谨呈：潍坊诚泰置业有限公司金润新城营销策略报告15／6／2C目ontent录s一、项目理解二、市场扫描三、客户研究四、营销策略五、世联营销保障PART1项目理解3区域扫描本项目位于潍坊高新区东部，寒亭南部,城市郊区。寒亭城区金三角金三角商商贸区贸区奎文、高项目周边多为村庄和汽车潍城新区4S店，生活配套缺乏。项目紧邻西客站、济青高速入口、烟潍路、海龙路等城市交通枢纽，交通便捷，出行方便本报告是严格保密的。酒店、家居市场、学校等配套齐全，但缺乏超市、商场基本生活配套扫描配套。寒亭一中新校区百大绿洲红星美凯龙金茂国际大酒店本报告是严格保密的。5高层+小高层+多层产品供应，Artdeco建筑风格,主流产品面规划特色积区间占地面积：91800㎡；建筑面积：350000㎡；容积率：3.12；社区规划：多层+高层+小高层，价值梯度明显，市场主流规划；产品风格：Artdeco风格；户型配比：为市场上的主流户型，以85—125㎡二、三室为主。规划评价：整体规划布局合理，依据景观资源的不同合理的安排楼座位置，建议在控制成本的情况下，景观设计形成景观中轴，划分组团，并提高可参与性。本报告是严格保密的。产品分析项目一期67800㎡为整体价值较高部分，以刚需产品为主，兼有少量多次改善型大面积产品。产品分析：多层85—125㎡二室、三室产品市场走量较快，为主流去化产品，大面积多次改善型产品市场走量较慢，需要户型创新等方面价值的支撑，提升产品溢价能力。高层产品以及多层125平米金润新城一期产品物业形态面积户型面积套数备注85—96106已预定以上大面积户型将会是销售多层4栋，2万㎡125—144660.9万㎡复式13的难点！需进行价值提升！高层4栋，4.7万㎡未定本报告是严格保密的。项目属性城市郊区、配套缺乏、无景观资源、中型、非明星项目区域?区域：位于城市核心区边缘，居住氛围较差。?紧邻金三角商贸区，区域建设较快，发展前景看好。配套?教育：郭家小学、寒亭外国语学校、寒亭一中、寒亭七中。?商业：百大绿洲、红星美凯龙、五环机电城，但缺乏生活配套。交通?交通：紧邻城市主干道潍县中路，出行便利，但临近公交线路仅58、21路。资源?历史文脉：周边有杨家埠民俗文化区。品牌?企业品牌：诚泰为中小开发商，在潍坊无品牌效应。?项目品牌：目前市场无声音，潍坊非主流项目。规模?总建面约35万平方米，为中型项目。本报告是严格保密的。8项目属性判断：城市郊区/中等体量/刚需产品为主思考一：如何解决项目所在区域不被认同的障碍?本报告是严格保密的。PART2市场扫描本报告是严格保密的。10支持合理购房需求，信心维稳，促进整体市场面转好政策扫描差别化信贷政策、准备金率下调，促进房地产市场回暖及信心提升，但对潍坊等供大于求的城市购房需求促进有限。信贷政策利好实施差别化信贷政策，支持首次购房家庭贷款需求，银行下调首套购房利率信信贷贷政策利好—政策利好—进进入入20122012年年22月月份份，四大行宣布，四大行宣布针对针对首次置首次置业业客客户户，房，房贷实贷实行基准利率，部分外行基准利率，部分外资银资银行行为为了了抢抢占占贷贷款款份额份额，，实实行行99折甚至折甚至8585折的折的优优惠，但惠，但对对二次及以上二次及以上购购房者仍保持原有政策不放松。房者仍保持原有政策不放松。三次存款准备金下调，货币政策适度宽松，资金流动性增强，利于缓解目前货币政策利好房地产企业资金紧张的局面20112011年年1212月月55日日，，下下调调存款准存款准备备金率金率0.50.5个个百分点百分点；；20122012年年22月月2424日日第二次第二次下下调调0.50.5个个百分点百分点，，55月月33日第三次下日第三次下调调0.50.5个个百分点，此次下百分点，此次下调调后，大型金融机后，大型金融机构构存款准存款准备备金率降至金率降至20%20%，中小型金融机，中小型金融机构构降至降至16.5%16.5%。。本报告是严格保密的。11形势预判下半年，市场走势依然不乐观，但明年可能出现政策松动，市场可能趋好。量跌价量跌价稳稳量升价量升价稳稳量升价跌量升价跌量价量价齐齐跌跌量升价量升价稳稳观观望望阶阶段段促促销阶销阶段段阶阶价价阶阶段段局部回暖局部回暖部分回暖部分回暖价格小幅波动局部保持坚挺态势降价全面价格触底后保持平稳量长期处于低位降价开发商降价回款新政出台，市场观望2012年5成交量急剧下跌月量价齐跌市场看空者全面成交量回升局部继续观望促销价格平促销稳价格下降到部分客户的预期成交量回暖受促销刺激需求小幅释放成交均价成交量2011.92011.112011.122012.22012.52012.下半年本报告是严格保密的。潍坊市场潍坊市区每年的去化量为150万㎡左右，而存量却上千万㎡，而且新盘仍不断涌现潍坊市房地产市场整体供需情况2011年潍坊市区（奎文、潍城、高新、经济开发区）在售项目约200个，目前市场供应总量约1600万㎡，其中新增供应约400万平米，市场供应充足。2011年1-12月潍坊市区去化约300万平米，市场整体供大于求。年份年底存量（万新增供应量（万供应总量（万去化量（万㎡）供应/去化㎡）㎡）㎡）2007年2303305601174.82008年443350793958.32009年69840010981308.42010年968400136823062011年116840015683005.2潍坊市近几年供需情况一直处于供大于求的局面，每年新增供应量超过去化量，随着时间的推移，市场存量不断累加，造成供需比一直居高不下，截止到2011年12月份，市场供需比达到5.2：1，供需关系严重失衡。本报告是严格保密的。整体市场：降价是大势所趋，降价趋势已经形成。潍坊市场大部分的开发商采取了小幅调整价格的策略，降幅在10%以内。更多的开发商采取了以价换量的策略，降幅在15%-20%。2012年潍坊市重点项目监测分析现售面积区现售主力户畅销户未来3月增项目实收均价价格调整情况2月3月4月5月6月7月销售汇总热销原因交房时间存量间型型量90、12品牌、户大观天下38887月下调6003129472240349690-140两室、三室2014.7600套无5型开盘较预期下调价格、精2014年9恒大名都5200700///4055127481100-180三室128-134592套792套装月2年分期付款加州世纪两室、紧凑价格、区51005月降700256282397360-1221092013.6.30100套无尊品三室位户型、区7月份二期多紫瑞园44004月降5004916111265888-137普通三室110-1232013.8.3160套位层开盘5月降400两室、紧凑价格、户世贸中心4200311102518158293-1041042013.5.31120套无尾盘一口价三室型辰隆星河教育、区44003月降300132310202349370-115两室、三室104-1152013.5.130套86套城位价格、户金马怡园40002月降1000200492520231633378-148紧凑三室105-1172013.12.31100套无型中央生活5月折扣优惠约两室、普通区位、户520012221732432415088-1361272014.7.30120套60套城300三室型3月折扣优惠约区位、教华府一品48005111011181570103-139三室1262013.9.30250套120套100育4月降1200区位、价潍京48007月底推出一口211076430105-180三室1302013.12.31200套无格价茂华紫苑90、11价格、户40004月降30012183328171212090-170两室、三室2013.9150套无公馆5型5月降300、分92、10价格、规鲁发名城41008131440433215092-140两室、三室2013.12180套无期首付8模90、11价格、户高层156套上城国际4000首付分期81423201288590-132两室、三室2014.6170套4型多层96套茂华爱琴98、10户型、多48504月降6000457873198-180三室2012.12.31100套无海8层区域市场本区域由于旧村拆迁，土地供应量较大，项目众多，竞争激烈。?居住便利程度：自北往南递减；?人群特征：?商贸中心：依托欧洲小镇、百汇大市场、红星美凯龙等项目，形成了一个商贸区，人口以寒亭区人口、当地村民、工厂职工、商贸项外来生意人为主。目区）住宅区?住宅区：以寒亭区人口和城区外溢人口为主。?价格梯度：未形成明显的价格梯度?产品供应：商贸区产品供应以商业、公寓、多层、高层住宅为主；居住区以多层高层住宅为主。竞品分析同质化竞争严重，陷入价格混战，优惠促销比比皆是项目名称规模产品类型面积区间销售价格优惠政策东区为拆迁安置房，西区共占地24亩，小高层均价3717元，恒信首府32栋，多层13栋，高层1980-140㎡优惠700元/㎡30万㎡多层均价4450元栋30万㎡左右均价3600元/㎡（新21栋小高层，总户数2122一期清盘每天限一北美枫情，分三期开60-120㎡认筹），其余均价户，一期7栋，套8.5折发4100元/㎡20万㎡左右两栋多层住宅，四栋公寓楼住宅70-120公寓交5000抵环宇五金机电住宅均价3300元/㎡，，其余为商业㎡35000元金山财富广场10万㎡左右5栋高层1栋综合商务楼69-108㎡均价3500元/㎡一次性95折恒恒信首信首府府北北美美枫枫情情嘉汇主要区域内主打品质的项目，一期为多层洋