营销策略报告关于龙杰——视野广阔·本土服务·资源团队南京龙杰广告策划有限公司是一家专业从事房地产咨询策划、营销代理、主流媒体合作和投资置业的新锐企划与传播机构，以文化创造价值作为经营核心理念，业务范围遍及南京、镇江、扬州、泰州、盐城、徐州、淮安、连云港、成都、等省内外城市，拥有一支具有丰富操盘经验和房产阅历的员工队伍和资深的专家顾问团队，以及广泛深厚的社会人脉关系。?公司在住宅地产、别墅地产、商业地产、办公地产等领域运营多年，产品涉及房地产行业的各个类型，其中不乏大盘名盘，深诣房产开发精要，积累了丰富的操盘经验，建立了一套流畅可靠的运作模式，树立了犀利高效的操盘风格，在业内赢得了广泛的佳誉，成为开发商可信赖的长期战略合作伙伴。?尤其是近来操作的“汤城汇项目”屡创销售高峰，在当地都引起了不小的轰动，在为开发商创造良好经济效益的同时也很好的打造了企业品牌，得到了开发商的高度评价。?龙杰优势我司从事项目策划、研究、服务多年，涉及项目发展的各类专业经验丰富。汇集一批专业的对本土市场具有深刻理解和敏锐洞察力的专业市场研究、策划、销售、租赁、管理等人员和强大资深的专家顾问团队，为项目策划提供充足的智力支持。?我司主要人员有开发行业从业背景，能充分理解开发商诉求，具体操作注重双赢和长期效益，以往操作过的诸多项目拥有良好的知名度和美誉度，让开发商经济效益和社会效益双丰收，这一点也是我司一贯坚持的立足之本和有别于其他公司的地方。房地产市场分析区域地产市场格局六合概况区区位位六合是南京的北大门，是南京大都市和“长三角”辐射苏北、安徽的前沿阵地和桥头堡扬州市浦口区滁州市主城区六合区江宁区南京市溧水县高淳县六合南倚南京主城，东邻历史文化名城扬州，西北与安徽滁州接壤。地处“两省三市”交界处的独特区位，决定了六合在南京跨江发展、江苏沿江发展和“长三角”西进的大局中占有重要地位，是南京大都市和“长三角”辐射苏北、安徽的前沿阵地和桥头堡。南京市雄州镇中心区到南京市新街口车程距离为45公里，与南京直线距离为35公里，属于南京一小时都市圈。自然条件水利、植物、矿产及旅游资源丰富新八景之“长芦钟声”气候：属亚热带湿润气候，无霜期长，降水量较多，日照充足，四季分明。地貌：全区地貌大部分属宁镇扬山区，地势北高南低，北部为丘陵岗地区，中部为河谷平原、岗地区，南部为沿江平原圩区。水利资源：境内水系分属长江和淮河水系。沿东北部的冶新八景之“灵岩访石”山至中部的骡子山向西北至大圣庙一线，为江淮分水岭，南侧为长江水系，北侧为淮河水系，境内有大小河道62条。植物资源：全区林地生长树种有39科92种。境内生产药用动植物有487种，其中属全国重点药材品种的有115种。矿产资源：全区探明的矿种有铁、铜、硼、蓝宝石、雨花新八景之“芝岭含秋”玛瑙石、大理石、白云石、花岗岩石、辉绿岩、铸型用红砂、等20余种，其中有工业开采价值的有10余种。旅游资源：国家级地质公园、AA级金牛湖风景区以及平山省级森林公园，生态环境优越。行政区划及人口全区辖10个街道、9个镇，人口87万，土地面积1537平方公里，人口积聚在南部10个街道　　街道雄州龙池金牛湖横梁程桥卸甲甸山潘西厂门葛塘长芦面积（hm2）70.396.7162.3687122.310.28.28.44923人口（万人）11.776.94.44.867.23.16.62镇龙袍玉带瓜埠马鞍马集东沟冶山新篁竹镇　面积（hm2）56.760.142.64.8120.44410761209人口（万人）3.3331314.42.914.82.86.3六合山西北部的竹镇镇域面积最大，人口密度最低；山潘街道面积只有8.2平方公里，但人口最密集，高达8780人/平方公里，而程桥街道仅392人/平方公里，人口分布差异较大。各行政镇中瓜埠人口密度最高，竹镇镇人口密度最低。宏观经济分析经济总量GDP增幅微涨，占全市比重大幅上升，位于全市各区县第三位2004-2009年，六合区的GDP增幅始终保持在10%以上（08年除外），增长速度从05年开始逐年下降，在08年增幅年受全球经济危机影响较大，增幅放缓较为明显，但09年增幅有所回升,从08年占全市GDP总量第五位上升到第三位。占全市的比重在经历了三年的小幅增长后，2008年首次回落，但依然在全市占据重要比例，达到9%。2009年占比大幅度提高，占到10.92%。[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报产业格局工业主导，化工产业做出重要贡献六合区经济构成中以第二产业为主导，近年来，第二产业占比不断提高，更加突出了其主导地位，2009年第二产业比重高达65.5%。第一产业比重逐年下降，同时第三产业比重并没有随城市化进程增加，反而呈现降低趋势。目前六合已经逐渐形成重化工、精细化工、钢铁能源、纺织服装、机械电子和规模工业产值新型建材六大产业板块。2009年全区产业同比增长（亿元）支柱产业持续发展　全区装备制造、石装备制造业116.515.00%油化工、轻工纺织等三大主导产业完成石化产业464.715.20%规模工业产值696.7亿元，同比增长15.2%。轻工纺织业115.515.20%[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报固定资产投资力度大，但房地产投资比重远低于全市，房地产市场处房地产投资在初级阶段2006、2007年六合固定资产投资增长迅猛，增速均超过30%，2008年由于受到经济危机影响，投资增长减缓，但2009年六合加大投资力度，投资几乎达到2008年的两倍。固定资产投资占全市比重由2005年的5.91%提高到2009年的13.12%。房地产投资额总量逐年增加；增速低于固定资产投资增速，但趋势一致；房地产投资额占固定资产投资额比重逐年降低，由2005年的10.4%减少到2009年的6.0%，远低于全市房地产投资额占比（22.3%）。可见，六合房地产市场仍处于初级阶段，行业地位一般。[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报人民生活收入平稳增长，居住面积呈增加趋势六合区城镇居民可支配收入增长迅速且稳定，增长幅度保持在10%以上；2009年全区人均可支配收入达23012元，但低于全市水平25504元，位于十三个区县的第九位。2005-2008年人均消费水平小幅增长，增幅减缓，2008年人均消费额下降，2009年增加至11920元。2005年-2008年六合区城镇人均居住面积稳步提升，但2009年出现下滑，人均面积为30.15平方米，但仍高于南京全市水平27.04平米。[数据来源]：南京统计年鉴及六合区国民经济和社会事业发展统计公报六合区片规划六合规划定位六合的雄州、大厂纳入南京江北副城，龙袍远景规划为新城冶竹马新市镇：全市规划34个，六合8个—竹山镇集镇、马集、冶山、程桥、八百桥、横梁程马、马鞍、龙袍、葛塘。桥鞍横梁葛龙塘袍江北副城龙潭仙仙林林副副城城汤山桥林中心城区主城主城滨江板桥禄口永阳东东山山副副城城江北副城功能定位：在产业发展上，重点打造形成国家级石化产业基地，长三角重要的淳溪先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。雄州规划定位六合的雄州中心是与浦口中心并列的江北副城中心江北副城空间布局——“两心、两片、一轴、八廊、七组团”雄州中心“两心”——浦口中心和雄州中心；雄州组团“两片”——分别为浦口片区和六合片区；六合片区“一轴”——复合功能轴，主要由浦珠路和长芦组团江北大道共同组成的复合轴；大厂组团“七组团”——雄州组团、长芦组团、大厂组团、浦口中心组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。高新组团规划人口：浦口片区浦口中心2015年——总人口110万左右，其中浦口江浦江浦组组片区60万人，六合片区50万人；团团浦口中心浦口中心组组2020年——总人口145万左右，其中浦口团团片区105万人，六合片区84万人；2030年——总人口187万左右，其中浦口三三桥组桥组复合功片区128万人，六合片区113万人。团团能轴空间布局四大都市组团，三条发展轴带，两大郊区圈层布局沿江北大道城镇发展轴空间布局：“组团集聚、轴带伸展、圈远郊生态型层布局”新市镇圈层四大都市组团：雄州组团、长芦组团近郊、大厂组团、龙袍组团。雄州组团新都市市化镇圈三条发展轴带：沿江北大道城镇发展层沿沿滁滁河河综综轴、沿江发展轴及沿滁河综合发展带长芦组团合合发发展展带带。大厂组团两大郊区圈层：近郊都市化新市镇圈层——程桥镇、横梁镇、马鞍镇；远龙袍组团沿江发展轴郊生态型新市镇圈层——竹镇、马集镇、冶山镇和金牛湖度假区。交通规划将以BRT、公路、地铁、铁路、机场、水路、港口构建立体式交通（1）航空六合机场——南京红花机场迁址六合，近期为军用，远期考虑军民合用，目前正在施工中。（2）铁路推进宁启铁路电气化工程。远期建设宁通城际、宁连城际，建设六合、葛塘城际站。（3）公路形成“两纵三横”的高速公路网和“四纵四横二联”的普通干线公路网。（4）水路长江港区重点推进西坝港区和大厂港区建设。（5）综合运输枢纽建设一个重要的对外综合客运枢纽——六合空港，两个一般对外对外综合客运枢纽——六合城际站和葛塘城际站。交通规划对外交通——与主城、浦口及周边县市交通方便与浦口交通：宁合高速（绕城公路）、南京三环（绕越公路）、沿江高等级公路。序号通道名称通道功能1和燕路过江通道道路过江通道2南京长江二桥道路过江通道（开通）3仙新路过江通道道路过江通道城市轨道16号线过江通道54南京长江四桥道路过江通道（已通车）325七乡河过江通道道路过江通道（远景预留）66龙潭过江通道道路过江通道都市圈快速轨道过江通道41与主城交通