前所未见自成传奇绿城·蠡湖香樟园营销推广提报和声绿城组Part1市场篇市场层面在新政调控效用趋于弱化，蠡湖香樟园稳步入市；现竞争关系周边众多环湖项目高端住宅的包围与竞争，客户被拦截;实问自身层面“法式合院+景观高层”产品类型于无锡独一无二；题客户层面除了那一批绿城的忠实拥簇者，如何扩大客源？宏观市场分析2011年全国经济态势预期2010年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009年的反弹趋势?总体静态：呈现出“GDP增速提升”、“物价水平全面提升”、“就业形势逆转”、“外需常态化”等多元景气的局面。?动态趋势：由于“刺激性政策的逐步退出”、“房产新政的出台”、“地方投融资平台的清理”、“结构性调整的力度加强”以及“中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调”、“欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击”等因素，使中国出现“GDP季度增速跌破9%”、“CPI月度增速回落至2%左右”、“总量平衡和动态再次恶化”的“次萧条”局面。预期2011年宏观经济景气大幅度下滑。在“周期转换”、“政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“震荡”、“波动”与“相对低速”的过度期。2010年无锡楼市大事件纪实[“国十条”出台]——1.10[“新国十条”出台]——4.17[“二次调控”再发力]——9.29[限购令异常凶猛]——10月初[时隔三年的加息]——10.20[无锡契税调整差别对待非唯一住宅升至3%]——10.1[无锡房贷7折利率取消]——11[央行第六次上调存款准备金率]——11.212010年无愧是楼市调控年新国十条、新国五条、央行加息、限购……一次次给楼市带来大地震，迄今余音好像还在耳边回响。全国百城房价未跌，房产税出台箭在弦上，预售款监管制度在京预演，第三次调控风声渐紧，这一切无不对开发商和购房者产生着不可估量的影响。回顾今年无锡楼市，可以用“房价在调控中攀升”八字概述。专家预测明年房价会降20%，不少购房者持币代购，期待房价出现实质性地下降。而滨湖区作为无锡楼市的大明星，一直都是购房者梦寐以求的居住地。无锡紧跟国家出台相应政策进行执行并未具体落实到针对无锡市场市场相对理性和稳健，有大批客群支撑分析：2011年楼市整体态势——先扬后抑、价稳量增。2011年第一季度销售量受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度，刚性需求爆发，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。面对充满变数的2011，13.5亿的销售任务如何完成？我们需要深度再思考——无锡整体房地产市场动态2010年11月商品房及住宅成交情况11月份无锡楼市总体成交较10月份有所逊色，全市合计成交商品房6316套，成交面积为70.88万方，其中商品住宅合计成交3909套,成交面积为51.00万方;在成交价格上，本月商品房均价约为9118元/平方米，其中商品住宅月均价约为8220元/平方米。从11月份商品房市场成交结构上来看，本月锡城楼市总体呈现出“商业项目热过住宅市场”的特点：本月成交的6316套商品房中，住宅销售套数只有3909套，仅占61.9%（10月份此数据为72.5%），而商办项目本月的销售数量达到了2407套，比10月份增加了677套，增幅将近40%；其次是在价格表现上：本月商品住宅的价格走势非常平稳，尤其是周成交均价，可见本月商品房均价继续走高完全是由于商业项目热销所致。由此可得出结论：政府出台的“二次调控政策”以及无锡地方版细则对于住宅市场的抑制作用已经显现，商品房价格不跌反涨仅仅是楼市资金转向刺激商业地产而产生的市场假象。热销楼盘分析与10月份相比，本月锡城热销楼盘的总体成交情况变化并不明显。但是在10月份位列排行榜前十的楼盘中，有超过90%的面积为住宅项目销售所得，而本月则有超过6万方的面积是由商业项目所贡献。商业项目的热销一方面预示了房地产一级市场在未来项目开发上的方向转变，另一方面也表明在政策调控的引导之下，房地产市场投资资金开始转往合理方向。滨湖区本月共计成交商品房925套，环比减少460套，成交面积为12.10万方，环比减少2.72万方，减幅为18.37%；从周成交量、价走势上来看，滨湖区本月成交量下降主要是由于月初成交过于低迷，月末虽有回升，但是已难至上月水平。全月区内商品住宅均价约为10665元/平方米，环比10月略有下跌。本月太湖国际社区、魅力万科城和观山名筑是滨湖区的成交主力。无锡高端住宅市场分析蠡湖香樟园愈久弥稀，贵重资产无锡楼市近年来异军突起，但在顶级物业上成长并不成熟、等级类别划分不甚清晰。让我们来参考一下上海顶级物业和别墅的数据自6月以来，上海豪宅成交不断刷新纪录，沪单价5万元/平方米以上豪宅成交量已连续5个月保持迅猛增长。10月沪上豪宅共计成交339套，环比9月激增58.6%，销售总面积75855平方米，环比9月涨幅高达80%，销售额也达到967390.81万人民币。上海1-10月高端住宅成交情况（单价50000元/平以上）月份总套数（套）总面积（平方米）总金额（万）成交均价（元/平方米）1月10924307181274.89745772月601173477266.61658483月711411796879.73686264月21737686248929.94660545月30642552191.89812336月611046271963.31687857月47819451355.29626748月13021099128705.92610019月18129830184634.26189510月28754108333194.2661579高端别墅10月表现依旧突出，成交呈现“量价齐升”。数据显示，10月沪高端别墅的成交量、成交面积环比9月各有8.33%、15.55%的涨幅；成交均也价攀升至81184元/平，环比上月提升了14.04%，销售总金额也同时大幅上扬，单月创收高达176541.77万元。上海1-10月高端别墅成交情况（单价50000元/平以上）月份总套数（套）总面积（平方米）总金额（万）成交均价（元/平方米）1月5215527109429.67704772月18599943740.21729133月361234797894.21792864月9634208234744.6686235月5719572131644.03672616月12483729510.75610107月24735449663.25675328月341168083466.12714619月4818820133979.477119010月5221746176541.7781184上海作为一线城市在新政频出、重点打击下在多不胜数竞品挤压下豪宅市场高端别墅市场依旧坚挺、且逆市上扬WHY？豪宅？豪宅！?豪宅类产品一般都占据了稀缺的城市资源或自然资源，具备很强的增保值功能和增值空间，并能真正实现购房者升级换房的目标。?在通胀预期的形势下，楼市不失为是相对比较安全的投资领域，而拥有稀缺资源的高端住宅更往往成为对冲货币资产贬值的良好选择，它们已经不是单纯的居住品，更是投资品、奢侈品，具有良好的抗跌能力。回转头让我们再来看看无锡高端豪宅无锡高端豪宅市场特征汇总：产品区域特征——无锡豪宅都占有着属于自己独有的地域优势，或市中心CBD配套、或自然山水景观特色产品形态特征——无锡豪宅都拥有能够强调的产品特性，或高科技应用、或豪华标准装修、或精通观景户型特质项目品牌特征——无锡豪宅的开发者背后都有深厚的品牌基础支撑，如朗诗、如万科、如茂业、如世茂、如华润、更有绿城高端客源特征……品味人士的独特圈层……无锡高端住宅市场客户分类?目前正在销售的高端住宅中，以40岁以上的成熟家庭为购房单位的占65%以上，其中97%为二次以上置业者。?豪华高层住宅的客群调研（包括常工城尚城、茂业豪园、世茂中心等）显示，国企外企高管及中小型私营业主占购房者比例55%以上，公务员中层及垄断行业中层分别占10%和12%。?滨湖区的高端多层高层及类别墅产品的客户抽样调查结果显示，外地投资客户（包括宜兴江阴客户）占总比例的8.5%，无锡各乡镇购买客群占总比例的19.3%。无锡高端住宅客户层次比较固定，但来源比较多样，因此客群容易形成同一个圈层。但在销售渠道与传统住宅产品相比较而言，应更为多元化，宣传层次应更为深度化。客户需求分析——高端公寓客源特征业者来源地：全市范围不限区域，主要集中于市中心及部分乡镇置业者特征：以外企白领、大型国企或垄断企业中层管理人员、金融系统工作人员、私营小老板为主、政府公务员置业驱动因素：区域配套、产品价值置业倾向：生活配套、社区景观、产品品质社区内配套需求：首先为交通和高档商业休闲配套，其次为升值潜力，最后为生活圈社交圈。客户需求分析——别墅级客源特征业者来源地：全市范围不限区域，主要集中于开发区、各乡镇置业者特征：以外企金领、大型国企或垄断企业高级管理层、金融系统领导、大中型私企老总置业驱动因素：区域环境、产品品牌及档次、生活圈层置业倾向：自然景观、小区景观、文化内涵、产品品质、升值潜力社区内配套需求：首先为项目所在区域的自然环境，其次为升值潜力，高品质有文化内涵的名流圈层居住环境距工作地的时间：俱为自驾车客户，制约不强除此以外，随着豪宅市场的需求进一步深入，未来还有可能新增客源：外区域投资性客群、长三角客商、港澳外籍人士；客户需求分析——项目客户最终定位购购买买力力地地域域消消费费观观念念定定义范义范围围履盖范履盖范围围广广，，吸