月2312月29奠基庆典暨售中心盛大开内部关系户日招商启日新年音项目新闻发放认购动乐会活布动会以直升10月1日-1411月19日为增强客通过赞助机作为噱头日VIP客户接待针对前期积户对项目镇政府举，邀请客户日，先进行前期累的内部关的信心，办新年音到场约400蓄客。15日销系户进行开12月23乐会,进批。活动只售中心对外开放盘，当天内日举行招一步增强对内进行，结合都市经典首部关系户认商启动仪项目在当活动前无作届嘉年华活动，购51套，式。当天地的影响任何推广，当天到场约20日内部到场客户力，当晚主要集中在1300人，诚意关系客户认约500人到场约后续推广。登记客户548批购47套。，认购52000人。。套?项目所举办的活动在均安都是比较轰动和具有爆炸性的，通过四个大型的活动作为营销节点，将项目高端的形象全面渗入以及广泛的口碑传播。?前期以项目形象，然后全面转入商业，再进入招商推广，以塑造一个均安商业地标为目的展开，最终回归于销售以及Worldunion招商。推广渠道及推广节奏10月9月17日15日销11月12月奠基庆典售中心19日内23日全2013年暨项目新开放部关系球招商8月9月闻发布会10月11月户开盘12月启动推广语改变一座城市的力量均安首个商业广场登记已经疯狂，开卖无法想象商业地标就在这里灯旗均荷路德安路、百安路路段户外光华路口、七滘大桥、容桂创富酒店等共7块均安、容桂、大良等9均安、容桂、大良等镇均安、容桂、大良等电视台镇街电视广告，持续10街电视广告，持续5天镇街，持续10天天夹报鹤峰视窗短信40万条60万条网络顺德楼市网、顺商网（软文及网络标版）电台901?2013年的推广节奏，配合项目重大营销节点，做全方位推广，起到良好的效果。?2013年的推广区域，以目标客户（均安）为中心，辐射到容桂、大良、乐从，但外围区域效果不明显。?2013年推广渠道，以户外、灯旗、短信、网络、电台等推广为主，结合节点的夹报及电视投放，全面覆盖。Worldunion形象回顾形象亮点：?主画面从项目形象转入商业形象，从销售过渡到招商，很准确的把握好了推广的节奏。?每阶段、每个形象推出，都以不同的vi色为主基调，契合了商业广场缤纷多彩的调性。不足之处：广告出街时间总是滞后，本World来效果可以更好的。union展示回顾项目围墙极具城市感的销售中心圣诞灯饰效果圣诞销售中心布置广场展板展示亮点?销售中心以现代感极强的设计为外立面，契合项目的商业形象；?招商氛围的布置，给客户及商家增强信心；Worldunion渠道回顾户外电视灯旗招商折页渠道亮点?推广渠道包括户外、灯旗、夹报、电视、短信、电台、单张、销售折页、招商折页等，基本涵盖了所有常规的推广渠道对杏坛进行全方位、立体的轰炸。?不足之处：均安以外镇街推广仅配合销售节点进行了电视广告、短信和电台投放，推广力度不够。Worldunion活动一：奠基庆典前所未有的奠基方式，大手笔，项目一炮走红，暨新闻发布会活动奠定了项目在均安唯我独尊的高端形象1、活动时间：9月17日上午9:30-13:002、活动地点：都市经典现场、骏景酒店3、到场人数：500余人4、奠基现场出动直升飞机，史无前例。5、活动效果：确立项目的绝对高端形象，以新闻事件，引起市场高度关注。Worldunion活动二：第五届均安牛重新定义商业价值，全面发动客户，进一步仔博览会（倒计时）新提升了项目的知名度和良好的口碑效果闻发布会暨嘉年华活动1、活动时间：10月15日8:00-18:002、活动地点：都市经典项目现场3、到场人数：1500余人次4、销售配合：销售人员及支援人员配合，以电话约客及现场发掘客源并邀请到销售中心洽谈。5、活动举规模空前，契合第五届牛博会即将开幕，以嘉年华吸引更多的媒体关注，提高项目知名度、美誉度，制造良好口碑的效果。Worldunion活动三：豸浦福利会通过赞助活动，深入推广，扩大项目在当地第十八届敬老活动影响力，树立良好形象1、活动时间：10月16日16:30-21:002、活动地点：均安镇豸浦广场3、活动规模：宴席约380席，约4000人次4、推广动作：以展板、宣传片推广为主、单页派发为辅5、通过参与豸浦村第十八届敬老活动，提高项目的知名度、美誉度及档次，加深人们对项目的关注度，树立良好形象，提高其附加价值。Worldunion活动四：通过招商活动增强投资者信心，并拿下商业地标全球招商启动仪式活概念，将项目商业形象拉至至高点，为长线招商动暨圣诞自助餐活动做好铺垫1、活动时间：12月23日16:30-19:402、活动地点：都市经典项目现场3、活动规模：自助餐宴席35席，到场人数500人次4、销售配合：销售人员提前电话约客到场洽谈，并于现场发掘新客源，结合价格策略对客户实行逼定。5、活动效果：得到业主与客户的一致赞同，当天商铺成交5套，基本达到预期效果。Worldunion活动五：都市经典广场之夜与政府紧密合作，再次顺势推广，使项均安镇新年交响乐晚会目具备官方色彩1、活动时间：12月29日19:40-21:402、活动地点：均安篮球馆3、主办单位：主办方：顺德区委宣传部、均安镇人民政府4、赞助单位：都市经典广场5、晚会规模：现场共吸引了将近2000人次到场观看。6、销售配合：销售人员提前电话通知客户及业主，并于现场拓展新客源。7、2011年都市经典最后一次大型活动，与政府联合举办，顺势推广项目，提高项目的关注度及美誉度，形成良好的口碑传播。Worldunion2011年营销总结：关于推广初步奠定了项目在均安市场的绝对领导者地位及客户中的商业地标形象，但推广范围有限，客户资源未能扩大。亮点：1、在均安通过举办各种大型活动以及赞助如老人节活动、均安新年音乐会等活动方式，将项目地标形象逐步打入民心。2、通过以点辐射成面的推广手法，主要推广面集中在均安轰炸，灯旗、户外全面铺开，以均安作点辐射到其他镇街，形成一定的影响力。3、走线上塑造形象，线下积累客户的推广路线，通过线下口碑传播在目标客户中进行推广。不足之处：1、推广面未“走出去”，未能在杏坛、容桂、大良等均安周边镇区全面铺开，项目的辐射面有限，客户发动过于依赖线下。2、配合销售节点的推广设计出街滞后，推广的效果打了折扣。2011营销关键词：深入乡村的活动启势、线下营造口碑传播、主动的营销推广节World奏union2011年营销总结：关于包装初步符合了项目商业形象，部分展示提高了客户对项目的信心，但商业氛围塑造仍未到位亮点：1、均安唯一现代化、城市感强的销售中心，改变了均安人民对传统销售中心的概念。2、商业氛围包装到招商氛围的包装，极大增强了客户对项目的信心3、活动现场的包装对活动的效果明显。不足之处：1、12月20号之前工程展示不足，部分客户担忧项目工程进度。2、销售广场空旷，容易形成销售中心人气不足的景象。2011营销关键词：现代城市感、商业氛围、招商氛围Worldunion2011年营销总结：蓄客方式集中爆破的蓄客方式，在项目关键节点处，保证了到场的人气，营造了项目口碑亮点：1、线下跟政府合作，参与或赞助政府或村委发动的活动，通过在村内摆放展板，投放鹤峰报等形式进一步吸纳客户。2、奠基庆典暨新闻发布会，销售中心盛大开放暨首届嘉年华、招商启动仪式这三个大型活动进行爆炸式蓄客，营造了良好口碑。不足之处：1、在个别活动中，未能抓住爆炸式的蓄客机会，错失了开拓更多的客户资源。2、销售中心开放时，由于登记有奖的关系，诚意登记的含金量不高，难以判断客户的诚意度。2011营销关键词：集中逼爆人气的蓄客方式Worldunion2011年营销总结：销售策略三步走策略，先消化VIP客户，再消化政府客户，最后消化街客，将部分