钱钱万里万里桥桥三三楼楼招商定位建招商定位建议议及品牌推广策略及品牌推广策略概念策划◎销售代理◎项目投资Page?1目录一、项目现状梳理1、项目目前经营情况分析2、招商政策3、项目区域概况二、项目三楼业态定位建议1、目前1、2楼业态经营情况分析2、三楼业态组合建议3、客户群体定位4、招商策略5、招商推广周期铺排三、项目整合推广策略1、推广策略原则2、推广方式3、广告推广攻略4、媒体组合建议5、广告媒体投放策略6、渠道策略7、项目包装建议概念策划◎销售代理◎项目投资Page?2核心核心问题问题界定界定提报之初，先梳理下需要解决的问题：?三楼业态如何定位，以达到提升客流量？?如何进一步提升钱万里桥在苏州市乃至江苏省小商品专业市场形象？?如何根据业态定位要求挖掘经营户客户？概念策划◎销售代理◎项目投资Page?3第一部分项目现状梳理概念策划◎销售代理◎项目投资Page?4一、项目目前经营情况分析钱万里小商品市场经营面积达6万平方米，约3000个商铺。并新增仓储后勤设施4万方，地上、地下共700个机动车位。新市场还对管理系统进行升级，建立电子导购显示屏，增设自动扶梯、电梯16台，配备数字监控、防盗系统以及自动喷淋、烟感报警监控中心。目前项目一楼、二楼基本招商完成，主要以老市场的经营户为主，现日均客流量超过10000人次，年商品交易总额超过12亿元。一楼以经营小百货批发为主。二楼以服饰，真饰品，床上用品等批发为主。一楼与二楼的商家主要是从钱万里桥老市场搬迁过来的，每个区都没有合理业态定位目前各区域业态杂乱无章，非常混乱。三楼因业态定位问题以及项目推广未到位，导致招商不成功，客流量稀少。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?5二、招商政策1、以每间商铺9平方米计算；三楼沿电梯口过道铺位租金与经营物业管理费合计12000元。三楼拐角铺位租金及经营物业管理费合计11000元，其他铺位租金及经营物业管理费合计10000元；租凭合同一年一签，未经过甲方允许，租金及经营管理费不得更改。2、租金及经营物业管理费随面积增加而增加，租凭面积须是9的倍数或者14平方米。3、第二年期，租金与经营物业管理费分开收取，租金分别为8000元、8500元、9000元，经营物业管理费以50％收取，即30元/㎡/年；第三年租金分别9000元、9500元、10000元；经营物业管理费以60元/㎡/年。4、租期、付款方式：先付款后使用，合同签订时即可支付租金及设施物业管理费。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?6三、项目区域概况相城区相城区金阊新城金阊新城本案平江新城平江新城高新区高新区古城区古城区工业园区工业园区本案区域位置良好，处于金阊新城核心区位，周边专业化市场氛围较浓，尤以312国道沿线为主；区域内餐饮、休闲娱乐等配套目前较为薄弱；随着区域内土地的开发力度加强，对商业配套及公共设施的需求亦将大大增加。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?7金阊新城2004年全面启动开发，新城占地面积为11.2平方公里，东至沪宁高速公路与相城区相连，南沿苏虞张连接线和虎丘风景区相邻，西临金阊新城金阊新城京杭大运河与苏州高新区隔河相望，北接苏州高新区浒关工业园。虎丘虎丘在早期的区域规划中，金阊新城高高新新定位于物流基地，重点打造物流和商区区贸（专业市场）产业，居住功能仅仅作为一种配套设施。由于早期金阊新城发展模式以物流园为主导，区内没有形成成熟、系统的金融、商贸体系。经过数年开发，该发展模式体现出的弊端愈加明显。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?82011年底，金阊新城第三轮控沪宁制性详规出台，新城明确定位于苏高速道国31州西北部的城市副中心。沿虎池路21223国办公办公道公里长、两侧800米区域内，新城虎池本案将打造一个RBD核心商贸区。RBD路商业商业集合了商务、办公、商业、旅游、商务商务休闲休闲休闲、居住等6大业态。西居住居住环高旅游旅游架RBD核心商贸区的建设不仅能快速满足新城人在生活上各方面的需求，更将通过业态配套互动推动宜居新城快速发展。本案地处RBD辐射范围内，将会进一步促进区域消费及商业的升级，为本案后续运营提供强大的需求支撑。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?9?路网条件良好：金阊新城启动建设以来，规划新建道路37条，总里程约40公里。五横五纵的主干路和环网状次干道路体系基本形成；?地铁3号线原规划方案并未经过该区域，目前政府正计划调整方案，地铁3号线将在金阊新城设有站点，这将为项目带来大批消费人群；?虎阜路西延、312国道改为城市道路等工程全线推进，使本案与周边区域联系更加密切，优质的道路交通状况将使项目区域分享更多的市中心区商务溢出。目前区域道路系统较为完善，但公共交通尚未完全跟上。随着未来交通规划（地铁修建及312国道改造）的逐步落地，本案与周边区域的联系将会更加的密切。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?10富邻商业广场31沪2宁国高道速金亿城道国231苏州机电五金城西环高架新东方汽配城钱万里桥小商本案品市场概念策划◎销售代理◎项目投资Page?11?本案位于金阊新城，金阊新城定位于物流基地和城市副中心；?金阊新城的规划突出商业和居住功能，区域内多为各类型成熟的专业市场，但生活服务类商业配套不够完善，且档次较低；?目前区域内商业项目多位于312国道沿线，其中专业市场集中在312国道与联洋街附近，经多年培育，现已成长为一定的市场规模。富邻商业广场和金亿城均为生活消费类商业项目。总的看来，整体较大的体量使得个案对投资客源的竞争仍然较为激励。本案区位良好，处于金阊新城核心区之中。专业市场发展成熟；餐饮、休闲娱乐等配套较为薄弱，档次较低；随着区域内规划的落实，商业、公共配套将得到充分开发。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?12专业专业市市场场研研究究项目礼品城机电五金城新东方汽配城钱万里桥小商品市场12万㎡，包括2万㎡地总体量23万㎡一期17万㎡一、二期共10.8万㎡下车库商业1-2层，3-4层为商务办商业1-3层，4层为商务层数商业1-2层，3-6层为SOHO4F公办公档次中档中档中档低档五金、电动工具、橡塑制品服饰、鞋帽、日杂、窗帘业态餐饮、服饰、鞋帽、日杂汽车零部件及外部装饰、配件、化工器材、化妆品、文具、玩具内街1-2层42-48元/㎡·月一层在330元/㎡·月，租金范围，临马路1-2层68-100元/80-110元/㎡·月65元/㎡·月二层在180元/㎡·月，（按使用面积计算）㎡·月。三层基本空置。经营情况一般较好较好一般项目位置312国道北，金业街西312国道南，金业街西312国道北，联洋街西金业街西、长泾塘路南规划户数约800户约1500户约260户约3000户铺位64-88平米，铺位开间4.5米。铺位基本单元为60㎡，两层部分铺位为一层，层高为5.5，每层30平米，两层层高均米，可隔成两层。还有部分最小42㎡，层高6米，可隔两主力面积铺位基本单元在9-14㎡为3米。垂直交通通过室内楼铺位为两层，一层层高为5.5层用。主力在150㎡。梯。铺位开间约4米。米，二层层高为3.8米，即可隔成三层。现有主要专业市场体量超过60万㎡，平均租金在40～100元/㎡·月，经营面积多为60～100㎡。本案一期产品与礼品市场有一定重复概性念策，划导◎致经营销售代理情况◎一般项目投。资Page?13生活配套生活配套类类商商业业研研究究总体主力面项目售价租金层数业态主力店量积酒店、超市、2.7万15-601层3.3万元/影院、教育培金亿城尚未交付3层--㎡㎡㎡训、餐饮、美容护理餐饮、旅馆、1层2.5-4万元1-2层，层高银行、超市、富邻商业2.5万48-200/㎡，2层2-均为4.5米肯德基（金阊3层通信、医药、广场㎡㎡2.5元/㎡，3，租金在90新城首家）文化用品、美层1.5万元/㎡元/㎡·月发、洗衣生活配套类商生活配套类东吴面馆、金业体量商业主要分餐饮、快餐、佳园大酒店、苏州机电较小，60-150布在项目南2-3银行、通信、兰州拉面、移--五金城约㎡侧沿街，租层文化用品、送动营业厅、洞2000-金在90-100水站庭山送水站、3000元/㎡·月光大银行㎡周边商业以普通生活服务类型为主，中低档，租金基本维持在90元/㎡·月左右。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?14项目情况总结1、本案周边大体量的专业市场较多，对投资客资源竞争极为激烈，根据本案销售政策，与周边专业市场项目销售政策对比毫无竞争优势。2、根据苏州市姑苏区金闾新城管理委员会7号文件显示，政府规划与钱万里桥小商品市场西南侧的旺思楼停车项目正施工建设，对本案带来了一定的利好面。3、项目现场整体运营环境较差，导视系统混乱，围墙广告需要重新制作。4、本案品牌形象有待重新建立，通过不断的投放媒体广告，提升项目区域影响力。5、根据一楼二楼的业态定位，目前的经营现状，建议三楼三楼以鞋子，箱包，窗帘，皮革制品等为主，走精品路线，区别于一楼二楼的零售为辅，批发为主的形式。6、深入周边城市，无锡、昆山等地，挖掘潜在经营户投资。概念策划◎销售代理◎项目投资Page?15二、项目三楼业态定位建议概念策划◎销售代理◎项目投资Page?161、目前1、2楼业态经营情况分析目前1、2楼以日用百货、五金交电、文化用品、钟表玩具、针纺织品、化妆品、服装鞋帽、水暖装饰、玻璃陶瓷、炊事用具十多个大类，品种30000余种。并已形成品牌化、专业化、商场化经营格局。一楼以经营小百货批发为主。二楼以服饰，真饰品，床上用品等批发为主。三楼目前只有极其少量的箱包服饰。目前一、二楼商铺因前期没有合理业态布局规划，导致市场秩序混乱，导视系统不够人性化、系统化。建议三楼