左岸城邦营销推广执行方案BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司目录BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司第一部分：整体第一部分：整体营销营销策略策略BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司结结合景地基合景地基业业在海城的在海城的发发展，探展，探讨讨“左岸城邦”“左岸城邦”项项目的使命目的使命BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司我们重在解决三大核心问题：如何解决现场客户到在市场如此低迷时期，访量不足？怎样去化库存产品？三大核心问题如果高层产品明年上半年推出，我们怎样撬动市场？BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司发挥优势，规避劣势，把握机会，淡化威胁我们应该怎样做？鉴于项目本身的产品品质、结合现今的市场情况，我们认为：　避免目标客户过度重叠、符合市场需求，才是项目的最优出路！BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司[推广策略]品牌&项目双线并行+明暗双线操作?以左岸新盘项目形象带动景地集团品牌形象提升，为后续产品及拿地开发塑造品牌内涵，具有一定的战略远瞩性。?项目分为明暗两条线推广，线上主要是左岸城邦4期新品高调宣传为主，线下以巡展路演异业联盟企业团购外销拉动。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司销售策略与营销节奏形象进度核心支撑构成：上半年——园林示范区开放，新盘强势入市、大型现场活动；下半年——实景精装样板间开放，整体洋房景观带全部开放，配合大型现场活动。其他支持条件特征：新盘预售证及时到位；营销策略前导课题：1、如何保持稳健走强的销售态势？利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势政策环境紧张的前提下，针对纯粹刚需人群推盘为第一阶段的不二选择；针对区域市场竞品的供应节点实施换产品、变价格的折线推盘策略，确保以灵活、且合理的品价匹配形象面对市场。2、如何控制预售证取得前的销量缩水率？全线蓄水、洗筹保量，以高量定强势，视机切换战线以蓄水和洗筹作为上半年营销节点主要动作，以挤压引导策略为蓄水供应的产品构成原则，以同类产品分批洗筹为夯实销量的根本手段；放大形象释放节点的影响半径，与形象释放节点对应设置营销表现节点，以分批集中签约动作营造强势表现；将体验营销的感受爆发作为强势营销表现的导火索；截流的优势丢不掉，充分利用竞品放盘的同质产品优势机会和供应产品空档期，实施灵活突袭，采取宽报价蓄水，洗筹后定价。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司推广目推广目标标树树立左岸城邦在市立左岸城邦在市场场上的高端形上的高端形通通过过左岸城邦高端左岸城邦高端项项目形象的目形象的树树象，象，赢赢得市得市场场占位；占位；立，完成景地地立，完成景地地产产的品牌升的品牌升级级；；BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司景地基业2010年进入海城，左岸城邦项目的成功运作取得了较好的口碑及市场份额在目前单盘操作的情况下，如何解决两个核心问题品牌策略点式突破，攫取海城具有深度利润的细分目标市场使命一：完成海城河南岸地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地增值使命二：完成景地品牌在海城的形象提升=实现多项目联动、品牌落地的客户基础BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司项目使命一：完成海城河南岸地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地溢价2013年目标[定量]实现高溢价与高周转，低层类产品要有运作“局部突破6K”的信心[定性]汇聚中高端客户，启动高端配套，形成信心示范BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司项目使命二：完成景地品牌在海城的形象提升=实现多项目联动、品牌落地的客户基础驱动因素一]拆迁、城市化规模发展进程[驱动因素二]产业升级/资源发现带动的阶层化规模基础区量增价平市场表现深度利润区豪宅不豪市场表现财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品持续客源量取决于政策导向与企业品牌辐射力攫取海城市中高端市攫取海城市中高端市场场的好感的好感与与忠忠诚诚，形成，形成可延可延展的品牌展的品牌线线BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司[竞争策略]变竞争为竞合、立足地段与产品两大核心竞争力上半年占位市场，下半年借势分流BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司竞争策略详解?在营销上重点强调项目的高附加值的产品（户型设计）以及具有较高的升值潜力的、强调项目河景房产品的稀缺性，对法式的精装立面也是明年重点推介的部分；?目前客户普遍对价格非常敏感，主力高层产品客群首付能力较弱，“低首付”依然是推广的重点；?修复老客户维系，恢复老带新活动方式，提升口碑，增加企业互动（组织团购）；?增加媒体通路，重点加强对周边竞品客户的资源拦截；?提升物业的服务品质从而提升信达品牌价值，注重工程的管理保证质量。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司策略一：利用明年园林示范区开放，有效提升产品形象的机会，组织一项目形象提升些活动，并拍摄实景照片进行媒体推广，提升项目整体形象。策略二：竞品项目营销推广的成功经验告诉我们，在严酷的市场环境下增加媒体通路，保证上门量，更应当强化营销推广的力度，以争取最后的刚需客户策略三：舍远求近在最后3公里，利用周边户外资源如：路旗、广告牌户外广告截流、等媒体资源截流周边竞品客源策略四：持续开展直销派单活动，最大范围截流周边竞品项目客源，同直销截流、增设外展场时组织巡展、路演，多渠道拓展客户资源，保证客户来访量策略五：修复老客户关系，重点进行圈层营销让前三期新老业主成为销强化老带新政策售的二梯队，重视口碑宣传，并给予老业主现金、物质奖励策略六：服务前置：组织物业现场体验活动，展示服务尊贵感；提供完物业形象提升策略备的物业管理体系保障服务品质，提升新客户对项目的信心。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司库存产品的去化策略BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司库存及新品分布图B11#B10#B12#库存洋房产品93套高层产品B1#产品共计：260套A12#A13#A14#A15#BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司库存及货量盘点户型一居二居三居四居合计套数32511093面积27646047142610237洋房均价4175.094431.994321.7612928.84金额1154070826800295　616071544501718套数6011981　260面积239289807990　19362高层　　均价4012.304155.654258.11　12426.06金额95028953710708033936220　80546195共计剩余货值1.25亿BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司策略一：项目形象提升策略（以现场实在品质震撼客户，增强客户购买投资的信心）BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司强化一期入口处实景样板区的改造　BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分公司项目形象提升策略——洋房实景样板示范区的营造园林示范区在工程进度上：在明年上半年就能全部完成，重点完成f建筑立面的包装，加大绿值及小品的建设包装重，包括：入口绿化、景观、小品、园区地面铺装、保安门岗的包装。看房通道的设定：在确定先期实景样板区呈现基础上，制定详细的鉴赏路线，并在沿路道旗、标牌等细节处理上进行斟酌。看房电瓶车：因售楼处距离示范园较远，购买安排一辆看房电瓶车，用于带客户从售楼处参观项目园林示范园。BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.金网络置业沈阳分